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乐居楼盘测评系列 测评师：杜丁兰

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

位于大兴新城，是南五环刚需/刚改住区，建面70-144㎡，精装交付，均价5.1万/平。

【项目亮点】

1、项目地处大兴新城核心，坐享临空经济+自贸区+万亿南城计划+新城商务核心区区域，念坛公园南侧舒适宜居。

2、户型为70-144㎡二至四居，花园洋房，户型布局合理，得房率最高达84.5%，精装交付。

3、项目覆盖70-144㎡的刚需和刚改户型，且为临铁盘，4号线沿线，均价5.1万元/平，低价优势凸显。

【价格分析】

项目当前售价： 德贤华府指导价5.7万元/平，目前售价5.28万元/平，总价370万起，面积段为70-144㎡二至四居。中冶2021年5月拿地，以62.5亿+配建1000㎡公租房竞得大兴新城该地块，包含幼儿园教育用地。周边新房：从板块来看，黄村板块房价5.9万元/平，大兴新城房价5.7-5.9万元/平，大兴西红门板块房价6.6万元/平，旧宫房价7万元/平，榆垡房价3.4万元/平。西红门板块有熙红印和熙悦宸著项目。熙红印均价6.44万元/平，建面约73-135㎡二至四居；熙悦宸著均价6.44万元/平，建面约89-258㎡二至四居。黄村板块除了该项目外，还有未来云城，均价4.98万元/平，建面约96-151㎡三至四居。庞各庄板块有保利和悦春风均价3.6万元/平，建面约76-107㎡二至四居；航城壹号均价3万元/平，建面约100-175㎡二至三居；中海云筑均价3.7万元/平，建面89㎡三居。邻近义和庄地铁站的次新房金悦府均价5.5万元/平，为限竞房。而项目地处黄村义和庄板块，目前售价5.28万元/平，价格在普宅线之下。 周边二手房：整体来看，大兴二手房均价4.1万元/平。区域内来看，黄村中板块均价3.9万元/平，黄村火车站片区均价3.6万元/平，大兴新机场板块均价3万元/平，义和庄板块均价3.1万元/平，天宫院板块均价3.7万元/平，瀛海板块均价4万元/平，旧宫板块均价4.5万元/平，大兴其他均价2.9万元/平。项目周边义和庄板块的联港嘉园均价2.7-3万元/平，2012-2018年建成；恒大未来城均价3.4万元/平，2017年建成；龙湖时代天街均价3.9万元/平，2014年建成；鑫苑鑫都汇均价4.3万元/平，2015年建成。而项目价均价5.28万元/平，目前70㎡两居370万即可上车，低门槛入精装新房。1、“德贤”系产品南四环旧宫板块的德贤公馆在十年前就领跑北京高端改善住宅市场，大户型，总价千万起，首期开盘均价4万/m²，目前二手房均价已高达8万/m²，翻了一番。而德贤华府为“德贤”系产品，均价5万+，精装交付，性价比高。2、公园地产 从纽约中央公园到伦敦海德公园，再到奥森公园附近均价8万＋，南海子公园附近6-7万，朝阳公园附近9万＋，西海子公园周边房价突破7万＋，可见公园地产的潜力。3、区位潜力项目位于南六环内的大兴新城区位，政策利好，产业和配套也将进一步完善。项目临近地铁4号线，周边24万㎡公园环绕，并且在北京楼市五环7万＋的当下，地块价值值得期待。

【楼盘规划】

北京德贤华府是由中冶、华发、信达三大国央企联袂打造的一座约28万m2高品质精英公园住区。项目择址大兴新城核心区，周边聚集CBP生物医药基地、大兴国际氢能示范区、国家新媒体产业基地、机场临空经济区四大国家级千亿产业集群，未来前景可期。项目交通便利，地铁4号线和19号线南延支线（规划中）双地铁加持，即将开通的社区巴士直达地铁站口。咫尺2公里内汇聚大兴龙湖天街、凯德MALL、万科天地、泰禾中央广场等繁华配套，生活便捷优渥。住区自建幼儿园，毗邻首都医科大学校本部（建设中），人文气息浓郁。

北京不缺公园，但如北京德贤华府一般与公园隔街对望的一线公园湖境住区，却实属珍稀。项目紧邻念坛公园、永定公园、清源公园三大公园群，因绿洲相连而独享富氧清新的健康小环境。住区出门就是约2500亩念坛公园，窗前就是约700亩原生大湖。公园里的儿童游乐区、湖岸健康跑道、城市沙滩和户外智能健身房成就了北京德贤华府专属的美好生活日常。

外有网红公园、内有大师花园。北京德贤华府力邀李宝章大师执笔打造“1314”主题景观园林，配置3座合计约6500㎡花园泛会所和约1500㎡YOYO奇遇谷全龄儿童乐园，4条景观绿廊，千米健身跑道、篮球场和羽毛球场等运动场所。丰富的景观配套已经部分交付，美好生活场景亲眼可鉴。

北京德贤华府承袭德贤系精工品质，缔造建筑面积约70-143m²两至四居的光幕进化作品。其户型皆是市场上的大面宽、多景飘窗的迭代焕新产品。2024年6月，北京德贤华府东区盛大交付，国匠品质收获业主好评与北京超高收房率。当下北京德贤华府正推出“现房清栋计划”，精妆现房即买即住，首付59万就可置业70㎡通透大两居。眼见为实的美好生活，值得一生所托。

【楼盘基础信息】

1、94973

2、192900

3、2.1

【户型分析】

A1户型-二居室-建面70㎡

70㎡两室两厅一卫户型简介：

从入户门进入后，左手侧可设置玄关区域，右手侧为客卫，可在入户后第一时间进行消杀，干湿分离，无明窗。北向除了客卫外，还有东侧的次卧，面宽3.55米，进深2.7米，为南向开窗，赠送飘窗，并且可放置衣柜。

南向两面宽，自西向东为客厅和主卧。客厅面宽3.2米，与北向的餐厅相连，形成近20㎡的大宽厅。南向主卧面宽3米，进深4.25米，带大飘窗。

餐厅右侧为厨房区域，面宽1.9米，进深3米，L型布局，动线合理，有明窗，预留单开门冰箱位置。

亮点：

1、南向两面宽，达6.2米，且南向带飘窗，视野敞阔，通风、采光好。

2、整体布局规整。餐客一体化设计，厨房与餐厅在同一水平线上，动线合理。

3、南北向两个居室均为南向开窗，设计独特。

不足：

1、北向次卧为小开窗，通风、采光可能受影响。

2、唯一的卫生间-客卫为暗卫，不利于通风、干燥。

B1户型-三居室-建面89㎡

89㎡三室两厅两卫户型简介：

从入户门进入后，为客卫区域，客卫干湿分离，洗漱台下预留洗衣机位置。

客卫南侧为L型厨房，面宽1.75米，进深3.5米，带有明窗。

南向两面宽，达7.4米，自西向东分布着客厅与主卧，均带南向飘窗。客厅面宽3.9米，进深3.85米，与餐厅相连。主卧面宽3.5米，进深5.8米，可放置大型衣柜，带主卫，主卫无明窗。

北向自西向东分布着书房与次卧，书房面宽2.55米，进深2米，次卧面宽2.7米，进深3米，两个空间之间的非承重墙可以打通。

亮点：

1、标准的四叶草户型，三个卧室分别分布在三个角，南向面宽达7.4米，带大飘窗，超大窗墙比。

2、89㎡户型做到三居两卫，得房率高，约80%，且北向两个次卧可以打通，居住的灵活性与实用性强。

不足：

1、整个户型为长条设计，面宽进深比将近1:1.7，室内通风、采光易受影响。

2、餐厅处有墙体内凹，餐厅面积较小，与客厅的一体化空间受限。

3、主卫为暗卫，通风干燥受影响。

【样板房细节】

70㎡两室两厅一卫样板间：

南向客厅面宽3.2米，超大窗墙比 ↑

餐厅-客厅相连，形成近20㎡大宽厅 ↑

U型厨房，预留单开门冰箱位置，带明窗 ↑

南向主卧面宽3米，带大飘窗 ↑

北向次卧，带有南向小飘窗 ↑

客卫干湿分离，无明窗 ↑

89㎡三室两厅两卫样板间：

 

客厅面宽3.9米，空间方正，带大飘窗 ↑

餐厅-客厅相连，不过餐厅处有墙体内凹 ↑

U型厨房，较为狭长 ↑

南向主卧面宽3.5米，可放置大型衣柜，带大飘窗 ↑

主卫干湿分离，无明窗 ↑

以上分别为北向书房和儿童房，中间的非承重墙可以打通 ↑

 

客卫干湿分离，带明窗，预留洗衣机位置 ↑

【交通出行】

轨道交通：项目三轨道环绕，分别为4号线、京雄高铁以及规划中S6号线。距离项目最近的地铁站是4号线义和庄站、生物医药基地站，距离约为1.8公里。4号线贯穿京城南北，全长50公里，共设36站地，11个换乘站可接驳10条地铁，可以到达望京、国贸、中关村、金融街、丽泽、西红门等商圈。项目距北京大兴站约3公里，从该高铁站可换乘京雄城际（即北京西站至雄安的高铁，第二站即为北京大兴站，第三站为大兴国际机场），可速达新机场和雄安新区。S6号线贯穿北京东西南北， 通达顺义、大兴、通州、亦庄等区域，连接双机场，10条地铁换乘，西延线会经过黄村火车站，届时实现与4号线无缝换乘。

公共交通：距离项目最近的公交站为220米左右的念坛公交站。项目1公里范围内分布9个公交站，分别是念坛站、天河西路站、罗奇营站、罗奇营东站等公交站。多条公交线路可便捷换乘地铁4号线，829路石榴园站可换乘地铁10号线，刘家窑桥西可换乘地铁5号线；840路七里庄站可换乘地铁14号线西段/9号线，科丰桥北站可换乘9号线，世界大葆台站可换乘地铁房山线，便捷通达全城。

自驾：项目拥有三横三纵的交通网路。三横为四环、五环、六环，三纵为京开高速、新机场高速、南中轴。其中，京开高速可快速上南四环、南三环、南二环，大兴机场。  北侧为兴良路，连通大兴新城主干道兴华大街，可快速通达黄村核心区。

【周边配套】

教育配套：项目周边全龄段教育资源丰富。幼儿园：项目5公里范围内有十一建华实验幼儿园、二十一世纪幼儿园、南希双语幼儿园、北京市大兴区第一幼儿园等众多幼儿园。此外，项目内自身配建有4100㎡幼儿园，家门口的幼儿园，轻松解决孩子接送问题。小学：项目南侧约2公里有清华附中大兴学校小学部、西北侧约2.7公里有北京教育学院附属大兴实验小学、北侧约4.8公里有北京小学（大兴分校）。中学：西南侧约2.9公里有首都师大附中（大兴南校区）、南侧约3.5公里有北京市大兴区第六中学、东北侧约3.6公里有北京建筑大学附属中学、北侧3.8公里有永华实验学校、北侧约4.1公里有北京市大兴区第一中学。此外，项目内规划建设有一幼儿园。

医疗配套：周边医疗资源丰富，可满足业主看病就医需求。三甲医院：项目东北侧5.8公里为中国中医科学院广安门医院南区，北侧8公里为北京大学第一医院南院区（建设中）。 二甲医院：项目东北侧约5公里为大兴妇幼保健院，东侧约2.2公里为北京市大兴区心康医院。综合医院：项目东北侧4.2公里为大兴区人民医院，北侧约4.3公里为首都医科大学大兴医院、东北侧约5.5公里为北京仁和医院。

商业配套：商业： 项目周边环伺有义和庄、天宫院、黄村等多个商圈。     义和庄商圈：东北侧2.2公里为泰禾中央广场、北侧1.7公里为万科天地（建设中）、西北侧约1公里为联港城市广场；天宫院商圈：向南约2公里为凯德MALL、1.7公里为大兴龙湖天街两大地铁上盖商场；黄村商圈：向北4.6公里拥享大悦春风里，2020年末正式营业。

公园配套：项目北侧为宽40米绿色景观带，北侧一路之隔为约8000亩的大兴滨河森林公园群，自北向南有清源公园、大兴滨河森林公园、念坛公园，相当于2个朝阳公园，2.5个颐和园，是家门口的“中央公园”。其中，念坛公园占地2500亩，湿地面积为150亩，整个水域面积达到700亩。

项目处于大兴新城-黄村义和庄板块，户型二至四居，总价低，精装交付，适合定向大兴的刚需/刚改类客群。

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