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乐居买房讯 近年来，随着人口流动加快，空置住房造成的“空心城”现象日益突出。据贝壳研究院《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告）结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间，其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

根据此次调研结果发现，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

重点城市住房空置率概况

数据来源：贝壳研究院

购房门槛、老龄化程度、租金回报影响住房空置率变化

据调查，城市购房门槛对住房空置率有一定的影响。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

分线城市住房空置率与居民购房按揭比例

数据来源：贝壳研究院

另有国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%

此外，据相关数据显示，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为负。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。

楼龄越高小区空置率约低

阜成门、金融街周边空置率仅2%

另外，住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。

小区楼龄与空置率的关系

数据来源：贝壳研究院

老旧小区的空置率较低，例如位于市中心的小区，因为交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。像北京的阜成门、金融街附近，空置率均在2%以内。

反观次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。

另外，从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异，住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

不同类型小区的住房空置率

数据来源：贝壳研究院

整体而言，相对较高的空置率，有助于平稳接纳人口涌入，避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨，空置房屋起到了较好的缓冲作用。但从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。