正文

2024年房地产融资政策延续宽松基调。

1月中央推行了房地产融资协调机制，此后各地政府纷纷推进落实。

3月22日，随着国务院常务会议召开，提及优化房地产政策，系统谋划相关支持政策等，再次释放了房地产行业政策持续放松的信号。

9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等。

9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

2024年随着融资协调机制推进，各地白名单项目逐步推出，融资支持主体正从企业下沉到具体项目，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。

货币政策进一步宽松下，房地产企业更应当做好债务管理，并利用自身经营物业优势，积极尝试REITs、经营性物业贷款等融资方式，调整债务结构，降低债务成本。

虽然自2023年，房企融资支持政策就边际改善，2024年各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍处于历史低位，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年前三季度的融资总量为3507亿元，同比下降29%。从季度表现来看，各季度同比降幅有所收窄，一二季度分别同比下滑了41%及29%，而三季度同比降幅收窄至16%，环比上升17%，这主要是由于三季度万科向金融机构申请了较大规模的贷款。

从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本为4.18%，较2023年全年下降较快；这主要是由于2024年仅监测到越秀地产与五矿两家发行境外债券，票息均较低。可见，目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，故而造成统计基数较小，融资成本与往期偏差较大。

境内债券融资成本2.96%，较2023年全年继续下降了0.52个百分点。境内债券融资成本仍处低位，这主要由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的保利发展、华侨城、首开股份等等。受境内债券融资影响，2024年前三季度整体新增债券类融资成本2.99%，较2023年全年下降0.61个百分点。

从各梯队表现来看，2024年前三季度TOP10房企的发债总量为538亿元，同比下降28%，平均TOP10房企的融资额为67亿元，从平均发行量来看是各梯队中最高的；从融资成本来看，TOP10房企仅为2.67%，同比略下降了0.26个点，处于各梯队的最低位。

此外TOP11-30与TOP51+梯队的房企，发债规模均发生大幅下滑，按同期比分别下滑43%及63%；其中TOP51+梯队房企的融资成本下降明显，按同期比下降了1.79个百分点。这主要是因为TOP51+梯队房企发债较少，且发债企业多为国企央企。

从企业的性质分类来看，2024年前三季度国企、央企的发债量为1291亿元，同比下滑了39%；民营企业发债量为155亿元，同比大幅下降51%；混合所有制房企发债量为77亿元。可以看出各类房企的发债量均出现了一个大幅的下滑，但民企发债量下降更快。在此背景下，央国企发债的占比自2020年出现了大幅上升，2024年前三季度更是升到了85%，达到历年最高点。

而从成本上来看，国企、央企2024年前三季度的融资成本为2.81%，而民营企业则为3.8%，两者之间的差距收窄至约1个百分点；此外混合所有制房企的融资成本出现了较大上升至4.26%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从融资结构来看，2024年前三季度融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到91%，相比2023年全年继续提升。从融资量来看，2024年前三季度房企境内债权融资按同期比下降了15%到3785亿元。

此外资产证券化同比下降51%，境外债权融资同比下降76%。值得注意的是，自三条红线出台后，永续债也纳入了负债监管，房企发行永续债热情消退，永续债发行占比持续下降，自2022年至今均未有发行。

从境外发债的规模变化来看，2024年前三季度境外发债仍处于冰封态势，虽然2023年四季度境外发债有410亿，但主要是由于融创境外债务重组所致，并非新增发行。而境内债券发行规模也处于下滑趋势，2024年前三季度境内发债仅1494亿元，同比下降41%，处于历年较低水平；其中第三季度发债量为525亿元，同比下滑34%，下降幅度有所收窄，环比上升了。

2024年，随着融资协调机制推进，各地白名单项目逐步推出，金融监管总局局长李云泽在国新办发布会上介绍称：在各方的共同努力下，城市房地产融资协调机制取得了良好效果。截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在城市房地产融资协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。预计未来货币政策环境持续宽松，房企融资相对收益。

从债务到期来看，2024年前三季度房企债券到期规模达3895亿，而发行规模仅有1509亿；其中一二季度房企到期债券规模均超1300亿，第三季度债券到期超1000亿，偿债压力较大。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年。若销售市场长期低迷，更多已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。

当前，货币政策进一步宽松，房地产企业更应当做好债务管理，并利用自身经营物业优势，积极尝试REITs、经营性物业贷款等融资方式，调整债务结构，降低债务成本，并对将要到期的债务及时削峰。

对于并未持有较多经营性物业的房企而言，面对市场的不确定风险，要适时适度调整项目营销策略，力争提升去化速度。

同时，也要严格以收定支、加快存货去化、提升资产运营、积极培育创新业务。加大对合作项目的管控力度，对存在潜在风险的合作项目主动进行管理架构、运营思路和融资结构的调整，及时发现风险，化解风险。

9月底，政策端两大新政利好房企融资。

首先是9月24日国新办发布会提及，下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。此次降准将有效补充中长期流动性，降低银行负债成本，同时房企融资也将受惠。

随后是9月26日中共中央政治局指出要加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。随着新一轮政治局会议至今所释放的积极信号，后续一系列促进房地产市场“止跌回稳”的政策也将加快出台。

我们认为，未来房企融资能力还将继续分化，行业信用修复仍需时间，企业要珍惜当前货币宽松环境。（来源：丁祖昱评楼市）