东城二环工体板块稀缺新房—世茂IN三里楼盘评测-项目解析-北京乐居网

东城二环工体板块稀缺新房—世茂IN三里楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-22 11:31:53

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进世茂IN三里，为您带来项目的全面测评。

世茂IN三里位于东城二环工体板块，户型产品为308平一至三居，每户均附带270度环形景观。项目约3000万/套，地处二环稀缺位置，对望三里屯，适合预算充足且对居住品质有较高要求的豪宅客群。

下面我们全方位介绍一下世茂IN三里的概况。

一、地段位置：东城二环对望三里屯太古里

世茂IN三里位于北京东城区，或许在大多数人眼中，只有东城西城才算得上是“真正的北京城“，历经数百年仍保有历史的风貌。面积只占北京025%的东城区，却拥有全北京37%的文物保护单位，以及56%的历史文化保护区，毫不夸张地说，北京城的历史，大部分都积淀在这41平方公里的土地上。从故宫、天坛、国子监到东交民巷、史家胡同，这里的每一块青砖黛瓦都刻满了历史印痕，纹理间皆是皇城根儿下的韵味。

这份历史积淀，让东城成了北京不可复制的核心区域，住在这里也成了人们心中的情结。由于是内城核心位置，这里几乎已经没有新房供应，除今年出让的北京城建·天坛府外，仅剩一宗2018年的限竞房(永定府)，但是却迟迟没有进展。因此，世茂IN三里在区位上占据稀缺性的优势。

项目地处东城工体板块，为了准备2023年的亚洲杯，工人体育馆迎来了第三次大型整体改造工程。新工体计划于2023年初交付使用，改造后的工体将由综合性体育场转变为一座与德国慕尼黑安联球场、马德里卡尔德隆球场等知名体育场馆齐肩的，具有国际一流水准的专业足球场。

另外，正在施工的地铁3号线、17号线建成后可通过地下空间直达工人体育馆场馆，对于来工体看比赛和演出的观众来说都方便不少。从整个板块来说，纯新盘已绝迹，世茂IN三里能享受与三里屯、使馆区为邻的生活配套，在北京确实是不可复制的稀缺资源。

二、产品特色：总价3000万起豪宅平层

项目位于北京东城区工体西路，由世茂集团开发，产权年限为70年。社区楼高21层，仅有85套房源，一至三居平层均为308㎡，三梯五户，得房率约70%，层高约3米，南向面宽14.9米。项目均价约13.5万元/平，总价约3000-5800万（具体房源价格以售楼处实际销控为准），精装交付，精装标准预计2万/平（以实际为准）。

社区车位配比为1:2还会升级（价格暂定），市政热源30元/平米，没有燃气，民水，商电。世茂自持物业，物业费为26.5元/平米/月，其中物业增值服务包含代客泊车、一对一管家（物业100多人），交房时间暂定2023年6月30日。

目前世茂IN三里主推户型为308㎡一居（东北向正对工人体育馆）、308㎡二居（东南向和西南向）308平米三居（西北向）。楼层功能分布为：1-2层大堂；3-4层办公；5-21层为可售房源；顶楼为无边泳池和空中酒吧。

三、户型分析：每户附带270度环形景观

308平在任何城市，可以说都是接近别墅的面积段，做成五居室、六居室套房都在合理范围之内。当然，如果居住想要再宽敞一些，三居室、四居室已经是比较奢侈的功能规划。

但世茂IN三里308平的产品大多做成了一居室、两居室，最多的房间也仅是三居室。当房屋面积足够大，且功能区足够少，户型分析就显得尤为苍白，以308平一居室为例：

户型内部几乎无隔断的设计带来了强烈的通透感，不论从内部的任何角度往外看，都是非常开阔的，客厅是270度环形设计，高层北侧可俯瞰工人体育场。整个项目的设计理念完全超过我们的常规认知，一切都是逆向行驶。

308㎡的两室一厅三卫户型，对于这个空间尺度，它的功能定位更多的是一个位于城市央心的会客厅。所以，对于这个户型的优劣评判，确实侧重点不再是居住属性而是社交属性。

入户独立玄关＋储藏间，后续可以改造成衣帽间。动区：客厅尺度奢华，西向南向采光面长度达14.4m，且采光面整体为超大落地窗，观景视野极佳，俯瞰东二环工体。

且设置有西厨岛台的独立空间。静区：两个卧室分立排布，保证了一定的隐私性。北向主卧套空间尺度达60㎡以上，南向次卧同样是套间设计，南向也留有了观景看台空间。

客厅是270度环形设计，高层北侧可俯瞰工人体育场。

户型内部几乎无隔断的设计，让业主不论从任何角度往外看，都是非常开阔的。

客厅和主卧做了一个活动的墙体，整体空间都打开的时候，卧室、客厅、餐厅、厨房，就在一个L型动线里完全敞开来呈现。

原本卫浴空间的浴缸被放到了落地窗前，可在沐浴时享受窗外的景色。

四、交通出行：交通方式多样自驾线路完善

轨道交通：项目周边覆盖多条地铁线路：2号线东四十条站、6号线东大桥站、10号线团结湖站站。另外，正在施工的地铁3号线、17号线工体站距离项目也不远，建成后可通过地下空间直达工人体育馆场馆，对于来工体看比赛和演出的观众来说都方便不少。

公共交通：项目周边覆盖多个公交站点，距离最近的为工人体育场西门站，步行约100米，在此可以乘坐515路直达北土城、东大桥、安贞门等地。另外，朝外北街站、春秀路南口站、东四十条东站均在项目不远处，可以快速通达城市各处。

自驾：由于世茂IN三里的豪宅属性，虽然公交地铁都非常方便，但是大部分业主仍旧以自驾为主。项目周边覆盖三横两纵交通路网：三横即为外大街、工体北路、朝阳门外大街；两纵即为东二环、东三环，可快速通达城市各地。

五、周边配套：配套完善教育医疗商业一站达

教育：东城区拥有北京优质的教育资源，43所中学、小学63所、幼儿园22所，如史家胡同小学、史家实验小学、北京市第二中学等（史家胡同小学与西城实验二小、海淀中关村三小并称北京最好的三家小学）。距离项目最近的教育配套（东城划片）为北京五十五中学、北京二中分校、史家实验学校，均在1公里范围内。

医疗：东城区覆盖13所知名三甲医院、177所国内、国际医疗机构，占据北京高质医疗资源的半壁江山，从项目出发步行可达北京朝阳医院，周边还有东直门医院、协和医院、同仁医院、儿研所、北京妇产医院、和睦家、美中宜合、拜耳口腔。

公园：距离项目最近的公园配套为新中街城市公园，步行817米即可达到，另外东四奥林匹克公园、日坛公园均在2公里范围之内，饭后散步步行可达。

商业：项目周边三里屯、燕莎、CBD、王府井等多个商圈环绕，汇聚了众多国际酒店，如通盈中心洲际酒店、怡亨酒店、瑜舍酒店（太古里旗下）、北京康来德酒店(希尔顿旗下）宝格丽酒店（全球第四家宝格丽酒店）等。

六、价格分析：3000万起内城稀缺盘

价格现状：

内城新房现状：由于内城核心区的特殊性，多年以前东西城就停止了住宅用地出让，能释放出来的楼盘，基本都是通过旧改或棚改。同属内城的中骏天宸，四年前开盘价格是13.5万/平，目前二手房单价16万+/平。今年望坛棚改片区新房—北京城建·天坛府开盘价格12万/平，而同属于东城的的永定府，限均价8.9万/m，规划为6-8层洋房，但是据传闻，由于北京中轴申遗，处于南中轴上的它被迫按下了暂停键，虽偶有动工的消息传出，却一直无明显市场进展。

周边二手房价格：板块内二手房小区林立，由于与朝阳咫尺距离，所以评估二手房时应该避免对比朝阳二手房（即使同一区位，如果城区不同，价格也不尽相同）。周边二手房均价约10万元/平，如西中街社区、东直门外大街社区等，但房龄大多在20年以上，品质差强人意。

价格潜力：

在新房难求的内城，即使拥有总价3000万起的豪宅价格，但世茂IN三里却一直客似云来，不愁卖。单从位置上来看，世茂IN三里地处工体，紧邻三里屯与使馆区，区位是其他新房无法比拟的。而且《北京市新增产业的禁止和限制目录》中明确，北京东、西城不再新建房地产住宅项目，世茂IN三里将成为内城为数不多的新盘，因此测评师认为，项目除去保值空间，更具备收藏与传承价值。

七、项目亮点

1、内城新房稀缺项目区位难以复制

东城的历史积淀，成了北京不可复制的核心区域，住在内城也成了人们心中的情结。由于是内城核心位置，这里几乎已经没有新房供应，除今年出让的北京城建·天坛府外，仅剩一宗2018年的限竞房(永定府)，但是却迟迟没有进展。因此，世茂IN三里在区位上占据稀缺性的优势。

2、308平米面积只做一居保证圈层纯粹

308平在任何城市，可以说都是接近别墅的面积段，做成五居室、六居室套房都在合理范围之内。项目308平的产品大多做成了一居室、两居室，最多的房间也仅是三居室，过滤了“刚需客群”，保证社区圈层纯粹。

3、世茂豪宅基因延续打造北京封面地标

世茂在全国范围内也打造过不少城市封面作品：上海世茂广场、深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心等，由于有着大量的地标建筑操盘经验，所以世茂IN三里的品质值得期待。

八、项目不足

最低总价3000万起，预算不足的家庭慎选。