商办市场筑底东四环CBD功能区地标性写字楼资产来了-项目解析-北京乐居网

商办市场筑底东四环CBD功能区地标性写字楼资产来了

来源：乐居买房2023-09-15 15:00:07

摘要

东四环CBD唯一在售现房写字楼。

2017年北京326商办调控后，成交量价齐跌，如今7年过去，市场底部徘徊逐渐企稳，大宗交易需求回暖。

相关机构预测，北京写字楼市场整体修复如初还需要一段时间，但从近期成交数据及市场反馈看，企业自用型需求正在攀升，不少境内外投资者开始“抄底”买入优质写字楼资产，即可作为企业在北京的办公场地，也可以为企业储备固定资产，一举多得。

那么，在北京众多写字楼中，如何寻找优质标的？业内人士认为，选购写字楼也同样遵循地段优先原则，选对商圈是第一步。

朝阳经济6成由CBD贡献

商圈是一座城市文化、经济、活力的缩影，是城市商业的重要载体，是激发城市活力的关键引擎。在北京众多商圈中，CBD中央商务区作为北京对外开放前沿和北京国际化“金名片”，一直独占鳌头。

1993年国务院批复《北京城市总体规划》，提出建设CBD为全国首个商务中心区。由此，东起东四环、西至东大桥路、南临通惠河、北接朝阳北路，总占地7.04平方公里的北京CBD中心区拔地而起。国贸大厦、北京电视中心、世贸天阶、北京银泰中心、中央广播电视总台、北京财富金融中心，中国尊，30年时间里，CBD已成长为与纽约曼哈顿、香港中环比肩的商务中心区。

如今CBD坐拥全市70%的跨国公司地区总部，超半数的米其林餐厅，三分之一的首店。媒体报道，2022年朝阳区GDP公馆7911.2亿元，而CBD税收过亿元楼宇达121座，过50亿元楼宇3座，总部企业贡献的经济总量约占朝阳区经济总量的近6成。

图源：戴德梁行

戴德梁行报告显示，在北京主要写字商圈中，CBD中央商务区单一业权占比最高，也就是企业总部更爱选择CBD作为办公地点。这里商务形态丰富、星级酒店、购物中心、商务会展等配套资源齐备，业内人士认为，CBD及其辐射功能区，是企业最值得入驻的商圈。

CBD二次生长重塑核心区商业样板

随着大量总部级企业的入驻和被纳入自贸区，CBD核心区已日益饱和，引导并承接产业拓展是当务之急。

据媒体报道，今年1-6月，北京CBD新注册企业6381家，同比增长约22.5%。功能区税收达到711.6亿元，同比增长约20.3%，占朝阳区的60.8%，税收过亿楼宇达到95个。去年全年北京CBD功能区实际利用外资达到35.53亿美元，同比增长32.38%。

因此2022年发布的《CBD功能区“十四五”时期发展规划》中提出，以CBD核心区为主构建“一核两轴四心一带”的空间结构，将CBD打造成为国际商务交往核心区、“两区”建设先行示范区、首都高质量发展引领区和国际一流商务中心区。

图源：朝阳区政府官网《CBD功能区“十四五”时期发展规划》

其中“一核”是指现有的7.04平方公里商务中心新区，重点是4.96平方公里的自贸试验区国际商务服务片区；“两轴”为长安街东延长线的“东部复合联动发展轴”“南北商务功能配套发展轴”；“四心”是指立足CBD现有产业布局，结合未来产业迁移特征，重点打造四个特色产业集聚区；“一带”是指 “CBD功能保障带”，涵盖东风、平房、高碑店、南磨房等街乡。积极承接北京市、朝阳区新兴产业发展功能，重点发展适应国际交往、文化引领和科技创新的新产业。

东四环CBD唯一现房在售写字楼

不过近年来CBD及其辐射区新增写字楼供应十分稀缺，目前仅有东四环华瀚大厦唯一全新甲级现房写字楼，即将入市，值得关注。

华瀚大厦位于CBD功能保障带之上，紧邻CBD南部产业聚集区，距离CBD核心区约3.5公里，五横四纵三轨交通路网十分便利。

华瀚大厦区位图

业内人士分析，目前北京最大的2个商圈金融街和CBD，租金排名全球前列，而这两个商圈都在饱和之后出现扩容：金融街扩容之后形成全新的丽泽商务区，而CBD则是依托核心区扩容形成更大范围的核心区，在一核两轴拉动下，新旧的连接度也会更紧密。

而华瀚大厦所在的CBD功能区的南部亚核，预计将会承载更多CBD扩容之后的产业迭代和升级。

因此华瀚大厦在建之初便定位为企业总部、行业独角兽企业量身打造的甲级现房写字楼，特聘世界优秀团队加拿大的B+H建筑事务所进行建筑方案设计，高层主体采用无导向性的钻石双塔造型，外立面采用玻璃幕墙+高档石材+仿铜铝板的幕墙体系，成为东四环全新地标，彰显企业品味的同时，也成为企业形象的第一张名片。

华瀚大厦实景拍摄

华瀚大厦硬件设施全部按照甲级写字楼标准打造：净高3米、预留24小时加班空调机位、独有的室内通风条件、车位充足、800㎡员工美食广、3个700㎡商务餐厅、首层大堂配置五星级多功能厅等，地上商业汇未来将引进金融、服务、餐饮、康体、休闲等系列旗舰品牌，也将配有银行、便利店、咖啡厅、健身俱乐部等商务服务设施，满足企业及员工办公生活所需。

更为难得是的，周边拥有1平方公里的欢乐谷公园+36万平米窑洼湖公园+24万平米城市绿带公园，花园级办公场所，弥补CBD少绿意的“遗憾”。