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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进国誉万和城，为您带来项目的全面测评。

  国誉万和城位于丰台四环外，与金融街、丽泽形成黄金三角区，140-180㎡平层，均价8万/平。项目临近金融主城科技住区，面积段较大，精装交付，适合地缘客群及定向京西的改善家庭购买。

  下面我们全方位介绍一下国誉万和城的概况。

  一、地段位置：丰台大瓦窑 毗邻丽泽商务区

  国誉万和城位于丰台区，北京市南部，城六区之一，是首都中心城区和首都核心功能主承载区，区域总面积306平方Km，截止2020年末，丰台区常住人口为201.9万。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，丰台区将建设成为新时代首都功能拓展的重要城区、首都高品质生活宜居示范城区、绿色生态花园城区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区等。

  从产业分布来看，丰台的产业主要集中在丰台科技园和近几年大力发展的丽泽商务区。从土地供应来看，丰台的新房大多集中在三环、四环，由于环线位置优越，住宅楼面价都不低。从交通来看，丰台区域内有9条地铁线路，可以畅达北京其他各个区域。

  北京西部、南部地区购房需求一直比较旺盛，而且在海淀、丰台、石景山诞生过现象级的开盘热销和百亿楼盘，过去有效供应皆能被快速去化。在今年首批集中供地中，京西南的住宅供应呈减少的趋势，结合二批集中供地的情况，不限价纯商品房将集中于丰台区。

  项目位于大瓦窑板块、首都金融科技住区，与金融街的金融管理区、丽泽商务区的金融科技区，共同形成首都金融的核心“金三角”地带，2020年9月，国务院印发了北京自由贸易试验区总体方案，位于丰台区的丽泽金融商务区被确定为北京打造金融科技创新示范区的主阵地之一，围绕北京自贸区发展“数字经济”的总体方向，“数字金融”将成为丽泽的新名片。依傍丽泽商务圈，丰台出现了樊家村、菜户营、造甲村、分钟寺、万全寺等火热组团。相比丰台其他组团，大瓦窑板块更像是后起之秀，其改善型楼盘价格目前也较为亲民，8万＋的价格在豪宅围绕的四环具有一定的价格洼地效应。

  近几年东四环、北四环以及西北四环的高端豪宅区，楼盘单价都已经达到10万+，如东四环朝阳公园片区依托CBD及朝阳公园生态环境的优势成为北京10万+豪宅区；北四环颐和园片区依托中关村产业为基础，结合颐和园的皇家园林文化以市场价逼近15万成为北京“顶豪区”。三环外分钟寺组团及造价村也以12万+的价格入市，全新的四环豪宅板图成型。而西南四环土地价值也迎来新一轮崛起，大瓦窑片区携国誉万和城和首创天阅山河以8万+起步的价格入市，既是难得的不限价纯商品房，又处于四环豪宅圈的价值洼地，更是四环外五环内区域间的稀缺产品。

  二、产品特色：环幕科技大宅  均价8万+

  国誉万和城由远洋和城建联合开发，是远洋“万和系”（远洋集团的高端城市改善型大平层产品系）在京西的首个项目，同时融入了城建高端产品系“国誉府系”对细节的把控，如燕京八景等景观。

  项目占地面积33840㎡，建筑面积94751㎡，规划13栋，总计634套住宅，除了两栋25层高层，其余均为15-17层小高层，楼间距60米左右，容积率2.8，绿化率30%，面积区间140-180㎡，得房率为78%（赠送面积不计算在内），均价8万元/平左右，一梯一户。项目共分3期推出，2021年5月9号一期开盘，6月劲销8.7亿，目前二期排卡中，预计交房时间2023年12月。

  此外，项目为精装交付，带中央空调、新风系统、加湿系统，地暖、净水器、软水器、垃圾处理器、主卧客厅电动窗帘导轨机、主卧软包背景墙、主卫魔镜、悬空式马桶、同层排水系统、墙面壁纸、天然大理石地面、室内家政收纳柜、厨房推拉门交付。

  项目内规划有幼儿园用地，北侧和南侧各有一个大门，新包豪斯风格入户大堂，满载仪式感，小区楼下还有中式风格园林、咖啡厅，精品超市、地下800㎡会所、社区中央800㎡水景、和高端老年人俱乐部。

  三、户型分析：户型多样 大面宽改善产品

  140㎡四室两厅两卫：有A1、A2、A3三种户型设计，此处选取较为新颖的A1，即厨房双开窗设计户型进行分析：南北通透，入户门为子母门，日常出入开小门，搬东西开大门，使用起来省力、便捷。以玄关为中心，各个功能空间均匀分布，入户至各个空间的距离相近，出入家中动线不会很长。

  四个卧室面积均在9㎡以上，书房3.25m进深可放置1.5米宽的床。主卧为套房设计，含6㎡超大主卫，干湿分离，且带有魔镜，晨起洗漱，镜面显示器上显示的时间和天气，给业主一个出门前的温馨提醒，晚上洗澡点播音乐，气氛值拉满，洗澡出来，更有飘窗提供卧室内观景和休憩一隅。南向次卧单独置于一角，可当作老人房使用，照顾到了老人早睡早起、年轻人相应较晚休息的生活习性差异，次卧紧邻南向次卧，方便老人夜间起居。北向两次卧中间为非承重墙，可当作儿童房，未来根据家庭成员人数的变化进行改造。

  U型厨房，两面开窗为一亮点，烹饪期间洗、切、炒动线迎面皆是风与阳光，更预留超大位置放置双开门冰箱。阳台的存在，拓宽了餐客一体的空间，社交区域得以向外延伸。客厅棕色玄关柜（交付），比较有质感，侧边用于放置酒品，正面则是隐藏的分区收纳柜，可放置婴儿小推车、及收纳简易小件。

  适合人群：户型整体格局较为方正，南北通透，一改市面上的“3+1”户型设计，真正做到4居，最小的卧室面积也在9㎡以上。由于北向两个次卧距离主卧较远，所以用作小孩房的时候，140㎡四居更适合孩子大些、已经可以自理的二孩家庭，可容纳三代人居住。

  160㎡四室两厅两卫：含B1和B2两种户型设计，B1带270°转角阳台，B2为方正四居。此处选取B1户型进行分析：方正格局，南北通透。入户即是一眼望至墙面的超大餐厅，摆放8人餐桌+岛台之余，空间仍然非常富裕，左拐角处联动270°转角客厅和厨房，客厅还带12㎡转角阳台（未来交房时会有1.2m高的围栏），以上空间于户型西侧构成完整的动区，近60㎡LDKB设计+270°转角大落地窗+12㎡转角阳台，赚足居家眼球，家人活跃区域也由此发生转移，夜景映衬下，更是朋友聚会、生日会的绝美场地，客厅未来也可根据需求自行设计布局。

  静区的四个卧室南北分布，两两相邻，北向两次卧门外有次卫、收纳柜作为缓冲，入户后视线不会直达次卧内部，南向主卧门与入户门同向，也能保证主卧的私密性。主卧为套房设计，8.91㎡干湿分离主卫与卧室平行排布，南向开窗。主卧衣帽柜、浴缸、魔镜、飘窗一应俱全，智能、时尚、前卫，让居家生活变得立体多元。南向次卧带飘窗，与北向两次卧的面积均在9㎡以上，可作正规卧室使用。

  U型厨房设计，面积7.7㎡，可同时容纳3位以上家庭成员，烹饪有帮手，不再手忙脚乱。厨房旁边，即餐厅的尽头可以根据需求定制收纳柜，进行二次集中收纳。次卫分布于北向次卧外，有助于缓解使用高峰期，为干湿分离设计。同时另一个次卫旁边设置小型收纳，可放置全自动洗衣机。

  不足之处的话，主卫窗户南向，后期可能需要加装窗帘防止白天过晒的情况；另外，南向次卧门正对客厅，作为改善户型，私密性略有欠缺，四间卧室两两相邻，私密性也会略微逊色于四角分布的户型；老人房虽然与动区分离，但与主卧紧紧相邻，一定程度上也会受到影响。

  适合人群：160㎡B1户型亮点在于近60㎡超大LDKB厨房、餐厅、客厅、阳台一体化的动区设计，可以充分发挥社交空间想象力，适合对次卧面积要求不那么高，反而向往强社交空间设计，以增强与家人、朋友之间互动的三代同堂的5口之家。

  140㎡四室两厅两卫样板间：

  书房面积在9平米以上，加上面宽与进深均为3米多，可以放置床用作卧室使用。↑

  北向次卧：面积也在9平米以上，窗墙比较大。↑

  南向主卧：套房设计，面积约15㎡左右，视野非常开阔，带飘窗且飘窗占据整个墙面，近3米宽。↑

  客厅家庭控制语音灯控面板：会客模式、观影模式设置考虑周到（款式非实际交付标准）↑ 

  卫生间控制面板，提供快速除雾、恒温除雾等功能。  ↑

  U型厨房：开两窗，亮度、采光均优于市面上常见的一面开窗，洗、切、炒均能看到户外窗景。 ↑

  U型厨房，预留超大双开门冰箱，后期厨房推拉门交付。↑

  厨房橱柜收纳做的比较精细化，提供厨房用具收纳的全场景（碗碟、厨具、调味、零食）解决方案。 ↑

  单槽水盆，保证水槽空间足够大，清洗较大的厨具不是问题，块头较大的菜也不用折断后冲洗。↑

  另外，厨房带博世或同等档次品牌洗碗机交付（此处没有放置样板间内洗碗机照片，可前往售楼处样板间参观~）

  水槽底部是厨余垃圾的垃圾处理器入口。 ↑

  垃圾处理器，水槽处安装，可进行垃圾无害化处理。 ↑

  配置安吉尔或同等档次软水器，减少水垢。 ↑

  卫生间干湿分离设计，主卧智能马桶交付。↑

  主卧带智能魔镜交付，洗漱期间提供沉浸式陪伴。 ↑

  家政柜位于客厅，一侧的小型收纳置物台可以用来放置酒具，另一边打开门放置婴儿车和日常杂物，侧边空间还配置洞洞板，可挂挂置日常清洁小工具。 ↑

  （2）160㎡四室两厅两卫样板间细节：

  入户即为一眼至墙面的餐厅。餐厅面积20㎡有余。 餐厅左侧玄关柜交付，可放置收藏品、酒酿等，岛台非交付标准，交房后可自行加装。 ↑

  餐厅拐角处即270°转角、全落地窗客厅。客厅面宽4.2，进深近5米，空间极为开阔。↑

  客厅带近12㎡转角阳台。未来可270°观城市夜景。↑

  主卧套房设计。↑ 

  床头是智能控制面板，含多种生活场景：起床模式自动打开窗帘、以及睡眠模式和阅读模式等，智能家居增加生活幸福感。 ↑

  侧面可放置分格衣柜和梳妆台，设计对于女生十分友好。↑

  主卫洗漱台双盆设计，镜面为魔镜，中间柜体收纳区。另带浴缸交付，马桶悬空式，清洁无死角。 ↑

  南向次卧，可当做老人房使用。 ↑

  北向次卧，面积近10㎡。 ↑

  北向书房，同为近10㎡设计，可根据家庭成员的变化规划其功能。 ↑

  北向次卧门外一侧是次卫，干湿分离设计，清洁变得简单。 ↑

  北向次卧另一侧为收纳柜设计，可放置全自动洗衣机，旁边收纳简单的清洁物品，家政柜交付↑

  U型厨房，面宽4.2m, 面积达7.7m，烹饪期间可以同时容纳两名帮手。滑轨可移动插座有效解决电器位置不一带来的插电困难问题。另外，厨房带博世或同档次品牌洗碗机交付。↑

  出厨房后的位置，可以如样板间所示，后期加装储物柜，进行家政、厨房物品收纳，还可预留消毒柜功能。↑

  四、交通出行：交通方式多样 紧邻地铁站

  轨道交通：

  国誉万和城属于地铁上盖项目，距离地铁14号线（西段）大瓦窑站直线距离约460米。14号线将于2021年年底全线贯通，未来可换乘9号线、10号线，6站直达丽泽商务区，7站地直达北京南站，再往东可以到达国贸和望京。从西到东串联起丽泽、国贸、望京三大北京核心商圈，“西贵东富”无缝连接。

  地铁14号线（中段）开通后，从项目出发乘坐地铁，在东管头南地铁站（原：丰益桥南站）换乘规划中的丽金线，共计11站到达金融街。

  公共交通：

  项目直线距离1Km范围内设有6个公交站：西道口、西道口东、卢沟桥路西口、西道口北站、大瓦窑中路南口、大瓦窑公交站。可乘坐839路、843路、896路、952路、971路、77路、450路、546路等多条线路。其中，距离项目最近的为大瓦窑站，直线距离230米。在此乘坐546路，10站到达丰台医院。

  自驾：

  项目周边交通网呈“三横四纵”状分布，5Km范围内覆盖一条高速：京港澳高速（项目南侧，直线距离为620m左右）、一条主干道：莲石路（项目北侧，与项目直线距离约3.9Km）和一条城市快速路：西四环（项目东侧，与项目直线距离约3.8Km），三者与邻近项目的四条市政路：张仪路、大瓦窑中路、梅市口路、小屯路串联，通达石景山、西四环、西三环、西二环等地。

  从项目出发，沿京港澳高速可到达四环内的丽泽SOHO（直线距离8Km左右）、龙湖丽泽天街（直线距离8.4Km左右），上西四环经长安街可到达直线距离6.8Km左右的五棵松购物中心，和直线距离约12Km的金融街购物中心。

  五、周边配套：三甲医院众多 大型商业兑现中

  教育：项目周边直线2Km范围内有恩卓国际幼儿园、大地美城双语幼儿园、丰台政府机关幼儿园等多所幼儿园，两所小学：丰台二小和丰台二中附属实验小学，以及一所中学：北京丰台二中。

  此外，项目售楼处未来将建设2400㎡幼儿园，项目东侧还规划有12年一贯制教育用地，预计会引进首师大附小或者其他同等级优质教育资源。

  医疗：项目周边6Km范围内，汇聚了三所三甲医院：武警总医院（与项目直线距离6Km）、301医院（5.9Km）、302医院（4.4Km），其中距离项目最近的三甲医院为302医院。 此外3Km范围内有一家综合医院：北京丰台银龄中医医院（2.2Km）和多处社区卫生服务站，可以解决日常头疼脑热。其中，距离项目最近的社区卫生服务站为假日万恒社区卫生服务站，与项目直线距离1.1Km。

  公园：项目周边3Km范围内有一河（永定河）六园（大瓦窑体育公园（已建成）、大瓦窑城市公园（已建成）、小屯公园、天元公园、郭庄子公园（建设规划公园）和绿缇公园），未来项目将被超9000亩公园绿地环绕，宜居属性尽显。距离项目最近的公园为大瓦窑城市公园，开放后，与项目直线距离仅740m，饭后可前往城市公园散步遛弯。

  此外，项目北侧 3.5 Km是欢乐水魔方水上乐园，整体占地面积为 500 亩，是目前全球规模大、游乐设施先进、设备数量多的水上主题公园之一，是夏日周末娱乐、休闲的好去处。

  商业：未来港铁集团会在项目东南角打造高端商业-园方购物中心（香港排名比较靠前的综合性商业）。此外，项目东北角为项目配建的6800㎡商业，未来可能会引进一个大超市。

  目前的话，项目周边5Km范围内覆盖：金瑞天霖购物中心，距离项目2.6Km；翠微百汇（大成路店），距离项目3.9Km；中贡广场社区MALL，距离项目2.8Km。日常买菜可以在地块后面的世纪华联超市采购。项目周边1Km处是北京卢沟飞羽羽毛球馆，3.1Km处是天弓高尔夫俱乐部。

  六、价格分析：精装改善盘 城区价格洼地

  价格现状：

  北京市场现状：2018年北京市规划国土委规定四环内限制各类用地调整为住宅商品房，鼓励疏解非首都功能。由此，近几年新增土地中四环土地极为稀缺，东四环、北四环以及西北四环的高端豪宅区，在售的楼盘单价都已经达到10万+。而盘踞五环外的众多新增土地，在价格上，如此前一直徘徊在5万左右的昌平、门头沟、通州等区域，已经迈入6万元大关。三环外分钟寺组团及造价村也以12万+的价格入市，2020年第三季度，四季青板块售价已达11万+，后起之秀大瓦窑片区携国誉万和城和首创天阅读山河以8万+起步的价格入市。

  项目当前售价：2020年7月22日，历经44轮举牌，远洋+北京城建联合体以48亿元竞得北京丰台区大瓦窑L33地块，成交楼面价约5.1万元/平。项目当前售价8万元/平左右。

  项目周边新房：刚需刚改盘—南四环外的京投发展臻御府，限竞房，建面89-130㎡3-4居，总价560万/套起；五环外的熙悦天寰—建面89㎡-138平米3-4居，均价5.8万/平；刚改改善盘—同处四环外、项目旁边的首创天阅山河，面积段109㎡-157㎡3-4居，均价8万/平；五环外—珠光御景西园，主力户型118-159㎡的3-4居室，毛坯均价4万/㎡；改善盘—四环内的中海甲叁号院，打造150㎡-300㎡3-4居，均价10.9万/平；

  另外，5月份集中供地后，丰台区已开放售楼处的西山金茂府，建面120㎡-160㎡四居，销售指导价最高6万/平；二期集中供地后，丰台的3块地块中，两块价格破10万/平；

  周边二手房：丰泽家园均价约5万/平，在售48㎡-60㎡的一至二居。万恒家园均价5.7万/平，15年房龄老小区，在售66㎡-127㎡的一至三居。建邦风景均价5.7万/平，10年老小区，在售57㎡-138㎡一至三居。万科紫苑均价约7.5万/平，10年老小区，在售36㎡-170㎡的一至三居。万科中粮假日风景均价约7.2万/平，10余年老小区，在售76-134㎡的一至三居。

  可以看出，周边在售二手房10年老小区居多，且均为刚需小户型，万科系的10年老小区价格在7.2-7.5万/平，仅仅比国誉万和城低5000-8000元/平左右，其它二手房均价在5.7万/平。

  价格潜力：

  周边在售二手房10年老小区居多，且均为刚需小户型，万科系的10年老小区价格在7.2-7.5万/平，仅仅比国誉万和城低5000-8000元/平左右，其它二手房均价在5.7万/平，由此可见，国誉万和城具有一定的保值性。

  5月份集中供地的西山金茂府，建面120㎡-160㎡四居，销售指导价最高6万/平，为棚户区改造项目。二批集中供地后，丰台的3块地块中，两块价格破10万/平，且或为共产房性质，或为共产房配建公租房，撇开西山金茂府棚改项目的特殊性，国誉万和城，不限价纯商品房8万/平的均价，将处于丰台期房中的价格洼地。

  而放眼整个京西南，新增土地呈减少趋势，3宗地中2宗破10万，新增土地受共产房和配建公租房约束，国誉万和城作为不限价纯商品房准现房，8万元/平的均价，未来在京西会更显稀缺。

  七、项目亮点

  1、西四环公园住区 区位优势明显

  项目地处西四环、首都金融科技住区，先规划后发展。位于金融街、丽泽金融商务区、丰台科技园“黄金三角区”。绿色生态花园城区规划下，项目3Km内一河六园超9000亩天然绿肺环绕，同时对望西山-永定河生态景观带公园住区，国誉万和城打造140-180㎡四居，一梯一户设计，为纯改善社区。

  2、临近地铁14号线 畅达内城

  国誉万和城属于地铁上盖项目，距离地铁14号线大瓦窑站直线距离约460米。14号线2021年年底全线贯通后，未来6站直达丽泽商务区，11站到达金融街。

  3、园境环幕 新浪潮科技大宅

  270°流光环幕大宅，以变换四居引领全新场景革命。复刻“金八景”地脉记忆，规划“山水廊桥”自然园境，以万和系叠石叠水为核心，打造移步异景、世家专属的时代八园。现代科技赋能，结合新风系统、中央空调系统、同层排水系统、三重净水系统、静音系统、恒湿系统、智慧安防系统等健康系统，量身定制智慧社区。

  八、项目不足

  项目北侧是回迁房、东侧为经适房，居住人群并非极端纯粹，但是随着近邻刚改项目首创天阅山河的入驻，情况会有所改善。

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