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本文首发于：乐居在北京

北京土拍，进入密集期。

上周，北京公布第四批拟供应住宅用地清单，13宗地中不乏热门地块，加上已挂牌未出让的14宗，可以预见，从此刻开始到春节前，几乎每周要有1-2场土拍。

投资人们的班儿可以加起来了，为明年储备“优质碳水”，积攒能量。

而定于29日现场竞价的昌平西沙河0001地块，或许在开发商看来，相较于一些“横菜”，显得略微简素。

截至11月29日下午17:00，仅有北京建工报名并报价，大概率以35.4亿元底价成交。

昌平又上新

昌平西沙河0001地块位于北六环与京藏高速交叉口东南侧，临近昌平沙河中心小学，北街家园六区，与龙湖滟澜新宸一路之隔，距离沙河高教园站直线距离约2.5公里。

自驾方便但地铁靠不上，在以刚需刚改为主的昌平市场中，西沙河0001地块不占优势。或可参考北京城建·国誉燕园的路线，目标客群定位为高教园的教职工。

此外，地块总土地面积约6.6万㎡，建筑面积约15.4万㎡，配建6969㎡15班幼儿园，体量大，南北长大于东西宽，不利排布。起始价35.4亿元，体量大+价格不低+预计流速慢，劝退了不少开发企业。

容积率2.55/2.6，限高60米，高层产品，西边户及北侧楼栋或有噪音困扰。指导价5万元/㎡（现房5.2万），浮动8%，起始住宅楼面价约2.4万元/㎡，价差尚可，加之建工是该地块的一级开发，有天然优势。

今年，北京建工表现不俗。无论是房山的揽星宸、揽星樾，还是青塔的熙华台，都算得上户型精良、精装配置高于预期，定价也精准“拿捏”。上周揽星樾开盘，卖了357套，在当下楼市可谓叫座了。

北京建工在昌平尚无独立操盘项目，但此前参股过不少项目，如朱辛庄万橡悦府、北七家硅谷ONE、沙河高教园的梧桐星宸等。尤其是梧桐星宸指导价5.5万/㎡，可与该项目形成“价格阶梯”，承接剩余蓄客。

昌平亦有分化

今年，昌平共成交住宅用地6宗，其中半数触顶摇号，大华启宸府地块更是创下42争1的历史记录（后被建发观云的45家超越）。

承接海淀外溢+未来科学城+高教园的崛起，昌平在近郊刚需市场中已是独占鳌头。

合硕机构首席分析师郭毅表示，今年北京有4个区新房去化周期在12个月内，分别为东城、西城、海淀和昌平。

截至今年10月底，集中供地以来昌平有网签项目共14个，已有5个项目网签过90%。不过也并非所有昌平项目都能热销，分化依然存在。

本月，北京国贤府开盘官宣316套，而梧桐星宸、建发观堂府也已开启售楼处，目前存量充足。

而在接下来的供地中，昌平朱辛庄0022、0027地块及4批次中的昌平百善地块，都相当抢手，西沙河0001地块能否杀出重围，还需时间验证。

地块信息

昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造土地开发B地块项目CP01-0201-0001、0002、0009地块

地块性质：R2二类居住用地、A33基础教育用地

建筑规模：154439.929㎡

容积率/限高：2.55-2.6/60米

起始价：35.4亿元

地价上限：40.71亿元

起始住宅楼面价：2.4万元/㎡

销售指导价：5（现房5.2）万元/㎡±8%

竞拍规则：地价-竞现房（3万）摇号（交高标）

（文中关于配套距离描述，仅作参考，以官方实际测量为准）