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昌平回龙观总价500万即可上车—北清云际楼盘评测
来源:乐居买房2021-09-17 13:47:44

  在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。本期,乐居楼盘测评师走进中交卓越北清云际,为您带来项目的全面测评。

  北清云际位于昌平回龙观,距昌平线生命科学园站1公里,81-122㎡全周期产品,均价6.2万/平。板块内新房稀缺,到西二旗、望京通勤距离十分合适,除本地改善家庭外,还吸引大量互联网员工置业于此。

  下面我们全方位介绍一下中交卓越北清云际楼盘评测的概况。

  一、地段位置:昌平回龙观 1公里即到地铁

  北清云际位于昌平区,北京北部,奥北中轴线之上。北京自贸区科技创新片区,已形成海淀、昌平两大组团“双轮”驱动的建设格局,“三城一区”涵盖中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城、北京经济技术开发区,成为北京建设全国科技创新中心的主平台。

  其中,未来科学城规划集中在昌平南,以及中关村软件园、上地信息产业园区、永丰科技产业基地、生命科学园等合力带动,共筑产业战略智造中心,打造领先的技术创新区域。如今,随着众多互联网、信息产业及高科技产业园、巨头名企的云集以及名校汇聚京北,吸引大批高科技类人才聚居,再辅以三年“回天计划”超200亿的投入(数据来源于北京人民政府官网),全力推动北中轴的蜕变。

  北清云际地处回龙观板块,新一轮《回天计划》已经列入2021-2025年北京城市重点规划,逐步实施教育、医疗卫生养老、绿化文体、交通、市政设施、社会管理等6个项目包,共102个项目。而项目位居回龙观中心要地,坐享区域价值升级的红利。

  昌平近年的新房主要集中在东小口:奥森ONE、奥海明月均处于昌平、海淀和朝阳的交界之处,距离北五环3.7公里,属于西三旗,板块内配套不算丰富,需要一段时间来完善,不过南侧出入口与东小口公园一路之隔,距离奥林匹克森林公园直线距离2.5公里,两个新房均为限竞房,售价均为5.8万/㎡。

  目前项目配套较为完善,周边大多数小区底商都配备社区商业:餐馆、便利店、社区诊所,很有生活气息。另外,回龙观整体仍旧在向北发展,还有大量的空白地段等待发展建设。整体来看,项目算得上是一个“即买即用”的楼盘,且未来区域发展潜力较大。

  二、产品特色:81-122㎡全周期产品

  北清云际地块起拍价47.5亿元,土地合理价格上限49.9亿元,折合溢价率约5.05%,指导价格在6.2万/平米,比奥森春晓的指导价格(6.3万/平米)略低。

  项目共包含南北有两宗地块,建设用地规模67586.427平,居住用地的建筑规模面积142817平,共规划14栋高层(北地块7栋,南地块7栋),容积率分别为2.2、2.5,西侧控高最高不得超过45米,局部不得超过80米。其中北地块(6001地块)含有1栋配套楼,南地块(6002地块)含有2栋配套楼;中间的6009地块为教育用地,由开发商出资承建幼儿园,规划建设为18班幼儿园,同时该地块规划有小学用地,在北地块北侧还规划有中学用地。

  项目主力产品为81平两居,94平、105平、122平三居,销售指导价6.2万/平,总价约500万起。其中北地块主力面积段约为81㎡-122㎡两至四居,468套房源(81㎡,50套;94㎡,264套;106㎡,50套;122㎡,104套)。

  三、户型分析

  邻居奥森春晓把社区最小面积锁定在了93平米三居,最低总价也要近600万,一定程度上过滤了预算有限的“纯刚需”客群。而北清云际最小户型仅81平米,均价也比奥森春晓低了1000元/平米,总价500万即可上车。

  具体来看81平米两居,虽然没有实现南北通透,但是好在做到了三面朝南,客厅及两个卧室保证了阳面采光,并且客厅和卧室面宽尺度几乎是一样的。餐厅与客厅位于同一空间,厨房为L型设计,提前预留了冰箱位置,不过切菜案台的面积略小,实际操作可能会略有影响。

  卫生间在整个户型的北侧,干湿分离设计,但是不带窗户,未来通风和透气性可能有影响。值得一提的是,入户处设置了专门的收纳空间,对于刚需户型来说,一定程度上提升了居家舒适度。

  105平米三居室分布在楼盘南北两地块的中间及后排位置,整个户型南北通透,标准的三面宽朝南,整体面宽达到近10米,客厅、主卧、次卧均可享受阳光沐浴。入户处即是卫生间,满足疫情之下,业主归家立即洗手消毒的需求。

  主卧为套房设计,附带干湿分离的卫生间,且为明卫。主卧除了预留双人衣柜位置,还在进门处设置了小型储藏收纳柜空间,细节贴心。南向另一个次卧附带飘窗,可以改造为阳光书吧或品茶区,入住后可以在此看书、品茶喝咖啡。北向次卧后期可以根据家庭需求,打造为书房或健身室,如果人口较多,也可以设计成榻榻米,以便居住。

  餐厅和厨房分布在户型北侧,且餐厅位置带窗,用餐时可以一览社区景色。厨房为U型设计,预留有冰箱位置,洗切炒动线合理,尤其是炒菜,操作台面空间足够。

  四、交通出行:交通方式多样 地铁自驾均便捷

  轨道交通:距离北清云际最近的地铁为昌平线生命科学园站,步行约1公里。昌平线可换乘8、13号线,对于在中关村和科创新片区工作的群体可达到便捷通勤。

  另外,项目旁边还覆盖13号线A线,距离最近的为文化路地铁站(在建),未来可以实现与2号线、4号线、8号线、10号线、15号线等地铁线换乘,直达亚奥板块、中关村、国贸等区域。

  公共交通:项目周边覆盖多条公交线路,距离最近的站点为京包路北站(700米),521路、944路、932路等均途经此站,可直达西二旗、上地、生命科学园等地。另外,2公里范围内还覆盖龙泽南站、龙华园站、京昌路回龙观站等多个站点,快速直达内城与北部产业园。

  自驾:项目覆盖五横四纵的交通路网,五横即为北清路、定泗路、回龙观大街、回南路、北五环,四纵即为京藏高速、黑泉路、立汤路、京承高速。从项目北侧北清路出发,自驾可走京藏高速、京新高速,快速上五环。从项目出发,不堵车的情况下,1小时可到望京、中关村,半小时即到软件园。

  五、周边配套:配套完善 教育医疗商业一站达

  教育:项目3公里范围内覆盖清华大学附属中学昌平学校小学部、首师大附属回龙观育新学校、育新小学等,均为昌平区优质院校。另外,项目还自建18班幼儿园,南北侧规划36班小学及30班中学,南侧紧邻回龙观中心小学。所在的生命科学园园区内规划有2所小学、4所中学、1所9年一贯制学校。

  医疗:项目周边5公里范围内覆盖北大国际医院、北京积水潭医院(新龙泽院区)、北京京都儿童私立医院、王府中西医结合医院等,回龙观发展已经较为成熟,项目周边还有不少社区诊所与药店,满足日常感冒发烧等就医需求。

  公园:距离项目最近的公园配套为中关村公园,步行约2公里。另外,5公里范围内可达回龙园、水景公园、南店公园,都是下班散步的好去处。不堵车的情况下,20分钟内可达昌平滨河森林公园、东小口森林公园、百望山、圆明园等。

  商业:距离项目最近的超市发和永旺超市,未来出社区即可达到,另外社区还自带2100㎡下沉式商业配套。项目周边3km内有永旺国际商城购物中心、昌发展万科中心;4km内有BHG华联,及正在北边规划中的中粮大悦城等;同时,中关村生命科学园规划里还有合生汇购物中心。

  六、价格分析:板块新房稀缺 纯商品房占优

  价格现状:

  项目在售情况:截止至9月15日,北清云际暂未开盘(仅有售楼处,样板间未出)。项目主力产品为81平两居,94平、105平、122平三居,销售指导价6.2万/平,总价约500万起。其中北地块主力面积段约为81㎡-122㎡两至四居,468套房源(81㎡,50套;94㎡,264套;106㎡,50套;122㎡,104套)。

  北京市场现状:北部新房供应少,奥森ONE和奥海明月出现之前,东小口区域已有8年没有新房出现,期间周边二手房单价已经超过8万直指10万+。回龙观板块新房更是稀缺,北清云际登场恰逢其时,上限价格6.2万元/㎡,作为纯商品房,不仅占据了无比稀缺的回龙观板块,更在价格上给了买房人巨大的惊喜。

  项目周边新房:除去奥森春晓,目前昌平只有奥森ONE和奥海明月两个新房项目在售,且均为限竞房,售价均为5.8万/㎡;8号线朱辛庄地铁站万象悦府以及平西府地铁站的公园悦府,房源所剩无几,几乎没什么选择的空间。

  项目周边二手房:二手房方面,周边挂牌价在5.2万-6.1万/㎡不等,与北清云际价格基本持平,与奥森春晓周边二手房相比均价略低,主要还是距离地铁稍远(北清云际1公里,奥森春晓400米)有所影响。

  价格潜力:

  北清云际位于昌平回龙观,该板块内目前在售新房较少,但是由于与海淀西二旗、朝阳望京的距离十分合适,还会吸引大量互联网工作人员来此置业。另外,项目均价6.2万/平,与同区域的二手房价格几乎持平,无论从供需关系还是性价比来看,北清云际都有较大的升值空间与稀缺属性。

  七、项目亮点

  1、板块新房稀缺 北清云际解渴北部客群

  北部新房供应少,奥森ONE和奥海明月出现之前,东小口区域已有8年没有新房出现,期间周边二手房单价已经超过8万直指10万+。回龙观板块新房更是稀缺,北清云际登场恰逢其时,上限价格6.2万元/㎡,作为纯商品房,不仅占据了无比稀缺的回龙观板块,更在价格上给了买房人巨大的惊喜。

  2、最小面积81㎡ 总价500万即可上车

  邻居奥森春晓把社区最小面积锁定在了93平米三居,最低总价也要近600万,一定程度上过滤了预算有限的“纯刚需”客群。而北清云际最小户型仅81平米,均价也比奥森春晓低了1000元/平米,总价500万即可上车。

  3、项目周边配套完善 自建教育配套

  项目3公里范围内覆盖清华大学附属中学昌平学校小学部、首师大附属回龙观育新学校、育新小学等,均为昌平区优质院校。另外,项目还自建18班幼儿园,南北侧规划36班小学及30班中学,南侧紧邻回龙观中心小学。所在的生命科学园园区内规划有2所小学、4所中学、1所9年一贯制学校。

  八、项目不足

  北地块距离地铁站在1公里,南地块接近2公里,只能说是近地铁,而非紧邻,步行需要一段时间才能到达。

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