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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进北京华发中央公园，为您带来项目的全面测评。

  华发中央公园位于房山良乡，临近地铁良乡大学城站，主推85/89㎡三居和139㎡四居，总价340万起。项目可便捷换乘9、10号线通往内城，总价较低，适合依赖地铁通勤的本地和城区外溢刚需改善人群。

  下面我们全方位介绍一下北京华发中央公园的概况。

  一、地段位置：生态示范区 科技金融创新城

  北京华发中央公园位于房山区，地处北京西南部，距离市中心37公里，全区总面积2019平方公里，约占城南地区56%，截至2020年，全区常住人口为131万人。根据北京第四轮城南计划，5年内将在城南投资约5900亿元，其定位从原来的“外省市人口聚集地”变成”首都功能集中地“，未来5年将新增13条地铁轨道，引进优质学校和大医院。

  根据《房山分区规划（国土空间规划）2017-2035年》，房山区作为北京西南门户，是服务保障首都安全运行与生态文明建设的重点地区，京保石发展轴的重要节点、首都南部科技创新转型发展示范区、首都文化中心建设的重要组成部分。

  房山是全北京除了海淀以外唯一一个全龄教育板块，良乡大学城是目前北京最大规模的高等院校聚集板块。另外，房山是北京最早诞生限竞房的区域，这些年，天恒、万科、城建、中海、金地、首创、远洋、中粮、华发等实力开发商前仆后继，在房山也已经开发了一系列优质项目，产品持续创新，居住品质也在不断升级。过去几年，房山新盘的开盘表现都不错，高性价比限竞房也正在加速去化，成为西南区域购房人的置业首选。

  项目地处良乡大学城，是政府规划的高教园板块。房山有不少热门板块，限竞房扎堆的官道，离市区较近、处于CSD中央休闲购物区核心的长阳，以及“学府气息”最为浓郁的良乡大学城板块。

  良乡板块位于房山线首端，也是房山新城重点规划建设的城市组团之一，经过十余年蓄力发展，地铁房山线贯穿良乡大学城板块，房山大学城板块已进驻包括北京理工大学（985、211）、北京中医药大学（211）、首都师范大学、北京工商大学以及社科院研究生院等六所高等学府，并引进中核北京科技园长阳航天城电子科技园等六大央企，超过10万高知人群聚集于此。

  二、产品特色：地铁沿线 南北通透 户型方正

  北京华发中央公园占地面积5.4万㎡，总建筑面积24.8万㎡，共开发11栋，12-20层小高层产品，楼盘为限竞房，合计1116户，容积率2.8，绿化率40%，全人车分流式管理，地面上不会看到车，车辆全部从南侧大门进地下车库，车位配比1：1.3。

  项目建面65-139㎡三至四居，主推85/89㎡三居和139㎡四居，2#、5#、6#、9#、10#这5栋是两梯四户的小三居户型，139㎡的楼栋则为一梯一户，得房率75%左右。项目分两期开发销售，1期于2019年10月13日 开盘，热度居高不下，荣获2020年第一季度房山区域住宅销售成交套数、金额双科状元，1期目前已经售罄，2期也仅有少量85/89㎡三居和139㎡四居在售，项目预计2022年03月31日交房，系准现房，当前售价： 3.8万-4.1万/平，物业为华发物业，物业费：3.8元/㎡/月。

  项目自持约5万㎡建面的华发商都，商业综合体内还规划约2000㎡商业会所，分地下一层、地上两层，含图书阅览区、儿童游览区、棋牌区等，满足业主休闲会客需求。此外，小区楼下还有640米环形跑道、1100米健步跑道、覆盖儿童活动、成人健身、老年娱乐、休闲洽谈4个主题活动组团、以及社区诊所供业主使用。

  三、户型分析：空间布局方正合理 居住舒适

  北京华发中央公园主推85/89㎡三室两厅一卫和139㎡四室两厅两卫，这里选取89㎡三居和139㎡四居进行介绍。

  89㎡三居，客厅、主卧赠送飘窗，七个功能空间均为明窗。南北窗户基本垂直，加上短进深，室内外空气流通极佳。南向两面宽，非齐平，采光相较三面宽户型略逊色。

  整体来看，三个卧室分布于三角，互不打扰。入户即是书房，回家后移步办公区，动线最短。书房紧挨厨房，回家后放置食材、继续办公的动线较短，L型设计满足居家烹饪空间需求。

  步出厨房即是餐厅，摆放食物动线合理，第一时间品尝刚出炉的美味佳肴，餐桌也可以当作厨房的延伸区--备餐的操作台面使用。餐厅、客厅一体化设计，让空间利用更加充分，能够容纳一家人聊天、备菜等，增加家人之间的互动交流。

  卫生间位于两个卧室之间，晨起和夜间使用动线最短，干湿分离设计大大提高了空间使用效率，也进一步保障了健康、舒适的居家生活环境。不足之处在于，入户玄关略长，有浪费面积。将洗衣机机位预设在厨房，会受油烟影响，以及厨房无法放置双开门冰箱。

  适合人群：89㎡三居全明格局，且南北通透。三个卧室分布于三个角，互不打扰。适合偏好通风、全明格局，追求生活起居皆为短动线的单身、新婚或三口之家。

  139㎡四居面宽进深比接近1：1，构成方正户型，以玄关为中心，卧室、客厅、餐厨、卫生间等功能空间有序排布，极大地减少了面积的浪费，提高了空间使用率。

  步入入户门，玄关的设置含蓄内敛，充满归家的礼序仪式。玄关两侧，客厅、餐厅一体联通、贯穿整个居室，不仅采光通风良好，也为常居家中的老人和孩子提供了充足的活动空间。客厅与餐厅分别规划了一个阳台，客厅阳台可以当作静坐角，品茶、阅读、与朋友聊天。北向阳台由于避免阳光直射，从而成为绝佳的衣物晾晒区。厨房位居一角，与餐厅相连，既便于操作，也能减少油烟对室内空气的影响。

  主卧为套房设计，配备洗手间和衣帽间，收纳功能也极为强大。主卧与儿童房相对，与老人房之间有客厅作为间隔，在方便照顾孩子之余，也让老人能够得到更好的休息。

  该户型边侧的多功能空间是一大亮点，既可以作为男女主人的书房、收藏室，也可在二孩降生时作为儿童房使用，未来还可将两个儿童房打通，让孩子们拥有共同生活学习的独立空间，是一套足以涵盖全家庭生命周期，与家庭成员共同成长的可变功能型四居。

  适合人群：139㎡四居，主卧、儿童房、老人房位置的设计合理，贴心，且两个次卧可以打通，让二孩家庭的两个孩子在共同的生活学习空间下相互陪伴成长。厨房位于边角，能在物理位置上就首先降低油烟对室内空气的影响，是涵盖全家庭生命周期的功能型四居，适合一孩或两孩家庭、三代人共同居住。

  89㎡样板间细节图详情可前往售楼处参观。

  入户门采用智能门锁，指纹、密码、机械钥匙三合一的开启方式，方便快捷。↑

  合理功能分区，三卧室分离，家庭成员互不干扰，空间更具私密性。 ↑

  厨房台面加入弧形防滑边条，保证食材不会在厨台滚落。↑

  带开关式防溅插座、预留冰箱位、插座点位，让居家更为方便。 ↑

  墙砖高防水，高抗污。 ↑

  四、交通出行：交通方式多样 自驾线路完善

  轨道交通：距离项目最近的是房山线良乡大学城地铁站，直线距离600多米，步行约10分钟可达。沿房山线可快速换乘9号线、10号线，9号线沿途与14号线、7号线、1号线、6号线等多条地铁线串联，通达内城。从项目出发，8站可以到达丰台科技园；

  另外，规划中的S6号线在良乡大学城北站设置站点，未来从项目出发，8站到达亦庄火车站，15站到达首都国际机场。规划中的M21号线未来可在观音寺换乘大兴机场线，届时从项目出发，8站即可到达大兴机场。规划中的丽金线（丽泽-金融街），南起房山线北延东管头南站（原名：丰益桥南站），北至金融街站，预留延伸至4号线换乘条件，总长度约9.4公里，设站7座。届时，从项目出发，乘坐地铁，13站可到达丽泽商务区。

  公共交通：项目步行距离1公里范围内有2个公交站：长于南大街站和梨村路口站，可乘坐832路、F83路、F12路多条线路。长于南大街站是距离项目最近的公交站，不过，梨村路口站也在200米步行范围内。从项目出发，乘坐F83路，10站到达半岛广场。

  自驾：项目周边6公里范围内覆盖：

  2条高速：京港澳高速、京雄高速；

  1条公路：黄良路（目前房山段唯一一个京雄高速的出入口，去市区比较方便）。走黄良路上京雄高速，大概10多分钟抵达五环；

  1条快速路: 京良路（京良路是一条快速路，没有红绿灯）。从项目出发，沿东环路、京良路，15分钟左右上五环，进入内城。京良路向西可以抵达京港澳高速；

  2条城市主干道：东环路、长虹东路，呈”黄金十字轴“，约15分钟上五环、京港澳高速、通达全城；

  从项目出发，不堵车的情况下，10-20分钟左右到达房山CSD商圈（首创奥莱、京投港长阳购物中心，长阳半岛广场等），约30分钟到达西红门商圈、五棵松公主坟商圈，35-40分钟左右到达丽泽金融街商圈。

  五、周边配套：大学环绕 50万㎡CSD商圈

  教育：项目周边5公里范围内拥有：

  40余所幼儿园：北京五色土幼儿园名品分园（公办)、春蕾育才幼儿园、馨思巧双语幼儿园、房山区小英才景熙幼儿园等；

  小学：北京第十二中学教育集团良乡小学（铭品校区）、首都师范大学附属房山小学；

  中学：北京市第十二中学（朗悦学校）、首都师范大学附属房山学校、北理工附属实验学校（十二年一贯式学校）；

  5所大学：北京理工大学、中国社会科学院、北京中医药大学、首都师范大学、北京工商大学等6所知名高等学府林立。

  另外，项目西侧规划在建4800㎡幼儿园。

  医疗：项目直线距离5公里范围内覆盖：长阳镇水碾屯社区卫生服务站等数个社区医院；

  9个综合医院：中研中医院、北京仁德医院、北京中能建医院、北京中医药大学房山医院良乡分院、北京广阳博海医院、北京理工大学良乡校区北校区校医院、北京中医药大学房山医院月华分院，房山区中医医院良乡康复医院中西医结合医院、首都医科大学燕京医学院；

  2个三甲医院：现有的良乡医院和待搬迁的武警总医院；

  另外，小区内部还会配备社区诊所进行简单的问诊和治疗。

  公园：项目周边5公里范围内环伺多个公园：

  昊天公园：是良乡新城唯一的综合性公园，园内以良乡塔为主要景观，建有文化书苑、燕山草堂、孟良亭等；

  清水熙森林公园：建设面积约3.2万平方米，园内栽植了油松、国槐、白蜡等乔木1442株，栽植榆叶梅、丁香、金银木等灌木260株，打造近自然林的植物景观，为周边居民打造多彩而有活力的休闲场所；

  房山新城滨水森林公园：房山新城万亩滨水森林公园是以小清河、哑叭河为骨架，以青春公园、湿地公园和房山公园为节点，打造的“一带两河三园”的生态滨水景观；

  以及时光公园、良乡大学城公园、北京理工大学人工湖休闲公园、广阳城森林公园、郊野生态区公园。其中，距离项目最近的为良乡大学城公园，直线距离约2公里。

  商业：项目周边3公里处覆盖2座大型商业综合体；5公里范围内还可到达半岛广场、绿地缤纷城、京投港长阳购物中心。

  2座大型商业综合体：在项目北侧约1.5公里处，是由龙湖集团和首开地产联合打造的18万㎡商业综合体-首开龙湖熙悦天街，于近期开业，是目前房山规划面积最大的商业综合体。距离项目约3公里处是首创奥特莱斯，是房山区过去最大的商业地标。

  此外，项目自建约5万㎡华发商都，地上7层（1-5层为综合商业，6层大型影院和游乐区，顶层泳池、健身房），地下2层（负一层是一个超市，负二层为车库），基本在社区就能满足吃饭、逛街的日常需求，预计2021年12月商业即可整体交付。

  自此，华发商都与沿长虹路及东环路两侧密集分布的龙湖熙悦天街、首创奥特莱斯等商业共同组成约40万㎡集中商业配套，成为房山区亮眼的商业坐标。

  六、价格分析：配套成熟的高性价比地铁盘

  价格现状：

  北京目前市场现状：自2020年起，连续3年占据市场主流的限竞房逐渐退出舞台，不限价宅地回归趋势明显，楼市成交均价明显上涨（2020年北京新房平均成交价48377元/平，创下2015年以来的最高值）；5月份首次集中供地后，海淀8-12万，朝阳通州7-9万，昌平6万+，刚需大本营亦庄已突破6万，六环内上车门槛在提高。另一方面，北京5月首次集中供地土拍”70/90政策“建筑面积已经改为套内面积，120㎡将成为大部分新入市产品的起步线，刚需小户型越来越少。值此背景，北京华发中央公园具备轨交、配套、价格、产品全方位优势，均价3.8-4.1万/平，总价340万起步，性价比极高。

  项目当前售价：2018年11月26日，华发击败金茂、中铁建、中铁诺德等获得房山拱辰街道限竞房地块，成交楼面地价约16078元/平方米，其销售限价为42561元/平方米。项目当前在售少量85㎡、89㎡三居和139㎡四居，精装交付，售价在3.8-4.1万区间内。

  项目周边新房：房山地铁沿线项目：天恒水岸壹号：均价约48000元/㎡。中海寰宇视界：均价6万/平。房山非地铁沿线板块：六环外项目整体均价在3万左右（旭辉城：限竞房，29000元/平，小高层产品，主力75㎡两居，89-116㎡三居。中骏云景台：均价约28000元/㎡，75-89㎡两居三居。恒大御峰：78-129㎡二至三居，均价29000元/平）。近京港澳高速新房均价介于3.6-4.3万之间（金地璟宸均价4.1万/平，建面97-149㎡三至四居；首创伊林郡：约3.6万/平，建面81-95㎡二至三居；中建京西印玥：约4.3万/平，建面73㎡-106㎡二至三居；天资陸号院：均价约39000元/㎡，产品为52-128㎡一至三居、141-330㎡复式）。

  周边二手房：大学城板块周边二手房成交价格还是比较高的，主要是有两个不错的学区：北京十二中（小学、初中）和北理工附属实验学校（十二年一贯式学校）。五矿名品均价约5.1万/平，首创紫悦台均价约4万/平；金地朗悦：均价4.5-4.7万/平，远洋新仕界：均价33200元/平。

  价格潜力：

  目前全国已投入建设的大学城共有二十多个，纵观全国，高校云集的大学城成为区域价值拉升内因，所在板块发展空间和升值潜力可期。如广州大学城和天津西青大学城板块，其住宅价格分别位于番禹区和环城四区前列。而北京华发中央公园地处良乡大学城板块，附近的二手房五矿名品、首创紫悦台、金地朗悦价格高达4.5万元甚至更高，形成价格倒挂，项目未来具备增值潜力。

  七、项目亮点

  1、均价约4万/平 上车六环内地铁盘

  同为房山区地铁沿线项目，天恒水岸壹号均价约48000元/㎡，中海寰宇视界均价6万/平。北京华发中央公园精装交付，售价在3.8-4.1万区间内，为地铁沿线的价格洼地，项目临近良乡大学城地铁站，便捷换乘9、10号线通往内城，适合依赖地铁通勤的本地和城区外溢刚需改善人群。

  2、南北通透 覆盖全家庭生命周期需求

  在产品方面，89㎡在短进深和南向两面宽的前提下，仍能做到南北通透、卧室分布于三角，动线设计贴心，实属不易；139㎡四居也充分考虑了二孩家庭和老人房的位置属性、厨房油烟对于室内空气的影响。

  3、良乡大学城板块 居住圈层纯粹

  项目地处良乡高教园区，经过十余年的蓄力发展，房山大学城板块已进驻包括北京理工大学（985、211）、北京中医药大学（211）、首都师范大学、北京工商大学以及社科院研究生等六所高等学府，并引进中核北京科技园长阳航天城电子科技园等六大央企，超过10万高知人群聚集于此。

  四、房山CSD商圈 紧邻40万㎡商业综合体

  项目周边3公里处覆盖两座大型商业综合体：18万㎡商业综合体-首开龙湖熙悦天街和17万㎡的首创奥特莱斯，同时项目自建约5万㎡的华发商都，自此，华发商都与沿长虹路及东环路两侧密集分布的龙湖熙悦天街、首创奥特莱斯等商业共同组成约40万㎡集中商业配套，成为房山区亮眼的商业坐标。

  八、项目不足

  项目配建的只有幼儿园，房山区就近划片，至于后期能否划片至周边较好的两个学校，仍未知。

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