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本文首发于公众号乐居在北京

>>>2023，北京楼市进入交房大考。

不算丰厚的楼地价差、艰难穿越周期的企业与人、并不完善的合同体系...无不冲击着交付履约度。

于是，我们挑选了一些期房时备受关注的小区，去见见这些“老朋友”，交出了怎样的答卷。

时隔4年，万科再度落子北京。

8月9日，万科顺利摘得通州邓家窑6004等地块，该地块位于物资学院板块，地铁6号线物资学院站西北侧约830米，向西两站为长楹天街商圈，向东一站即是副中心运河商务区，位置尚佳。

地块总建面约7.85万㎡，配建12班幼儿园，住宅建面约7.44万㎡。容积率2.0限高36米，意味着洋房+小高层产品，很适合首置首改人群。

从2019年起，除了将此前拿下的通州、丰台、顺义土地做精细打磨，在北京住宅招拍挂市场，万科鲜少有声。

但围绕北京这座超一线城市的房地产行业，万科却在其他细分领域默默做着努力，从未离开：

>>>从“脏乱差”到“新地标”的城市更新项目：望京小街

>>>集体土地试水长租公寓的泊寓系列

以及分列副中心、北四环的万科大都会系列：

>>>通州城市副中心核心位置-万科大都会滨江

>>>北四环鸟巢旁 万科大都会NAVA

此次重回住宅市场，拿下的又是定位首置首改的永顺宅地，且有那么一点宿命论的，依然要在通州双限的超难命题下做答（也有另一种猜测，万科是否已得到某些消息，特意“乘风”而来）。

这不由得让人想起2015-2019年，立足通州台湖，她曾相继推出城市之光、翡翠四季、东望等不同业态与定位的作品，营造出超百万方的新兴住区。

恰巧前不久，我们的《见见老朋友》小组，曾借着三期的交付节点前去实探。不妨在体会这个年轻社区的呈现度之余，去期待4年磨剑后，万科的永顺新作。

“整体说不上哪里惊喜，但是你看这些细节，做得很踏实”——我说。

“踏实就足够了”——老国说（测评建筑配图摄影均来自我们团队的@老国，一个热爱城市，也热爱生活的姑娘）

以上，是我们在踩盘结束后的一段讨论。

的确，如今的买房人不需要惊喜，踏实、履约、标准化，足矣。

现状配套：

有待改善。经开区对于两站一街由来重视，从目前可查的资料看，其规划思路很新，颇有借鉴新加坡的倾向。

可从业主角度看，对比2年前期房购买时，现状并未有明显变化。商业仍需依赖向北四公里的万科城市之光，由于北小和八中的进度较慢，目前可依赖的还是景山。

直线距离近，但相隔其他小区，生肖大年学位是否充足，心里得打个鼓。

最近的地铁站为17号线嘉会湖站，步行距离1.2公里，虽然17号线目前只能触达十里河，但从周边停放的单车，以及早高峰时的客流，已能感知其作为北京东部骨架级轨道的地位。

物业：

充分体现了大社区的优势，27万方、2800户能产生的价值和意义，让企业愿意匹配40-50人的团队去服务业主。

整洁度、各个岗口的人数/巡逻率/细致度都很妥帖，每个单元都会写明管家、明确电梯作业规范等一系列公示，体现着万科细致的标准化动作。

园林外立面：

整体工艺对得起票价。园林是亮点，气味图书馆（由园内各种植物说明组成，小朋友可按图索骥）、随处可见的儿童绘画区，万科式的想法和动作很多，连监控的预设所朝方向都是向着从主入口归家的动线途经方向，各种细节都很丰富。

另外也融入着一些硬实力的加持，比如万科旗下的智能安防设备——黑猫系统，人脸识别入户、防尾随，对于晚归的业主十分友好。

小区内部主干道为硬化铺装，靠近绿植园林处基本都安排的是运动、儿童活动区，采用橡胶和胶粒混铺。目光所及之地大体平整，即便是交房更早的其他期，比较容易出现破损的橡胶跑道部分也未见问题。反观其他友商交房后泡水、翘皮，效果要好不少。

楼栋内部：

墙面有类肤预涂板、可擦，南北向开窗比也是限竞房时代的第一梯队，外飘的进深大概60厘米，也是常见刚需盘飘窗里最深的一类。

两梯两户，交付时设置隔离门，让高楼层业主有了门口电梯厅的空间，这都是实打实的实惠（同行的绿城业主实名羡慕）。

但只有首二层楼梯台阶贴砖、通道墙壁全部没上砖，这一点又把我拉回了现实：“哦对，它毕竟是限竞房小区”。

附近中介的租金报价：

70平小两居租金在5800左右，89平三室一厅一卫，租金在6000左右，如果是270度大飘窗户型，可溢价5%。

FYI：考虑到西晒，尽量挑东户，整体算是南城五环六环附近，租售比还不错的呈现了（1.5-1.8）。

站在居住者角度，满分10分，今天的小区：万科-东望，您会打几分？另外，每次测评，我们也会在小红书上发起一次投票，这一次，万科用实力与诚意赢得了认可。