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总价500万入住湖畔别墅—金地大湖风华楼盘评测
来源:乐居买房2021-09-22 14:44:18

  在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。本期,乐居楼盘测评师走进金地大湖风华,为您带来项目的全面测评。

  金地大湖风华位于房山青龙湖,精装洋房+四层叠墅,建面67-220㎡,500万住湖畔别墅。项目地处低密墅区,外地客群普遍看中其临湖生态,地缘性客群则更加偏向刚需/刚改。

  下面我们全方位介绍一下金地大湖风华的概况。

  一、地段位置:房山青龙湖 国际文化核心

  金地大湖风华位于房山区,北京西南五环外。房山向来被认为是北京楼市里的价格洼地,除了长阳、良乡核心区的生活配套比较丰富外,其余板块的配套相对匮乏,而房山整个区域都缺少支柱性产业,因此楼市发展后劲不足。根据房山最新分区规划,在产业上,重点发展高精尖板块:以良乡组团+燕房组团+窦店组团为核心,重点发展现代交通产业、新材料产业、智能装备产业、医药健康产业金融科技产业;文旅会展板块:以周口店组团+琉璃河组团+云居寺组团核心,重点发展文化产业、旅游产业、会展产业;现代农业板块:重点发展科技农业、休闲农业、特色农业。

  金地大湖风华位于青龙湖板块,该板块内生态环境十分优越,青龙湖森林公园、北京园博园及北京地热博览园等众多森林公园在侧,负氧离子含量高,空气清新,宜居性好。

  据了解,青龙湖板块为国家十二五、十三五重点规划板块之一,该片区以先规划后开发为基本原则,从板块内的教育、医疗、商业配套方面提前筹划,在政府的多重规划支持,高起点的规划格局,未来会让青龙湖区域的发展价值逐渐攀升。

  二、产品特色:精装洋房叠墅  均价3.5万

  金地大湖风华由金地开发,位于房山青龙湖镇崇各庄村、青龙湖板块,西六环外,属于金地九大产品系中的高端产品系“风华系”,限竞房项目,是区域内唯一低密墅区,智能精装。紧邻6000亩青龙湖畔(仅500米),占据国际文化会都发展核心,黄城根小学旁,周边近15万㎡商业配套。

  项目占地面积4.8万㎡,总建筑面积7.7万㎡。自北向南共规划23栋楼,分别为6-8层的洋房和4层的叠拼别墅,总800户。容积率为1.6,绿化率为35%,车位比为1:1.3。物业为金地物业。建面67-220㎡,主力户型为89㎡三居和139-220㎡别墅,洋房精装,叠拼毛坯,均价3.5万元/平,总价265万起。

  1#-17#栋为洋房产品,全部精装交付。1#、4#、7#为8层,其余14栋楼为6层。南侧的18#-23#栋为4层叠墅产品,毛坯交付,分为上叠和下叠,标注面积139㎡(不含赠送)。洋房与叠拼以景观绿化相隔,空间错落有致,确保私密性。项目建面67㎡-140㎡一至四居,最主力户型为89㎡,其次是叠拼产品。

  三、户型分析:户型方正 居住感较为舒适

  金地大湖风华主打科技洋房,是区域内唯一有智能科技精装洋房的别墅社区。拥有7X24健康人居科技系统,包括分户式新风、终端直饮水、0触碰归家、智能安防等六大智能系统。

  其中89㎡三室两厅一卫户型:

  南北通透,全明三居。进门玄关处设收纳柜,约1.45m³的收纳空间,满足多种收纳需求。入户面部识别,指纹密码锁双重设计,配备室内24小时监控。墙面铺设壁纸,墙壁上安装智慧控制面板。 

  南向双面宽7.2米,客厅卧室双面朝南,南北通透。客厅面宽3.8米,进深4.35米,加上赠送5㎡阳台面积,客厅使用面积有21㎡,高于市面上同面积户型的16-17㎡客厅,得房也从83%提高到90%,给业主墅质空间的生活享受。

  餐客一体,厨房面宽2.5米,进深2.35米,U型设计,预留单开门冰箱位置,并赠送感应灯具,抽拉式水龙头,抽油烟机等。

  主卧面宽3.4米,进深同客厅,附带飘窗、衣柜。北向两次卧总面宽4.95米。其中西侧卧室面宽2.5米,面宽2.45米,可根据家庭需要进行使用。卫生间干湿分离,明卫设计,附赠热水器。

  叠拼是区域内唯一纯粹四层、地下室全面采光的户型。下叠分地上2层和地下1层,1层和2层面积139㎡,加上赠送80㎡的地下一层面积,整体使用面积在220㎡左右。该户型设计巧妙,将负一层首层化,下沉庭院很好地解决了地下一层的采光和通风问题。

  南向三层6居6面宽,3层全采光,全家庭可享21.6米南向采光面。整体面宽7.2米,进深9.4米,大面宽、短进深,通透性好,并实现四居室的功能。毛坯交付,业主可根据需求布局功能空间。

  花园层(首层)层高3.6米,单层层高3.15米,拥有纯住宅别墅的舒适度。花园层分为客厅、餐厅、一卧室、厨房、卫生间与室外花园;二层有三个卧室,包括一个主卧套房,两个次卧,一个客卫;地下一层做了充足的社交空间。大阔厅、四居室、三卫生间的空间布局,可满足多代、多孩的家庭居住需求。同时,业主可以在小花园放松休憩,在地下社交空间与好友肆意欢享。

  89㎡三室两厅一卫样板间:

  入户玄关柜,超大面积收纳空间 ↑

  客厅带大飘窗,赠送5㎡阳台面积 ↑

  餐客一体,通透敞亮。餐桌靠墙摆放,可节省过道面积 ↑

  U型厨房设计,面宽2.5米,进深2.35米,带有明窗,可放置冰箱 ↑ 

  厨房双槽设计,方便操作 ↑

  厨房预留洗衣机位置,功能区设计巧妙,空间利用充分 ↑ 

  厨房赠送照明感应灯 ↑

  南向主卧附赠大飘窗、衣柜 ↑

  北向次卧(面宽2.5米)和北向小次卧(面宽2.45米)相连,起居室分布集中 ↑

  客卫赠送热水器、毛巾架、厕纸盒,马桶旁预留防水插座 ↑

  智慧操作屏幕,可控制灯光、温度、窗帘等,并带有一键报警、智能呼梯等功能 ↑

  带有全屋实时监控 ↑

  139㎡下叠四室两厅三卫:

  首层餐客一体,整体面宽7.2米,进深9.4米 ↑

  U型厨房设计,带明窗,可放置冰箱 ↑

  首层室外小花园,可享悠闲惬意时光 ↑ 

  首层卧室,大明窗 ↑ 

  首层卫生间,干湿分离,布局合理 ↑ 

  二层南向主卧套房,超大窗墙比,可放置步入式衣帽间 ↑  

  北向两次卧可充当儿童房或书房 ↑  

  地下一层的酒吧台和酒柜设计 ↑  

  地下一层的休闲空间设计 ↑  

  四、交通出行:依靠自驾 地铁暂未落位

  轨道交通:14号线西延线T2线的终点在青龙湖公园站,距项目2.5km。14号延长线终至朝阳区善各庄,从张郭庄地铁站(距项目11.9km)乘坐地铁14号线,5站地可换乘9号线,6站地换乘10号线,贯穿全城。也可乘坐房山线,房山线阎村东站距项目5km。

  公共交通:项目1km内有4个公交站,分别是崇各庄(北行)站、崇各庄(南行)站、房山豆各庄村北(北行)站、房山豆各庄村北(南行)站公交站。项目最近的崇各庄(北行)公交站距项目561米,房山豆各庄村北公交站距项目865米。乘坐F57路到地铁苏庄站可换乘地铁房山线。且项目设置区域内唯一接驳地铁的专属墅区班车,接驳14号线张郭庄站,在项目交房后免费为业主服务。

  自驾:项目坐拥三横三纵立体交通网,京良路西段快速衔接京港澳高速以及中心城区。项目两侧紧邻京良路、莲石路和阜石路,项目东侧1.5km处有六环路、京港澳高速、西五环。

  从项目出发经京良路西延线可联通西南五环,通过西六环可直接到达莲石路和阜石路,直通五棵松商圈和中关村商圈,也可快速到达北京西站、大兴北京首都第二国际机场等重要交通枢纽。同时,项目东侧分布着良乡商圈、长阳商圈、丽泽商圈、西红门商圈、总部基地等商圈。

  五、周边配套:满足日常所需 欠缺大型商业

  教育:项目周边分布优质教育资源,距优质中学北京十三中青龙湖分校1km,距百年名校黄城根小学(即青龙湖镇小学)1.1km,距青龙湖镇中心幼儿园1.5km,距诺德安达国际学校3.5km。

  医疗:项目距青龙湖镇社区卫生服务中心1.3km,距良乡医院6.8km,距良乡大型三甲医院(北京市房山区中医医院)13.3km。此外,经莲石路可到达武警总医院(距项目20.7km)、空军总医院(距项目23.9km)、中国人民解放军总医院(距项目20.3km)等大型三甲医院。

  公园:项目背山面水,临湖而居,紧邻6000亩青龙湖畔。青龙湖距市区28km,是距北京市区最大、最近的水景资源,被称为"北京的小海滨"。周边拥有“一山、二寺、三园”,即千灵山、戒台寺、潭柘寺、园博园、南宫地热博览园、青龙湖森林公园,舒适宜居。

  其中,青龙湖公园距项目1.5公里,青龙湖森林公园距项目3.1km。此外,青龙湖区域还有千灵山公园(距项目8.7km)、北宫国家森林公园(距项目9.6km)、园博园(距项目13.6km)、永定河森林公园(距项目14.1km)等自然资源,森林覆盖率高达约98.5%,负氧离子含量更是8倍于北京核心区。

  商业:金地大湖风华周边20万㎡的商业配套规划,此外还有良乡商圈、龙湖天街、华冠购物中心、家乐福、国泰百货、长阳商圈、奥特莱斯购物中心、长阳半岛广场、京投港、绿地缤纷城等。

  休闲:金地大湖风华周边的自然景观很丰富,包含青龙湖森林公园,北京园博园,北京地热博览园,潭柘寺,戒台寺,千灵山,青龙湖及周边众多森林公园。

  六、价格分析:均价3.5万 上车西南别墅

  价格现状:

  项目当前售价:金地大湖风华均价3.5万元/平,楼面价约22858元/平左右,总价265万起,89㎡洋房总价329万,500万即可上车湖畔阳光叠墅。

  周边新房:青龙湖片区在售限竞房,万科翡翠西湖:板块内最先入市,丰台区,均价4.2万元/平,主打90㎡三居洋房,有别墅。龙湖熙湖悦著:房山区,均价 3.7万元/平,主打83㎡三居,有叠拼;首开熙悦观湖:房山区,均价3.6万元/平,主打89㎡/131㎡三居,有叠拼;中国铁建澜廷:房山区,均价2.8万元/平,223㎡四居/255㎡五居,别墅;燕西华府:丰台区,均价5.3万元/平,351-590㎡别墅。

  金地、龙湖、首开三个房山的项目隶属房山,限均价都为37245万元/平。龙湖熙湖悦著地块最大,13.3万㎡,首开熙悦观湖5.5万㎡,金地大湖风华4.8万㎡。从楼面价来看,首开熙悦观湖、中国铁建澜廷楼面价仅1.3万元/平,而本项目和熙湖悦著的楼面价都在2.2万元/平以上。相比之下,项目是区域内唯一的4层叠墅产品,低密度高赠送,同时价格又兼顾刚需住房和养老改善型需求。 

  周边二手房:整体来看,房山二手房均价3.1万元/平,与怀柔持平,高于密云与平谷。项目周边的青龙湖公寓均价2.2万元/套,2005年建成;燕西华府均价3.9万元/套,2016年建成。而项目均价3.5万元/平,与周边二手房存在价格倒挂,低价入精装洋房,性价比高。

  价格潜力:

  房企对于片区的改造提升,最明显的就是房山长阳。六大品牌房企集中进入青龙湖片区,区域新房的大量集中供应,板块内的配套或许可以在短时间内得到改善。而项目500万的总价即可上车青龙湖畔低密墅区。对比同样环线的六环限竞房供应别墅,东边的顺义1400万起,首创河著1400万元/套,观承别墅2500-6000万元/套;南边的大兴2000万起,华远别墅2000万/套起;北边的昌平1100万起,泰合昌平拾景园1100万元/套;西边的门头沟1500万元/套,西山艺境1500-2500万元/套。

  金地深耕京西区域,打造精筑墅居,像西山艺境、电建金地华宸、华萃西山等一众热盘;金地物业有保障,同一区域内,金地项目的二手房价格较周边小区高出20%,像门头沟板块的西山艺境均价5.9万,周边项目多为3、4万左右。

  七、项目亮点

  1、房山青龙湖畔墅区 生态宜居

  项目临6000亩青龙湖而居,是青龙湖畔花园洋房、墅质叠拼。周边拥有“一山、二寺、三园”,多个公园环绕,空气清新,宜居性好,可享受舒适低密墅区生活。

  2、金地开发 品质保障 精装智宅

  项目为金地“风华系”产品,是区域内唯一地下全采光4层别墅社区、区域内唯一班车接驳地铁以及区域内唯一精装科技智能住宅。打造7X24健康科技精装标准,涵盖新风、净水系统及智能化设计。低密度,高赠送,户型兼顾刚需和改善需求。

  3、西南片区价值洼地 低价上车

  项目89㎡三居精装洋房总价329万,上叠500万起,下叠700万起。目前六环内新房指导价差不多6万+/平,更多改善户型将入市,刚需房较少。且房山是北京近郊区的价格洼地,项目均价3.5万元/平,可低价上车湖畔墅区。

  八、项目不足

  青龙湖板块位于六环外丰台与房山交界处,东北属于丰台,西南属于房山,周边配套有待完善。交通上,轨道交通较少,自驾经京港澳高速到达其他环线多经过收费站,通勤时间长;商业上,目前主要依靠良乡、长阳等板块的商业配套。另外,区域内同质化产品多,限竞房扎堆,竞争较为激烈。

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