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01|榜单解读

2022年11月，受疫情影响，与10月相比，北京楼市热度出现回落。新房市场供求双跌，价格下调。新建商品住宅成交3750套，环比下跌10.7%，同比下跌22.6%；成交均价57450元/㎡，环比下跌7.7%，同比上涨0.8%。从市场表现来看，上下半月表现出明显差异，市场分化明显，新房去化变缓，高端楼盘业绩仍亮眼。其中位于朝阳区的神盘中建·玖合府以10.06亿元的成交额成为北京新房市场月度销售额冠军。

新房供应方面，11月供应量出现阶段性下滑，新增供应2080套，环比下跌53.4%，同比下跌70.6%，房企推盘积极性回落。11月共计有5个项目先后取得预售证，包括润泽御府、京能西山印、航城壹号、北京城建国誉燕园等。

仅有两个新盘项目入市，分别是航城壹号、北京城建国誉燕园。其中航城壹号位于位于大兴区庞各庄，新增供应276套，在售户型为建筑面积约100平米两居、136平米三居、175平米三居，均价约3万元/平，总价约280万-560万元/套；北京城建国誉燕园位于昌平区马池口板块，新增供应1788套，规划建设29栋6-10层洋房及小高层住宅，户型涵盖建面约58-127㎡一至四居，住宅拟售均价约3.9万/㎡。

从克而瑞梳理的2022年11月项目销售榜单来看，TOP30项目成交金额总额127.15亿元，同比去年同期下跌32.6%。TOP3、TOP10、TOP20项目销售额分别为7.98、4.84、2.98亿元，TOP30上榜门槛2.2亿元，仅中建·玖合府1个项目成交额超过10亿元，8个项目成交额超5亿元。3个楼盘销售面积超万平，宸悦国际以1.59万㎡的成交面积领先，建发·珺和府以1.56万㎡的成交面积位列第二、中海首开·湖光玖里以1.09万㎡的成交面积位列第三，橡树湾以0.65万㎡的成交面积锁定榜单前十。

分城区来看11月，城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的中建·玖合府以10.06亿元居首，成交47套，成交均价约116600元/平方米。近郊区成交金额排行榜中，昌平区的建发·珺和府以9.65亿元位列第一，成交148套，成交均价61683元/平方米。远郊区成交金额排行榜中延庆区的中建·上源府项目以0.6亿元位列第一，成交13套，成交均价33153元/平方米。分环线来看，五环内商品住宅项目成交金额排行榜中朝阳区的中建·玖合府以10.06亿元居首，五至六环建发·珺和府以9.65亿元领先，六环外昌平区珠江·天樾书院以2.06亿元位列第一。

02|典型项目

◆◆中建·玖合府◆◆

中建·玖合府2022年11月网签47套，实现成交额10.06亿元，位居月度榜单第一。该项目位于东北三环，区域内路网和轨道交通便捷，项目旁边就是地铁10号线太阳宫站，还有在建中的地铁17号线、13号线的芍药居站等，距望京直线距离3公里，可快速通达各个热点板块。区域内还有着著名的人大附朝阳分校，地块正南一路之隔为凯德mall，周围生活配套成熟，居住氛围浓厚，地铁交通、教育、医疗、商业、公园均做到了应有尽有。

中建·玖合府地块销售指导价为13万元/㎡，由于10%政府持有产权比例，实际售价约为11.7万元/㎡，购房者持有90%产权。对比周边次新房和二手房的价格，有明显的价格倒挂优势。项目主力户型面积段为165/168平、196平、235平四居大户型产品。开盘当日即售罄，目前项目网签去化率达到90%左右。

◆◆建发·珺和府◆◆

建发·珺和府以9.65亿元的成交额位居11月北京项目销售额榜单第二，共计成交148套，成交均价61683元/㎡。项目位于昌平区回龙观板块，中关村大街与北清路交汇处，距离地铁昌平线生命科学园站约2公里，向西可快速直达丰台科技园和中关村软件园，向东可快速直达未来科学城以及望京等核心产业聚集地。

项目销售指导价6.2万元/㎡，成交楼面价相较同区域内的北清云际和奥森春晓低了约9000元/㎡，其南侧二手房公园悦府目前挂牌均价为7.3万/㎡，建发·珺和府与其形成明显价格倒挂。产品涵盖87-130㎡两居-四居，主力户型户户全明，高实用空间约74-80%，部分主卧带270°转角飘窗、南向全飘窗、LDK一体化客餐厅、专属家政空间等设计。适合刚需、刚改群体上车。

◆◆宸悦国际◆◆

宸悦国际以7.98亿元的成交额位居项目销售榜单第三，共计成交186套，成交均价50184元/㎡。该项目位于北五环外昌平北七家平坊村板块，两公里外是5号线始发站天通苑北站，附近还有计划中的17号线二期支线，自驾延着北清路，可以直达生命科学园与软件园。周边生活配套丰富，有奥北便民生活广场、宝迪商业中心、北京王府中西医结合医院、北京王府学校、黄城根小学昌平学院、半塔郊野公园、秀水湖公园等。

项目住宅用地约5.63万平米，规划建筑规模约9.01万平。以“无限理念”进行打造，形成了5-6层、1.6容积率的低密洋房产品，主力户型为54—139平米一至四居产品，户型方正南北通透，社区平均得房率约80%，南向飘窗赠送，边户型打造90°转角窗设计。百变灵动空间设计+“X”百纳空间理念高效利用空间，精装修交付，兼顾刚需和改善。其中小户型产品为刚需人群提供了300万上车昌平的机会。

03|总结展望

11月市场受疫情影响，表现低迷。楼市分化，冷热不均，高总价、区位好的新房销售去化良好，位置较远的刚需项目销售缓慢。另一方面，政策持续宽松，房企融资端利好政策不断，信贷、债券、股权三箭齐发。随着房企融资利好的出台及落地，未来房企融资环境有望得到实质性改善，融资规模或将从低谷回升。这对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用，北京楼市有望回到较好的成交状态。

随着年底最后一个月的到来，大部分项目进入到年底冲刺业绩的紧要关头，不少项目不断推出优惠政策吸引购房者关注，或开盘冲刺年终业绩，助力年底网签翘尾，12月热度或将有所回升。

数据口径：

统计时间：11月榜单: 2022年10月1日-11月30日   1-11月榜单: 2022年1月1日-11月30日

数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为网签备案数据

项目属性：普通住宅+别墅