正文

  本文首发于北京买房帮住

  买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是

  昌平东小口 | 奥森春晓

  购房须知

  销售对象

  符合北京市限购政策的购房人群

  限购政策

  (1) 京籍家庭

  · 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

  · 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

  (2) 非京籍家庭

  · 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

  · 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

  产权比例

  购房人购买并持有住宅100%产权份额

  转让机制

  购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋

  出租收益

  出租全部收益归购房人所有

  简要信息

  楼盘名称：奥森春晓

  开  发 商：中交+卓越

  产品均价：约6.3万/m²

  产品总价：约610万/套起

  产品户型：96m²两居、115m²/121m²三居、131m²四居

  总  户 数：620套

  楼  栋 数：6栋 （含2栋公租房）

  车  位 比：1:1.3

  梯  户 比：1梯2户、2梯4户

  容  积 率：2.8

  绿  地 率：30%

  房屋属性：纯商品房

  交房时间：预计2025年2月

  楼盘地址：地铁8号线平西府站西北侧约500米

  产品公布历程    

  •2021年 5 月，中交+卓越拿地

  •2021年 8 月，案名公布

  •2021年 9 月，售楼处开放

  •2021年10月，首期开盘

  >>项目区位及周边配套

  楼盘外观

  户型一览

 具体户型介绍，详见文末

  >>户型分布

  楼盘亮点

  临近地铁 交通便利

  项目距离地铁8号线平西府站约500米。8号是一条贯穿北京南北的公共交通动脉，预计今年底将实现全线贯通运营，届时可无需换乘到达王府井及北京南城各地。此外，地铁8号线还可与13号线、10号线、2号线、6号线、1号线等9条地铁线路交互换乘，畅达望京、中关村、五道口等繁华商圈。

  区域规划简述

  区域规划：

  奥森春晓位于北京北部的昌平区。《北京城市总体规划（2016年—2035年）》指出，北京将加强“三城一区”等重点功能区的规划建设，积极推动首都高质量发展。其中，“三城”之一的未来科学城就位于昌平区。

  根据《昌平区分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件显示，昌平将构建“一轴一带一廊、两城一区多点“的空间结构。未来昌平将打造首都西北部重点生态保育及区域生态治理协作区，建设具有全球影响力的全国科技创新中心和国际一流的科教新区；发展特色历史文化旅游和生态休闲区以及塑造城乡综合治理和协调发展的先行示范区。

  此外，昌平区将聚焦发展医药健康、节能环保、智能装备三大优势主导产业，重点培育新材料、科技服务产业，打造链接中关村科学城、未来科学城、怀柔科学城的关键创新节点，引领全域创新发展。

  板块规划：

  奥森春晓地处昌平区回龙观板块。根据昌平区分区规划，昌平计划将回龙观、天通苑板块打造为两大科创社区，并加快板块与未来科学城的互联互通，鼓励高精尖人才在未来科学城就近创新创业，解决周边区域职住平衡问题。

  此外，新一轮回天提升计划已于今年7月启动，计划涵盖教育、医疗卫生、绿化、交通、城市更新等6个项目包，共102个项目，预计到2025年初步建成与首都城市发展相匹配的宜居之城。

  周边配建：

  项目东南侧约500米即为地铁8号线平西府站。据悉，地铁8号线将于今年年底实现全线贯通运营，届时将无需换乘即可到达王府井以及北京南城各地，还可与13号线、10号线、2号线、1号线等9条地铁线路交互换乘，畅达望京、中关村、五道口等繁华商圈。此外，京投将于平西府站打造约6万平地铁上盖商业综合体——公园悦府商业中心，预计于2023年正式启动运营。

  未来，项目周边还将有多个大型商业综合体落地。例如：项目西北侧2站地铁，即朱辛庄地铁东侧，将打造一座18万㎡万达广场，预计2024年落位；项目东南侧约3.9km处是建设中的西三旗万象汇，预计2023年5月完工。

  测评一   便利指数

  · 周边交通 · 

  地铁：项目距离地铁8号线平西府站直线距离约500米。8号是一条贯穿北京南北的公共交通动脉，预计今年底将实现全线贯通运营，可与13号线、10号线、2号线、6号线、1号线等9条地铁线路交互换乘，畅达望京、中关村、五道口等繁华商圈。

  公交：项目周边1km范围内涵盖文化东路站、马连店村站等9个公交站，可乘坐460路、专131路、471路等多条公交线路。其中，乘坐快速直达专线202路可直达生命科学园、永丰产业基地等北部科技园区；乘坐专131路4站可达三甲医院昌平中西医结合医院（分院）；乘坐407路可途经西三旗到达北四环安慧桥。

  自驾：项目临近北清路，从项目出发可快速通达由北清路串联起的翠湖、永丰、生命科学园等一众高新产业基地。此外，项目西侧为京藏高速，向南可达北三环健翔桥，向北可至居庸关。

  · 周边教育 · 

  项目周边3km范围覆盖：

  公立学校：首都师范大学附属回龙观育新学校（十二年一贯制，约790m）、清华大学附属中学昌平学校悦府小区小学部（约900km）、昌平第二实验小学（约2km）、昌平第二中学（北京市示范性普通高中，约1.8km）、人民大学附属中学昌平校区（约2.6km）

  · 周边医疗 · 

  项目周边3km范围覆盖：

  三甲医院：积水潭医院回龙观院区（约1.9km）、昌平区中西医结合医院（约2.6km）

  综合医院：京都儿童医院（约1.5km）、北京回龙观医院（约3.1km）

  此外，项目1.5km范围内涵盖两家社区卫生服务中心，可满足业主的就医需求。

  · 周边公园 · 

  项目周边5km范围辐射：

  回龙观体育文化公园（约1.6km）、回龙园（约2km）、白各庄生态湿地（约4.2km）、半塔郊野公园（4.6km）、太平郊野公园（约5.3km)

  · 周边商业 · 

  项目周边5km范围辐射：

  已建成商业：BHG北京华联回龙观购物中心（约2.9km）、昌发展万科中心（约3.8km）、永旺国际商城购物中心（约4.7km，建面约9万平）

  建设中商业：公园悦府商业中心（约700m，建面约6万平，预计2023年开业）、万达广场（约3.9km，建面约18万平，预计2024年建成）、西三旗万象汇（约3.9km，建面约13万平，预计2023年5月建成）

  >参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平

  奥森春晓将配建1200平下沉式商业配套，未来在小区内即可满足基本的生活采购需求。

  文中关于配套距离描述，根据高德导航测距

  仅作参考，以官方实际测量为准

  测评二   户型介绍

  · 96㎡两居 · 

  朝向：

  此96㎡户型，2室2厅1卫，为南北向采光，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（2个，包括一个主卧和一个次卧）

  卫生间（1个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有2个功能空间，长度达8.4米。北向采光面分布2个功能空间。这种分布，在96㎡面积段具有一定的市场竞争力。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室及客厅分布在南向采光面上的分布方式是现如今市面上最常见，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和卧室，放置在南向。

  户型主要亮点：

  此96㎡两居户型方正，全明格局，采光通风效果好。

  户型劣势：

  市场上此面积段户型大多会做成三居，此两居户型在功能空间上略显不足，如果按照户型图所示，将客厅的虚线部分区域改为卧室会略显局促。

  · 131㎡四居 · 

  朝向：

  此131㎡户型，4室2厅2卫，为南北向采光，全装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（4个，包括一个主卧和三个次卧）

  卫生间（2个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达9.9米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在131㎡面积段具有一定的市场竞争力。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室及客厅分布在南向采光面上的分布方式是现如今市面上最常见，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和卧室，放置在南向。

  户型主要亮点：

  此户型为全明格局，采光通风效果好。此外，客厅为270°转角飘窗设计，在满足采光的同时，还有效的将空间效果向外延伸，获得更为宽敞的居住体验。

  户型劣势：

  以上为正文，来自乐居北京编辑团队·兔兔