正文

9月份，利好政策逐步落地叠加市场正式迈入“金九银十”传统旺季，北京市场端出现积极变化。

成交量走高，房价回升

据北京市住建委官网数据显示，9月北京二手住宅网签14262套，与8月同期相比增长138%，网签面积累计成交约126.8万㎡，环比上涨约134%。

以周为统计维度，连续4周增长。单周最高成交超3800套，成交规模居年内前列。

尤其新政后的首个周末，北京楼市升温明显。

据合硕机构统计，9月1、2、3日3天，北京二手房认购约2800-3000套。截至20日，9月北京二手住宅成交8660套，相比上月同期涨幅达到40%，二手房增速高于新房，流通性提升。

另据诸葛数据研究中心报告数据显示，2023年9月百城二手住宅市场均价为15378元/平方米，环比下降0.33%，较上月跌幅收窄0.19个百分点，同比下降2.05%。其中一线城市市场均价为61431元/平方米，环比上升0.26%，同比上涨6.65%。

新政激发“卖一买一”置换需求

此外新政落地也激发了部分购房家庭“卖一买一”需求。

据麦田房产统计，9月截至27日北京新增挂牌房源量和8月同期相比，增加超过7成。从在售房源总库存量变化来看，房屋面积越小，库存增速越快，房屋楼龄越老，库存增速越快。这说明，有一部分买房人想将小户型、老房龄、位置偏远的刚需型房源置换成居住体验更好的住房。

此前我们算过一笔账，根据通知内容，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，简单说就是“二套”变“首套”。

执行“认房不认贷”后，两类购房者将率先受益：

1. 置换客群，卖后再买，按规定满足本地名下无房，依旧能享受首套房的首付比例和利率；

2. 在异地购房有贷款记录的购房者，在认定套数时，只核查本地有没有住房，即便外地有房，再买也算首套。

以北京为例，目前执行的是首套房首付比例为40%（普宅35%），房贷利率4.75%，二套房首付比例80%，房贷利率5.25%。若符合认房不认贷条件，按总房价1000万元计算，二套首付款将从800万元降至400万元，减少50%的支付压力。

另外，房贷利率将从5.25%降至4.75%，以300万贷款金额、25年期等额本息还款的按揭贷款计算，月供额将从约17977元/月降至17103元/月，每月可少还874元，25年累计少还26.22万元，首付压力和信贷成本都将明显降低。

展望未来走势，有业内人士指出，新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程，预计年底前北京二手房市场节奏修复较为平缓，将呈现温和升温的态势。