正文

01市场分析

楼市释放积极信号，北京二手住宅成交量创19个月新高

9月30日，北京大幅度放宽限购，降低首付、降低利率等，一系列政策利好发布带动了10月北京楼市走强。

10月北京二手房住宅网签17367套，自从去年3月份以来，创下近19个月新高，而由于网签数据有一定的滞后性，10月中介端实际成交火热，11月的二手房住宅网签量预计也将维持高位。

2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高点。此后，二手房的月度成交量开始下滑，单月的成交量一直在1.5万套以下。一直到今年7月，单月成交量终于站上1.5万套。8月、9月成交量在1.4万套。

10月的二手房住宅网签量也是8年来同期成交的最高纪录。自2017年至2023年，每年10月的二手房住宅网签量分别是：6162套，8879套，8844套，14340套，9340套，11209套，10653套。

相较之下，新房市场在政策刺激下表现不是很明显，但环比成交量也有明显提升。在此前多轮的政策利好支持下，北京二手房市场行情启动时间一般早于新房，成交回升幅度也普遍高于新房。

据CRIC数据监测显示，2024年10月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应2297套，环比下跌51.6%，同比上涨209.2%；成交4226套，环比上涨78.8%，同比微跌2.5%；成交均价57235元/㎡，环比上涨6.7%，同比下跌4.9%。2024年1-10月北京新建商品住宅新增供应29008套，同比下跌6.5%；成交28284套，同比下跌33.1%。

02榜单解读

点状高热，品质楼盘成市场焦点中海京华玖序、保利·天汇、建发观堂府位列1-10月北京项目销售金额榜前三建发观堂府、中建玖玥府、中海京华玖序荣膺1-10月北京项目销售面积榜三甲北京宸园、中海京华玖序、中海寰宇未来位列10月北京项目销售金额榜前三北京宸园、建发观堂府、中海寰宇未来荣膺10月北京项目销售面积榜三甲

政策驱动市场稳步回暖，“银十"表现亮眼

2024年10月北京TOP30项目共实现成交额91.09亿元，环比9月大幅上涨116%。

分城区来看，2024年10月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的北京宸园居首。近郊区成交金额排行榜中，昌平区的中海寰宇未来位列第一。远郊区成交金额排行榜中，怀柔区的越秀天恒·怀山府位列第一。

分环线来看，2024年10月五环内商品住宅项目成交金额排行榜中位于朝阳区的北京宸园居首，五至六环昌平区的中海寰宇未来领先，六环外昌平区的建发观堂府位列第一。

回顾今年北京楼市表现，1月市场处于低位维稳的状态，2月恰逢春节长假，楼市成交大幅缩水，3月小阳春楼市终于迎来一波升温，4月楼市成交量有所回落，5月市场相对平稳。6月新政利好，再加之各个项目发力年中冲刺，取得了不错的成绩，而在7、8月后，传统淡季市场，回归平静后，热门项目成交额有所下滑。进入9月份，之前430和626政策的效应已基本消失，家长们也在9月开学之前解决了学区房的问题，市场再度陷入困难时刻。此外，二手房市场对客户的分流也冲击着新房市场。

10月份，房地产市场迎来一系列利好政策，9月末，北京进一步放宽了限购政策，为购房者提供更多机会。此后，LPR也迎来了年内的第三次下调，其中1年期和5年期以上LPR均较上一期下降了25个基点，进一步降低了购房贷款的利率成本。这一系列政策组合拳的推出，无疑为北京房地产市场注入一股暖流。

03典型项目

北京宸园

10月份网签成交金额20.06亿元，位列第一。

中建智地联合体在今年6月13日以112亿元底价摘得酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区地块。酒仙桥地块案名北京宸园，这是酒仙桥板块拆迁腾退之后的第一宗住宅地块。 10月13日，经历930新政后的北京楼市热度提升，北京宸园开盘，官宣认购金额61.5亿。10月当月就完成网签房源102套，套均价1966万元，平均价格11.3万元/平米。可以说北京宸园将酒仙桥板块带入豪宅时代，区域房价上了一个台阶。包括正在供地的0014地块——北京宸园南面，未来销售均价也会向它看齐。

项目总建筑面积15.8万㎡，其中商品住宅规模10.16万㎡，分2期开发。项目规划14栋14-25层板楼，东地块楼栋总高为14-17层，西地块总高为15-25层，均为2梯2户设计。项目商品住宅户型面积145-165-220-249㎡全四居产品，共606户，东地块层高3.05米，西地块层高3.2-3.6米。

中建璞园PARK

10月网签成交金额5.59亿元，位列第六。

中建璞园PARK是与北京宸园同时拿地的前苇沟地块，在拿地约4个月后，10月13日与北京宸园同日开盘，官宣销售额22亿。十月份完成网签房源47套，套均价1189万，平均价格7.37万/㎡。

中建璞园PARK项目位于孙河乡前苇沟，温榆桥南侧，西距机场高速约1200米。中建璞园PARK的户型面积为125-140-160-210㎡，均有阳台，超多赠送，综合得房率约93%-96%左右，除210平米户型的层高为3.5米外，其余户型层高均为3.1米。中建璞园PARK共规划22栋住宅楼，4-7层的墅质洋房，约442户，容积率仅1.2。

中建璞园PARK位于孙河别墅区，周边公园、艺术区、马术、高尔夫俱乐部这类高端休闲娱乐场所不少。区域内的小学和中学已经确定将引进白家庄小学和北京八十中，另外区域内商业、医疗、养老、社区服务等规划都有，社区巴士入住即开通，业主享3年免费乘用。

中海京华玖序

1-10月北京项目销售金额榜第一。

中海京华玖序是中信城五期项目，一期锦园、二期沁园、三期禧园、四期都阙臺，都取得了不错的成绩。一期锦园为2009年北京楼市销冠，去年四期都阙臺“开盘即清盘”。

中海京华玖序位于二环内西城区板块，寸土寸金的二环土地供应极少，西城区近10年只供应了3个住宅项目，京华玖序更显稀缺。项目距离7号线虎坊桥站700多米、4号线菜市口站900多米，步行仅需要10多分钟。此外，2站抵达西单、5站平安里、7站西直门，串联金融街、中关村、西单和城市副中心，接驳北京西站、北京北站等铁路枢纽。

中信城项目是中信地产多年前做危旧房改造拿下的大吉片区土地。2016年，中海地产以310亿元并购中信地产，里面就包括中信城项目。

建发观堂府

1-10月北京项目销售面积榜第一。

建发观堂府位于昌平区南邵板块，项目距离地铁昌平线北邵洼站约500米，7站直达西二旗，西侧是白浮泉公园，周边还有悦荟广场、路劲世界广场，以及区域认可度较高的十二年一贯制名校清华附昌平学校。

建发·观堂府大门沿用的是一贯擅长的新禅境中式风格，共分东西2个地块，0018、0023地块共规划19栋住宅楼、1108户，层高在9-15层，容积率2.2、控制高度45米，配建社会停车场、社区养老服务驿站和12班幼儿园。建发·观堂府是建发在京的第七个项目，从珺和府、长安和玺、文源府、璟院、养云再到观云，擅长打造新中式建筑的建发，每个项目大门都是前期宣传时的重要卖点。

04总结展望

供应端“提质缩量”，楼市将逐渐企稳在“止跌回稳”的政策支持下，10月楼市实现“止跌”，接下来楼市能否“回稳”成为关键。从供应端来看，随着“金九银十”落下帷幕，项目年终业绩冲刺势必将加大营销力度，买卖双方之间的价格博弈或将加剧，不过，供应端明显“缩量提质”，北京加大了优质地块的供应，未来供应结构以主城区改善为主。

10月北京房地产市场在政策利好的推动下表现出了积极的回暖迹象，虽然持续性有待观察，但相信未来随着政策的深入实施和市场环境的不断改善，北京房地产市场将继续保持稳定发展的态势。北京楼市刚需和置换改善群体的买房需求，是市场稳定的基本盘。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期待。

数据口径：

统计时间：1-10月榜单：2024年1月1日-10月31日；10月榜单：2024年10月1日-10月31日 数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为网签备案数据 项目属性：普通住宅+别墅

（文章来源：克而瑞）