正文

  本文首发于北京买房帮住

  买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是

  顺义马坡 | 中建宸庐·云起

  购房须知

  销售对象

  符合北京市限购政策的购房人群

  限购政策

  (1) 京籍家庭

  · 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

  · 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

  (2) 非京籍家庭

  · 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

  · 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

  产权比例

  购房人购买并持有住宅100%产权份额

  转让机制

  购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋

  出租收益

  出租全部收益归购房人所有

  简要信息

  楼盘名称：中建宸庐·云起

  开 发 商： 中建智地

  产品均价：约4.2万/㎡

  产品总价：约500万起/套

  产品户型：120㎡/140㎡三居（在售）、160-200㎡叠拼（暂未开盘）

  总  户 数：797户

  楼  栋 数：40栋

  容  积 率：1.6

  绿  地 率：30%

  车  位 比：1:1.2

  梯  户 比：1梯2户（平层）

  房屋属性：商品房

  交房时间：预计2024年3月31日

  楼盘地址：牛栏山一中实验学校东北侧约700米处

  产品公布历程    

  •2020年 5 月，中建一局拿地

  •2021年 4 月，产品信息曝光

  •2021年 6 月，首期开盘

  •2021年 11月，二期开盘

  gt;>项目区位及周边配套

  楼盘外观

  户型一览

  具体户型介绍，详见文末

   楼盘亮点

  亮点一：近区政府，配套齐全

  项目东侧即是顺义区政府，享受政府搬迁而带来的规划红利。同时项目周边配套齐全，三公里范围内学校、商场、医院等配套应有尽有，最近的三甲医院距离项目仅600米，可基本满足日常生活需求。

  亮点二：大面宽改善产品

  项目目前在售120㎡和140㎡三居，最大南向面宽可达10.7米。其中140㎡边户打造南向7米宽厅和270°转角飘窗，这种尺度在顺义新房市场上较为稀缺。

  区域规划简述

  区域规划：

  中建宸庐·云起位于北京顺义区，地处北京东北部。近些年来顺义发展不断提速，在《顺义分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》中提到，顺义未来将建设成为宜居宜业的国际空港新城和首都创新发展示范区，并构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局，面向未来可持续发展。

  顺义目前发展比较成熟的是中央别墅区和顺义老城区，随着顺义新城的规划落地和市政府的搬迁，顺义新城也跟上节奏逐步发展。政府着力构建临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游等现代服务业发展体系，将顺义区建设成为首都创新驱动发展前沿阵地，加上自身临近潮白河生态优势和产业优势，也为顺义楼市打下了坚实的价值基础。

  板块规划：

  中建宸庐·云起位于顺义新城-马坡板块，顺义新城位于顺义城区以北，由政府先规划后建设，是北京重点发展的三个新城之一。区内重点发展产业金融、新一代信息技术和智能装备，不断引入产业与人才。

  随着2019年顺义区政府及公共服务部门搬迁至此，马坡板块已成为顺义政务中心和产业发展的核心。马坡板块还致利于打造以金融产业为重点，以总部经济为特色的经济核心区，区政府东侧的金蝶产业园早已投入使用，多家企业也已经入驻，形成政企环绕、金融一脉的产业功能特色。 

  周边配建：

  学校：项目一期南侧政府规划有九年一贯制教育用地，具体信息有待进一步规划公示。

  商业：项目北侧约200米处为项目自建的商业——中建·鲲熙里，建筑面积约2.3万平，目前该工程已开工建设，计划2023年9月竣工。项目西北侧为恒大的配建商业，东北侧政府也规划有商业用地，具体有待进一步规划公示。

  测评一   便利指数

  • 周边交通

  自驾：项目出门即是通顺路，沿通顺路行驶约3.4公里可达顺义老城区；项目往西可上京沈路连接京密路，到达后沙峪、望京、三元桥等地。  

  地铁：距离项目最近的地铁站为地铁15号线顺义站，直线距离约3.5公里，距离较远，不算是出行最佳选择。

  公交：项目1公里范围内覆盖大营站、龙苑别墅站、马坡花园南站等十余个公交站，可乘坐850路、空港5路、856路等多条线路。其中，乘坐850路可直达三元桥、东直门等地，乘坐空港5路可直达首都机场。

  • 周边教育

  项目周边覆盖2所小学和2所中学：

  2所小学：顺义区马坡小学（约2.3公里）、首师大附属顺义小学养正校区（约2.9公里）。

  2所中学：北京市牛栏山一中实验学校（顺义区中学排名第一，约300米）、顺义第八中学（约1.8公里）。

  gt;>排名数据来源于百度，具体以官方实际公布为准

  • 周边医疗

  项目周边覆盖：

  2个三甲医院：北京中医医院顺义医院（约700米）、北京市顺义区医院（约3.7公里）。

  1个综合医院：北京京顺医院（约3.5公里）。

  此外，项目2.0公里范围内涵盖2家社区卫生服务中心，可满足业主的日常就医需求。

  • 周边公园

  项目周边5座公园环伺：

  马坡千亩森林公园（约1.8公里）、马坡城市森林公园（约3.6公里）、卧龙公园（约2.2公里）、顺义新城滨河森林公园（约3.2公里）、减河公园（约2.5公里）。

  • 周边商业

  项目周边有4个广场/商厦：

  5公里范围内有鲁能美丽汇（建筑面积约5.1万平，约2.7公里）、金宝park天阶（约3.1公里）和鑫海韵通大卖场（建筑面积约2万平，约1.5公里）。

  参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平

  项目北侧约200米处为项目自建的商业——中建·鲲熙里，建筑面积约2.3万平，目前该工程已开工建设，计划2023年9月竣工。

  此外，项目西北侧为恒大的配建商业，东北侧政府规划有商业用地，具体有待进一步规划公示。

  文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。

  测评二  户型介绍

  120㎡三居

  朝向：

  此120平米户型，3室2厅2卫，目前在售楼栋为正南正北朝向，南北通透，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）

  卫生间（2个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达10.5米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在120㎡面积段，比较具有市场竞争力。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  1、户型较为方正，全明格局，南向三面宽长度达10.5米，采光充足。

  2、功能分区合理。进门处设客卫和独立玄关柜，在疫情常态化的当下，在门口即可完成消杀。

  140㎡三居

  朝向：

  此140平米户型，3室2厅2卫，目前在售楼栋为正南正北朝向，南北向采光，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（4个，包含1个主卧、3个次卧）

  卫生间（2个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达10.7米。北向采光面分布4个功能空间。这种分布，在140㎡面积段，比较具有市场竞争力。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  1、边户打造270°双面观景大客厅，面宽达7米，利用率高，采光充足。

  2、餐客厨一体化设计，空间开阔。

  户型劣势：

  入户门处北侧次卧隐私性可能会受影响。

  以上为正文，来自乐居北京编辑团队·塔塔