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  乐居买房讯  2月10日，乐居财经从业内人士处获悉，近日全国性商品房预售资金监管的意见已经出台。文件明确，预售资金监管额度由市、县级城乡建设部门根据工程造价等核定，达到监管额度后超出的资金可由房企提取使用。

  1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

  而新出台的全国性商品房预售资金监管的意见，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用。明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。”

  1、明确预售资金账户基本标准

  据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

  此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

  知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。

  2、商品房预售资金使用灵活性获奖提升

  预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。

  据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

  此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。

  此次政策的意义在于，对于预售资金监管的政策，主要要从利好的角度去理解，或者从利好房企资金状况的角度去理解。之所以去年会提及预售资金监管政策的内容，就在于房企债务危机的时期，部分城市出现了银行或法院随意关闭预售资金监管账户的做法，导致房企资金压力进一步增大，进而出现了很多爆雷的事件。而从后续央行、银保监会以及最高法等政策表述看，其实是要求各银行合规操作，防范各类任性“封锁”预售资金账户的操作。所以此次全国统一的预售资金监管政策，具有积极意义，利好房企预售资金的循环，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。类似操作，也是此前房贷政策放松、发债政策放松后，又一个房地产金融宽松的政策例子。