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本文首发于新浪北京房产

北京2023首轮土拍收官仅7天，第二轮供应的地块已进入成交。

但地段决定了，打头阵的地块比之前者，热度明显下降。

房山城关中心区地块、平谷兴谷0104地块分别仅有一家房企报名参与，以底价成交，总成交额13.71亿元。房山长阳地块因无人报名，暂停出让。此外，6月30日北京大兴区三合庄地块和大兴新城一级开发项目053等地块正式挂牌，两宗地块土地总面积约11.08万㎡，建筑规模约21.65万㎡，交易起始价58.2亿元，将于8月3日进行。》点击查看详情

△成交结果

房山城关底价成交

长阳“出嫁”未果

这次房山两宗宅地并未获得过多关注。

其中房山城关中心区0018地块由北京建工8.81亿元底价竞得，楼面价约1万/㎡。

地块总价不高，形状还算规整，无配建，建筑规模约8.8万㎡体量适中，与销售指导价2.7万元/㎡间价差近2万元。另外，地块容积率2.8、限高60米，基本决定了未来产品将以刚需、刚改为主。

顺着燕房线-房山线向东7站，就是北京建工打造的揽星宸（指导价4.5万/㎡），项目同样定位刚需客群，今年入市实现两开两捷。

珠玉在前，建工多了些底气，敢于二次进场。

该地块配套中，最为引人瞩目的，是地块东北侧，房山区于去年引入的十一学校分校，九年一贯制、54班。另外，在去年9月的房山区土地推介会上获悉，华润医疗也计划在南关地块收购房山第一医院进行改造升级，大幅度改善当地就医环境。

详情可点击此前文章：十一学校/宣武医院/山姆…北京这个区资源开挂！2022年内供地速看

虽然有了教育、医疗加持，但轨道的短板也客观存在：

地块距离最近的地铁饶乐府站直线距离约1.3公里，燕房支线目前也无更多进展。

长阳地块因无人报名，最终暂停出让。

地块情况与城关有些类似，地块建筑规模约8.5万㎡，起始价16.03亿元，容积率2.8、限高60米，加之，地块设定的“7090”限制，同样奠定了刚需/刚改的产品定位。

地块内配建4969㎡幼儿园，折算下来住宅楼面价约2万/㎡，与4.8万/㎡的指导价有接近3万的缝差，利润还算充足。

但最近的地铁房山线篱笆房站，直线距离约1.8公里，无疑让这类客群踌躇。

房山的刚需标签

新房视角下，经过海量供应的洗礼，北京各区都拥有了自己的置业标签。

凤毛麟角的供地+千万起步的平层，让主城区的新房脱离了大部分购房者的选择圈。而大兴（数据含经开）、昌平、顺义，作为承接主城外溢需求的第一链，成交量一直颇高，且产品定位丰富，从首置，到终改，均有涉猎。

而房山，则似乎被牢牢贴上了“首置”标签。如曲线图，2022年房山新房成交均价32610元/㎡，同比微降约1.3%，在16个行政区中排名第12，仅高于怀柔、密云等远郊区。

虽然这与房山区纵深长、峰/谷价差大有关，但也一定程度上反映了房山置业人群的价格敏感性。

于是，供应端给出了解题思路：房企习惯将主力户型定在中小面积段，控总价、保流速。

据乐居不完全统计，不算建工拿下的城关地块，2021年集中供地至今，房山区共成交8宗地，仅中建·国贤府做的是100㎡以上大尺寸改善产品。

但从去年开始，似乎有些变化：120-140㎡户型却占比超过10%，160㎡户型占到约8%，都比供应比例高，区域内的改善需求正在入场（前不久的多子女+人才一区一策，相信也正是匹配着这一实际需求而给出的解决方案）。

（数据来源：《地产营销人》）

另外，乐高乐园及北京大熊猫科研繁育基地两大工程正在有序规划中，预计将在2024年正式开园；副中心线整体提升工程将在房山增设长阳站，并已规划南关站，通勤时间直接缩短。

房山区重点建设工程还包括国际红酒小镇、京东方生命科学园、国开行、中荷人寿、氢能保障基地、德勤中国、人大附等项目的陆续落位。

以上这些，是房山在“刚需”这一单调标签的基础上，为自己寻找多元画像所做出的的努力，我们等待时间的验证。

平谷老城添新盘

平谷兴谷区0104地块同样也仅获得辰禾嘉业一家企业报名并报价，最终以4.9亿底价拿下该地块，楼面价约1.05万/㎡。

企查查数据显示，北京辰禾嘉业房地产开发有限公司成立于2023年5月，由北京泓建吉晟科技有限公司100%控股，又是一家成立仅月余的公司在京拿地。

其实单看规划条件和建设指标，平谷地块甚至可以给到90分，规划建面约4.68万㎡，1.2容积率+36米控高，妥妥的小体量低密洋房，且地块东西长、南北短，非常适合做大面宽产品。

北边有产业园，周边2公里范围还有湿地公园、地铁22号线（在建中）、万达广场（在建中）等，类似素质的地要是放在朝阳、昌平、顺义等区，也是妥妥的热门地块。

配套有了，地块基础素质也不错，做出好产品，还是有故事可以讲的。

地块信息

房山区城关中心区FS00-0230-0018地块

地块性质：R2二类居住用地

建筑规模：88363.072㎡

容积率/限高：2.8/60米

起始价：8.81亿元

地价上限：10.1315亿元

起始楼面价：1.00万元/㎡

销售指导价：2.7万元/㎡ ±5%

竞拍规则：地价--摇号

房山区长阳镇FS00-0101-0002、0003地块

地块性质：R2二类居住用地、A33基础教育用地

建筑规模：34786㎡

容积率/限高：2.8/60米

起始价：16.03亿元

地价上限：18.4345亿元

起始楼面价：2.04万元/㎡

销售指导价：4.8万元/㎡ ±3%

竞拍规则：地价--摇号

平谷区兴谷新消费综合体项目PG00-0106-0104地块

地块性质：R2二类居住用地

建筑规模：39059.786㎡

容积率/限高：1.2/36米

起始价：4.9亿元

地价上限：5.635亿元

起始楼面价：1.05万元/㎡

销售指导价：3.2万元/㎡ ±10%

竞拍规则：地价--摇号（交高标）

（文中关于配套距离描述，仅作参考，以官方实际测量为准）