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乐居买房讯 汪昱 10月11日，北京第二轮集中土拍报名截止。

本次土拍，合计挂出43块宗地，涉及13个区，总面积约245公顷，总建筑规模约为496万平方米。供地特征一改前几年向南部倾斜的态势，朝阳、海淀、昌平供地增多，朝阳区此次供地11宗，北部孙河有6个地块，海淀区4宗，昌平区4宗。

但从房企报名结果看，和5月首轮土拍报名的火爆局面差距较大，超乎市场预期的同时，也引发关于未来楼市的四个猜想。

1、整体弃选率高达62%，北京楼市提前入冬？

本次报名，参与房企总数不到30家，挂出的43宗地，仅16块地获得房企报名，1宗招标外，26宗地无人问津，弃选率达到60%。

而北京5月首轮供地中，报名房企超50多家。同时，拍出的30宗地中，高达25宗地块全部触及地价上限，有10宗冲破了防线（地价、政府持有份额或者竞报公租房上限），进入竞建高标准住宅建设方案。

以上结果显示，北京一级土地市场已入冬，其中的深层次原因，来自二级住宅销售市场的关联效应。

房企在当前的政策及市场环境下，面临的问题越来越艰巨，住宅利润摊薄，导致企业采用高周转策略维持开发经营规模，但当前政策环境下，住宅市场整体预期下调，使房企销售压力增大，回款遇阻，加上当前强化金融监管，最终使房企遇到资金困难，难有余力到市场拿地。

后果也很严重，一方面，政府的土地收入因此大打折扣，对地方财政收入产生较大影响，另一方面，这意味着半年后，北京住宅市场供量将大为缩减，这对购房人来说，不是一个利好消息。

2、朝阳区传统光环不再，未来前景茫茫？

从弃选地块所在区位看，除了房山、怀柔、平谷等部分远郊板块外，作为传统热门朝阳区的11块供地中，有10块无人问津，既出乎人们意料，也具备某种合理性。

朝阳地块集中于十八里店、孙河、王四营几个板块，项目拿地开发后“算不过账”，是朝阳地块遇冷的主要原因。

仅以孙河为例，孙河几个地块容积率1.5，产品类别应是花园洋房，但楼面价6万2，若未来售价8万赢利不大，销售周期拉长易亏损，若售价8.5-9万，不做别墅产品，又很难支撑，对开发商来说形同鸡肋。

因此，即使有朝阳区的光环，如果从出让条件看，房地价拉不开合理价差，加上区内短期供量过大导致销售竞争内卷，都会令企业退避三舍。

来到朝阳拿地，是资金充足，深耕朝阳的大国企。

金隅+昆泰报名朝阳区十八里店693地块，使该地块成为朝阳区供应的11块宗地中，唯一获得房企报名的地块。

金隅作为北京市大型国有控股企业，以“新型绿色环保建材制造、贸易及服务，房地产开发经营、物业管理”为主业，在北京开发建设的最新住宅项目，包括金隅金麟府、金隅学府等楼盘。

昆泰作为朝阳区国资委监管重点企业，产品线主要集中于公建类（写字楼、酒店、商业等）产品。

预计未来项目大概率由金隅操盘。

3、中海OR华润，得土拍冠军者，得帝都楼市天下？

本次参与报名的房企，以央企、国企为主，作为共和国长子，除了商业化运营，也肩负着社会责任，其中不乏叱咤当前楼市的佼佼者，中海与华润即为杰出代表。

首轮供地，中海携百亿资金，大举圈地18块，最终却出于利润考量而放弃，经过半年多的去化，在售项目多已过中盘，又到补货之时。

以上因素促成中海本次积极回归，同时报名石景山、海淀、昌平、丰台、大兴等8地块，总金额超过300亿元，多数为区位优越的热点地块。

华润最近两年在土地市场颇为成功，看地眼光精准，海淀幸福里、和光瑞府等楼盘都成为现金奶牛，更善于和一批固定伙伴组团开发，分散风险。本次土拍卷土重来，以独立报名为辅+联合报名为主，参与7宗地的角逐。

中海与华润，谁能问鼎土拍王者，谁能打下更大的疆土，这对两家量级近似的地产巨鳄来说，决定着未来北京市场占有份额及战略格局。

4、中铁系联手出击，或成为土拍最大黑马？

中铁系房企（中铁置业、中铁诺德）本次报名表现抢眼，合计报名8宗地。

两家企业是中铁系旗下具备代表性的房企，北京中铁诺德房地产开发有限公司，其母公司为中铁建工。而中铁置业，为中国中铁旗下从事房地产开发的大型地产企业。

中铁系房企在京开发建设的知名楼盘，为丰台的诺德逸府、春风和院项目，两楼盘地块相邻，血脉相通，虽然互为竞品，但由于共同把区域做热，获得市场青睐，取得不错的销售业绩，算做共赢模式。

二次土拍，在民企困窘，暴雷不断的当下，财大气粗的国企——中铁双星同时出手，大有抄底之势，能否成为土拍黑马，对于未来楼市格局也有不可忽视的影响，值得后续观察。

关于本次土拍，还有更多悬念，我们将在后续报道，随时和大家同步。