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乐居新媒体 王秀娟 发自北京

这段时间北京楼市一大波新盘集中推出，市场的供给端十分热闹。其中，有两个最火热的项目：永定府和天恒学院里。其火热程度，竟再现万人摇号的名场面。

两个项目有着几个共同特点：1，绝版的地理位置；2，都是限竞房转为新型共有产权房；3，与周边二手房价格倒挂。

可以说，这样的硬核条件，买到即赚到，并且可以享受周边成熟配套。更有甚者，天恒学院里还是现房销售，所见即所得。

万人摇般的火热

有媒体爆料称，三个项目都吸引了几千名购房者的排卡摇号。其中，学院里最为火爆。

据了解，3月15日，开放登记只有4天时间的学院里，登记人数已经超过3000人。截止到3月18日，乐居新媒体从业内资深人士处打听到，该项目目前的登记人数超过了5000人。

5000人摇143套房，真是再现万人摇号的名场面。

神秘的学院里为什么这么火？显然核心还是地段和价格。 

学院里项目位于海淀区四道口，北二环和北三环之间，学院南路旁，距离“宇宙中心”五道口直线距离也就只有4公里，交通便捷。项目体量较小，包括商业和住宅，其中，住宅238套，但可售住宅仅有143套。

项目周边是交大和中财两大院校，教育资源丰富。此外，周边有西直门凯德mall，大钟寺中坤广场、两公里内有北京天健医院、安定医院等配套丰富，可以满足人们日常的购物、娱乐、就医等需求。

非但如此，学院里的售价在8.2万-8.9万元之间，在北三环内的海淀区，新房现房。

另外，学院里主要户型为60平、81平1居，80、81、88、89平2居，114平，126平三居，最低首套首付255万。其中乐居新媒体查阅了学院里周边的二手房价格，大多在10-15万/平米的区间，并且房龄老旧，更无社区环境可言。

这样一比较，均价8.5万的新房学院里为何如此火爆就不难理解了。

与学院里一样特殊的，还有永定府。

永定府位于南二环永定门桥附近，地处核心区，又有地铁8号线和14号线覆盖，也是寸土寸金的好位置。

项目总共391套房源，主力户型89-140平米，起步总价约为793万，首套首付约317万起。

同样绝版的地段，同样的价格倒挂，同样的商品房限价较低，对于购房者来说，同样都是“买到即是赚到”。

3月15日，永定府已率先一步在官微公布了入围意向购房人名，据统计共有9000多人。

转性依据

学院里始于2017年10月限竞房时代，彼时天恒置业以16.5亿元、自持率36%竞得海淀四道口地块，拿地时的限价不超过85373万/平米，最高销售单价不超过89642元/平米。

经过4年时间，由于该地块地理位置实在稀缺，关注度从拿地时就居高不下，另外就是有关文物保护、施工场地影响等因素，这个占地1万平米、建筑面积仅6万平米的小体量项目，一直拖了4年时间才入市。

永定府也是2017年拿地，当时的销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。

作为2016年10月以来出让的110宗限竞房地块里最为特殊的两块地，永定府和学院里如今由限竞房性质转为政府持有20%的新型共有产权房，这一变化引来了不少争议。

与以往的共有产权房并不一样，新型共有产权房保障属性销售，变成了跟政府一起合伙买房的商品房。购房条件、出租出售的条件也不一样。

具体来说可归纳为以下几点：

1. 个人持有产权份额+政府持有产权份额=房子100%产权；2.房产证不满5年，不能出售； 3.满5年后，可正常出售房屋100%产权，个人和政府，按产权比例获得相应的价款。4. 二手房交易买房人，具有北京市购房资格即可，取得100%产权。5. 房屋出租个人可获得全部租金受益，政府不分成。

至于购房条件，也有所放松，具体到学院里，以下三类人群可以依次按先后顺序购买（法人机构除外）： ①具备本市共有产权购房资格的家庭优先购买。 ②具备本市购房资格的无房居民家庭次优先购买。 ③符合本市限购条件的家庭可递补购买。

有网友不解，保障性没了，最低255万的首付资金，严苛的购房资格，这些“苛刻”的条件让真正的刚需们望而却步，纷纷猜测是政府不满足于仅收土地出让金，要坐拥商品房20%的增值空间。

此论调虽然有着一些腹黑色彩，却在坊间有诸多响应。

这里，乐居新媒体查阅了北京市的相关文件，对于上述两个项目转性找到了一些依据。

在2018年，北京市出台了限房价项目的销售管理办法，其中规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，将收购转化为共有产权住房。

这一措施，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。

当时，就有很多业内人士预计，这两个典型项目很可能会达到85%这条红线，很大概率会需要进行转化和调整。

我们结合具体项目来看下。

先看一下价格，这个衡量是否调整或是说转化的标准。目前，学院里周边住宅的整体成交均价接近11万元/平方米，已经超过该项目均价85373元/平方米20%，超过了15%这条红线。

永定府周边的新房价格最高的超过了12万元/平方米，二手房售价也高于9万元/平米，综合均价大约11万元/平方米，已经超过该项目均价89068元/平方米接近20%，也超过了15%这条红线。

这意味着，调整肯定是要调整的，那就是以什么方式调整。

去年开始的集中供地，北京在政策调控的工具包中，试点了“竞政府产权份额”的方式，被社会称之为“新型共有产权房”。这种方式下，房屋的性质仍然是商品住房，购房者与政府按比例共同持有房屋的产权。

去年北京在多个地块中试点了这一方式，效果和反响不错，得到了购房家庭的认可。

新型共产房成香饽饽

合硕地产机构首席分析师郭毅表示，永定府与学院里两个项目由限竞房转为政府持有的共有产权商品房，虽然看似保障性没有了，但却是政府对于“房住不炒”更精细调控的体现。

首先，两块土地是2017年竞拍的，5年前的土地价格与如今的价格并不能同日而语。5年时间，不论是土地价格还是房子的价格一定都是上涨的。所以，在最高限价不变的情况下，购房人用原来的价格购买到80%的产权，相对合理。对于购房人而言，并未多支出成本。

其次，由于房源有限，两个项目加起来对外出售的也仅有500多套，但因为价格倒挂、地理位置核心两个主要因素，参加摇号参与购买的人就超过几万人。那如何保障这些少量房源可以被真正自住需求的人群买到呢？

针对这个问题，郭毅表示，北京市政府从“年限锁定周期更长”和“更合理的屏蔽投资人群”两个抓手为出发点。

把具有一定保障性质的限竞房转为与政府一起持有的共有产权商品房，不仅锁定了购房者的持有年限，更加能够合理的屏蔽掉一些投资需求入局。

郭毅解释道，限竞房与新型共有产权房虽然都是持有5年才可转让，但针对5年期的起始点是不一样的。

限竞房的起始点是以购房成交后交契税那一刻算起，而新型共有产权房是以办理产权证时开始计算，后者比前者要晚上2-3年的时间。这也将两个项目购买人的持有年限多锁定了2~3年的时间。

对于自住型购房者而言，周期锁定的更长于他们是没有太大触感的，于投资者却不同。这就更大程度上屏蔽了投资需求。

由于地段核心，总价也较高，学院里和永定府也被称为“共产豪宅”。“共产豪宅”的诱惑是巨大的，肉眼可见的“买即赚”。这样的称呼多少可以闻出一些“酸味”，对于没有资格或者没有摇到号的人来说，的确意味着一大损失。这也是为何这两个项目如此火爆。但也并不意味着再没此种机会。

对于后市是否还有类似于学院里和永定府的新型共有产权房供给，郭毅表示还会有，从去年北京市政府的土地竞拍规则来看，二三环的市中心地段地块多是以竞政府持有面积，而五六环的地块多以竞现房销售面积为主。

“未来，大家可以关注下太阳宫等核心区域的地块竞拍，在这种十分热门地块的竞拍上，开发商们很有可能再拍出新型共有产权项目。”郭毅说，“但市中心土地越来越稀缺，这种性质的项目会有，但量不会太大。所以，且买且珍惜。”