本文来源：克而瑞环京楼市

新政带动增量需求入市

2024年9月26日，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，季度末信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR及房贷利率、首付比例、存量房贷降息等方面。

9月29日，上海率先调整住房限购政策，揭开一线城市新一轮限购松绑的序幕，随后广州全面放开限购，深圳住房限购政策也迎来松绑。

9月30日晚间，北京也发布调整政策，上海和深圳的政策，已经提前框定了北京的放松尺度，北京依然为一线城市中最保守。

政策重点内容如下：

1）社保：五环内五改三，五环外五改二，高层次和紧缺人才社保改为一年；2）最低首付比例首套不低于15%，二套不低于20%；3）存量房贷利率降至新发放贷款利率附近；4）二孩及以上本市户籍家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款额度上浮40万元(160)5）北京离异带孩子按本市家庭6）通州政策和全市一样7）取消非普

从4个一线城市政策对比来看，广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市，上海、深圳和北京则有针对性地优化调整住房限购政策，其中深圳放松力度更强。

此前北京在房贷利率、首付比例已经进行多轮调整，此次终于在限购放松上更进一步。一系列政策支持，不一定带来超预期的效果，但必定会有增量需求进入楼市。

十一期间北京楼市来访、认购量快速上升

据克而瑞监测项目统计，北京热点项目中，国庆期间来访突破1万组，达到12187组，环比增长163%；认购量达到852套，环比增长256%。

各区热点项目来访量TOP3分别为，顺义来访量2007组，环比增长295%；丰台来访量1633组，环比增长454%；大兴来访量1590组，环比增长189%。

各区热点项目认购量TOP3分别为，大兴认购量142套，环比增长689%；石景山认购量140组，环比增长112%；顺义认购量111组，环比增长327%。

各板块热点项目来访量TOP3分别为，京西商务区板块来访量1110组，环比增长27%；西红门板块来访量1090组，环比增长304%；物资学院板块来访量901组，环比增长212%。

各板块热点项目认购量TOP3分别为，京西商务区板块认购量140组，环比增长112%；西红门板块认购量92组，环比增长922%；良乡板块认购量69套，环比增长431%。

从热门板块的市场表现看，低总价高性价比的板块仍然占据主力，比如房山良乡、顺义仁和、马坡、昌平南邵、通州物资学院等；有新项目入市、规划落地或者价格松动的热点板块，强者恒强：比如西红门、后沙峪、朱辛庄、回龙观等。性价比提升的千万级改善板块，存在感越来越高。比如海淀四季青、永丰、丰台丽泽等，相信十月份伴随新政效应，未来会有越来越多的改善板块成交走强。

在项目方面，除了价格具备优势，品质兑现能力也是极强的加分项。北京不少新房项目在国庆假期推出特价房、一口价房源，到访礼、砸金蛋、暖场礼品、抽奖等营销手段，克而瑞北京走访调研六十多个项目，热点项目来访量能达到日均40-80组。像房山良乡国贤府、大兴黄村晓月和风、大兴西红门橡树湾、石景山京西商务区长安源境、大兴西红门御璟星城元启等，售楼处人气都很旺。新政利好下，大家买房、看房的意愿明显提升。 

数据来源：市场调研

北京国庆期间10月1日-10月7日大中介实时成交2764套， 环比增长42%。10月7号二手房大中介实时成交已经达到794套，按照大中介约50%的市占率，全市二手房单天成交量逼近1600套。

今年国庆期间的二手房成交量已经大幅领先于2022年和2023年，这里有一个比较大的影响因素，2022年我们还处于居家隔离中，2023年是第一年解除隔离，大家国庆节出去玩的热情高涨。但即使考虑到特殊因素影响，今年国庆假期的北京楼市表现也很亮眼。

"金九"失落，"银十"可期

因为“金九银十”是楼市传统旺季，9月的市场数据往往很受关注，但9月的北京楼市却异常冷清，首先土拍市场接连遭遇延期、终止出让，新房市场又有项目大力度折扣，二手房市场也不温不火。9月北京新建商品住宅成交2398套，销售总量创下年内第2低，排在9月后面的是地产淡季——过春节的二月。二手房成交12723套，数据也仅高于今年1月和2月。

数据来源：住建委，CRIC数据库

这也让政策救市更加坚定，从9月底政策连发来看，如此多重磅政策密集落地非常罕见，可以说是充分体现了政治局会议“促进市场止跌回稳”的决心。北京市场预期逐步改善，10月整体成交或将止跌企稳，作为新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空间。

展望未来，从政策来看，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。值得关注的是，除了“促销售”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策重要发力点。

市场层面，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，同时假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据或将出现明显增长。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期待。