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本文首发于公众号乐居在北京

>>>2023，北京楼市进入交房大考。

不算丰厚的楼地价差、艰难穿越周期的企业与人、并不完善的合同体系...无不冲击着交付履约度。

于是，我们挑选了一些期房时备受关注的小区，去见见这些“老朋友”，交出了怎样的答卷。

如没记错，岚山应该是北京城区最后一枚限竞房。

海淀区、均价5字头、容积率1字头，左手西山的自在，右手中关村的繁华。甚至不用日晒雨淋地走出社区，就可直接乘电梯下到地铁站，这个名副其实的地铁上盖社区，是诸多年轻业主在北京的第一个家。

等待近3年，今年中旬，这个家落成了。

推开这户业主的南窗，远眺便是西山。

2019年12月4日，踏着限竞房时代的末班车，京投发展·岚山取得了预售许可证。社区共1372户，主力户型定位明确：89㎡两居、123㎡三居，均价55188元/㎡，一经推出，立刻成为市场焦点。

之后，顺应职住平衡思路，在北京限购基础上，项目以“海淀区工作或居住”等为标准，详细划定了准购门槛，彼时可谓一房难求。

如今，在这个北京史上最“热烈”的夏天，我们一起来看这位老朋友的实景呈现：

“当初5万多买的，那就四个字：值回票价”——我们团队的小熏老师点评。

>>>6站外的马连洼 还有个更响亮的名字：后厂村

>>>出地铁站，西山迎面而来

现状配套：

16号线已通车，和岚山隔路相望的是早已陆续入住的、海淀保障房集群-安河家园（开发商为海开，共9期，8000余户）。大体量社区意味着人气儿，吃喝玩乐的基础配套均已落成，从新小区的生活，到成熟社区的人间烟火，中间就隔着北安河的地下通道。

目前小区北侧、与地铁站衔接部分尚未完全完工，所以归家还需走4分钟。出16号线北安河站D口，向西，迎着西山直行2分钟，再左拐走2分钟，就能看到步梯与直梯，上行到达“上盖”，这就是归家动线。

待衔接部分完成后，则直接在站内搭乘直梯即可达到上盖区。

>>>一位京投业主回到她地铁盖上的家 Slute

物业：

小区还在陆续收房中，另外，一些不满于限竞房产业化装修的业主也开始着手二次装修，所以往来的人较多、且杂。物业在直梯/步梯口都分别设置保安登记处，管理比较规范。

我们2小时的踩盘，先后遇到4次安保巡逻车。部分些业主已经入住，期间我们还遇到了一位粉丝朋友。

>>>社区下沉庭院

园林外立面：

正逢雨季，外立面可谓过关，整体感观好于同期的大部分限竞房，无论是平整度，还是清洁度。

园林感知确实不强，一是没有核心景观带，二是在低密的命题下，绿化覆盖也弱于同容积率的社区。不过结合其价格、属性，这点不应过多苛责。

该有的都有，且只要有的，似乎都保证了品质。

如路面铺装平整、踩盘运动跑道胶面无起皮胀泡痕迹（实地探访前一周有下雨）。

楼栋内部：

室内装标确实朴素，但公区交付标准对得起这四五百万的票价。大堂空间、挑高、过道宽度、硬装交标都没得挑，首二层剪刀梯也上了砖。

地铁上盖噪音：

或许与其是车辆段上盖，以及测评时间为白天有关，整体无震感。倒是关于地铁上盖这一独特的社区形态，我们做了些实拍，此处与大家分享：

>>>车辆段的部分采光井 此处是推窗拍摄的俯瞰角度

>>>另一视角

附近中介的租金报价：

从地铁站走到小区这4分钟，先后有5波中介同事跑来建立联系，希望能代租房源。89平两居的普遍报价是6500元，如果能长租给对方3年，对方可以配齐家具家电，到期后一并交还业主。

发稿前，我们在链家官网又检索了租房信息：

上盖项目的建设不同于一般住宅开发，需要诸多专利技术与实战经验加持。

在站点建造之初，轨道建设方需先对日后的盖上项目做出详细研判，在此基础上，给出方案，确保未来盖上建筑与盖下轨道，无论是水电管网，还是空间利用上都能和谐一致，达到协同效应。

同理，后期当住宅开发时，也需要对地块前期有充分认知，才能保质保效。

作为国内唯一一家以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房地产开发企业，背靠母公司北京市基础设施投资有限公司（简称“京投公司”），京投发展长期专研轨道物业，是目前国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨道车辆基地一体化开发企业。

马上，京投的又一个地铁上盖住宅也将入市：

6月6日，北京市发展和改革委员会在其官网发布《关于丽泽城市航站楼综合交通枢纽一体化工程项目可行性研究报告的批复》，明确项目一体化实施范围约7.1公顷，建筑规模约23.5万平方米，包含城市航站楼、接驳与公共服务、轨道交通丽金线车站、综合开发配套设施等4部分功能。

>>>可以预见，丽泽商务区围绕城市航站楼打造「五线换乘」「直通机场」的城市会客厅以及复合型「立体城市活力中心」，将为周边带来巨大的辐射利好。

京投发展的丰台新宫站上盖项目地块，正处在丽泽商务区到大兴国际机场的辐射线上，并通过19号线和4号线与丽泽商务区形成了强链接，未来将可能承接区域产业外溢，激发板块价值潜力。

据悉，该盘规划20栋住宅楼（4-18层），另有一个9班制幼儿园，主力面积段89-140㎡，指导价8.3万/㎡，另外，价格上可参考的是，同在新宫的另一个新盘，目前网签均价在7.9万元/㎡左右。

我们岚山踩盘的微博上有这样一条点评：海淀+地铁+京投的产品力，让一个六环外的限竞房小区获得了价值认可。

而这一次，主场换在了四环，我们会跟进并期待京投发展的答卷。

>>>我们团队的老国，拍摄于新宫地块踩盘时。大家笑称这张照片为“假装在罗马”。而如果从择址角度看，四环+地铁上盖+京投技术，或许这枚新盘，亦可称为“生在罗马”。