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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进新城熙红印，为您带来项目的全面测评。

  新城熙红印位于大兴南四环西红门，由新城打造的高性价比洋房，75-135㎡两至四居，6.44万/平。项目处于南四环，配套完善，面积段覆盖全面，较为适合定向南城的刚需/刚改类客群置业。

  下面我们全方位介绍一下新城熙红印的概况。

  一、地段位置：大兴南四环 西红门板块

  项目位于大兴区，北京南部。北京第四轮“南城行动计划”实施，约5900亿元投资、逾260余个项重大项目，近8大千亿级产业群，汇聚北京南城，南城定位从原来的“外省市人口聚集地”变成“首都功能集中地”，未来五年将会新增13条地铁轨道、引进优质学校和大医院。 

  大兴区是面向京津冀的协同发展示范区、城乡发展深化改革先行区、科技创新引领区和首都国际交往新门户。大兴区将优化城市空间布局，打造“一轴、一心、三城、三带、多点”（一轴：南中轴及其延长线；一心：生态新都苑；三城：大兴新城、亦庄新城大兴部分、北京大兴国际机场临空经济区北京部分；三带：西山永定河文化带、京津冀高端产业带、京雄协同发展带；多点：三城以外的各镇）的城市空间布局。

  （大兴分区规划图）

  项目位于西红门，板块尽享临空经济的辐射，将协同南中轴文化带、新媒体产业基地、西红门商务服务区，形成南城经济价值新高地，并与丰台科技园总部基地和丽泽金融区并肩，构成带动北京西南部发展的三大核心板块。 

  大兴新盘主要集中在亦庄河西、旧宫、瀛海等：京能电建洛悦湾(基本售罄)，限均价5.4万/平；中海寰宇时代，限均价5.5万/平。西红门板块除了本项目外，还有临近的首开龙湖熙悦宸著，限均价同样是6.4万/平。

  项目2公里辐射内，拥有60万平米荟聚宜家、鸿坤广场、乐家三大商业集群。当下改善井喷，限竞房少，项目所处的四环环线位置十分优越。

  二、产品特色：低密改善 户型多样 自建配套

  新城熙红印总占地约3.59万平方米，建筑面积约12.12万平米，由12栋5-15层洋房及小高层组成，共782套房，车位比1:1.2，绿化率30%，交房时间2022年12月。

  项目目前在售的主要户型有：75㎡（二居）、89㎡（三居）、135㎡（四居）。项目限售单价64400元/平，据悉，89㎡户型总价在540万-580万左右，135㎡户型总价在850万-900万左右。

  在社区规划上，熙红印采取双花园规划：南侧花园4000平米，北侧5000平米。园林设计了阳光剧场、林下幽廊、氧气书吧等主题场景，慢跑步道贯穿全园；深度研习孩子的成长周期，针对0-12岁孩子打造全龄段儿童乐园等。

  三、户型分析：户型方正 居住感较为舒适

  作为89㎡三居，户型设计得中规中矩，虽然较为方正，南北通透，但是南向只做到了两面宽。整体进深略长，通风性可能没有大面宽、短进深的户型要好。

  进门处的餐厅可以容纳4-6人用餐，与客厅连为一体，整个空间看上去较为开阔。主卧为套房设计，安放了双人衣帽间和干湿分离的卫生间，但可惜是暗卫。北向两个次卧，中间的非承重墙可以打通成为一个超大的卧室，当然也可以根据家庭需求，后期设计为书房与健身室。

  厨房为L型设计，预留好了冰箱的位置。加装灶台和洗菜台后，切菜的空间可能会略显狭窄。

  北京新房市场上，三居的面积多见于90平左右，而熙红印则把面积扩大至105平米，算是三居中的“改善”户型。户型南北通透，并且带有270度转角窗，保证采光的同时，又给到了业主现代化的居住体验（注意，只有边户带转角窗）。

  主卧的面积约15平米，为套房设计，附带步入式衣帽间与干湿分离的卫生间。北侧两个卧室面积够用，解决了89平米三居次卧过小、只能充当书房（或设计为榻榻米）的问题，做到了真正居住感舒适的三居室。

  厨房面积也有所增加，仍旧是L型的设计，保留有双开门冰箱的位置，洗切炒动线合理。

  户型南北通透，并且带有270度转角窗，保证采光的同时，又给到了业主现代化的居住体验（注意，只有边户带转角窗）。

  客厅、餐厅、厨房一体化LDK设计，厨房可以打通与餐厅相连，整体空间更加开阔。

  北向卧室的非承重墙后期可以根据业主需求打通，也可以设计为一间次卧与一间书房。

  四、交通出行：一纵两横三地铁  多商圈

  轨道交通：

  地铁4号线、19号线畅达全城。4号线南北贯通，距项目最近的地铁站是4号线西红门地铁站，约2km，骑车10分钟左右，在此乘坐地铁4号线/大兴线，向北可达颐和园、圆明园。

  19号线南延线在距离项目1.5公里左右设西红门东站，19号线一期南起丰台区新宫站，北至海淀区牡丹园站，全长22.4km，共10座车站，跨越丰台、西城、海淀三区。19号线二期工程分为南北两段，北延至昌平，南延至大兴，二期南段由新发地到芦求路，预计今年年底开通。

  公共交通：

  距项目最近的公交站为150米左右的西红门北站公交站。项目1km内有20个公交站，分别是西红门北站、理想城四期、西红门、西红门医院等公交站。西红门医院公交站距项目500米，在此乘坐专169路，2站到兴海学校，3站到兴海公园，4站可转4号线/大兴线。

  自驾：项目西侧有京开高速，是北京一条唯一可以穿到二环的高速，可迅速到达三环、四环和五环。连接各大商圈，不堵车的情况下，约20分钟到达丽泽商务区，约30分钟到达金融街，约40分钟到达国贸CBD。

  五、周边配套：配套完善 教育医疗商业一站达

  教育：项目周边拥有全龄教育体系。北京第二实验小学大兴实验学校距项目约1公里，兴海学校（九年一贯制）距离项目约2km。还有西红门双语幼儿园（距项目1.4km）、育英学校大兴分校（距项目1.2km）以及城南最高端的国际学校-北京金融街润泽学校（距项目1.2km，私立）等学校。

  医疗：项目1公里处有西红门镇社区卫生服务中心，综合医院北京市大兴区西红门医院与北京口腔医院相连，距项目约500米，北京天坛医院距项目5.3km。

  公园：项目东侧的南苑森林湿地公园2025年将初步建成，1.6万亩“绿肺”，面积是北五环奥森公园的1.5倍，规划三年内落成。此外，项目周边还有海子公园（距项目2.4km）、兴海公园（距项目1.5km）、滨河公园（距项目3.6km）等在内的近10座城市级公园。

  商业：项目2公里辐射内，拥有60万平米荟聚宜家（项目2.1km处）、鸿坤广场（西侧1km）、乐家购物中心（西侧1km）三大商业集群。60平的荟聚购物中心是北京城南区域最大的综合商圈，包含宜家生活馆，驾车10分钟可达。北侧2km有槐房万达中心满足一站式消费购物需求，2023年北京最大的山姆会员店也将落地西红门。

  六、价格分析：四环土地稀缺 品质限竞房难得

  价格现状：

  项目当前售价：新城熙红印在售的主要户型有：75㎡（二居）、89㎡（三居）、135㎡（四居）。项目限售单价64400元/平，据悉，89㎡户型总价在540万-580万左右，135㎡户型总价在850万-900万左右。

  北京市场分析：四环新地楼面价已达6万＋，未来新房售价或将触及10万＋。目前四环主力在售新房项目仅有8个，销售均价8万＋。其中，四季青板块的颐和金茂府和和香山壹号院楼面价都将近7万元/平，颐和金茂府均价12万元/平，香山壹号院均价9.5万元/平。大瓦窑板块的国誉万和城均价8.2万元/平，首创天阅山河均价8万元/平。分钟寺板块三兄弟东叁金茂府、北京天誉、合生缦云楼面价约为7万＋，均价11-12万元/平。而该项目楼面价39505元/平，均价6.4万元/平，低价优势明显。

  项目周边新房：项目与紧邻的限竞房熙悦宸著均价同样为6.44万元/平，精装交付。项目2km内的泰合金府大院和中粮天恒天悦壹号壹品墅均价都为8万＋，毛坯交付。从限竞房来说，5环内的新房，价格最低6.7万＋，南城5-6环很多项目限均价5万＋。中海寰宇时代二期5.5万元/平，京华雅郡5.4万元/平。

  周边二手房：整体来看，大兴二手房均价4.1万元/平，高于房山3.1万元/平。区域内来看，西红门二手房均价4.4万元/平，旧宫4.5万元/平，黄村中3.9万元/平，黄村火车站3.6万元/平，亦庄4.7万元/平、亦庄开发区5.9万元/平。 周边二手房均价多为3.7-5.6万元/平  原因是区域内新房少，多老旧小区。较远区域的二手房价格达到6万＋，存在价格倒挂。

  价格潜力：

  四环住宅用地少且贵，伴随着商品房全面回归，限竞房时代结。2020年北京市场出让两宗四环边限价地，项目为其中一地块，相比四环边10万＋的价格，项目限均价6.4万元/平的价格优势明显。

  2021年5月首次集中供地中，只有9宗地在四环。本次供地中，北京主城土地供应量占比不足4成，更多土地集中在五环到六环。而大兴黄村两块地的销售指导价为5.9万元/平，未来北京五环至六环将提前迎来6万＋时代。

  七、项目亮点

  1、地处南四环 区位利好 地段稀缺

  新城熙红印位于南四环西红门板块，四环是北京的黄金轴线，新一轮“南城行动计划”实施，西红门板块尽享临空经济辐射，未来经济价值愈发明显。且项目为四环限竞房，四环土地稀缺，存在价格倒挂。

  2、双花园规划 社区自建书吧等配套

  在社区规划上，熙红印采取双花园规划：南侧花园4000平米，北侧5000平米。园林设计了阳光剧场、林下幽廊、氧气书吧等主题场景，慢跑步道贯穿全园；深度研习孩子的成长周期，针对0-12岁孩子打造全龄段儿童乐园等。

  3、交通便捷 万亩森林湿地公园环伺

  项目区域拥有“一纵两横三地铁”的交通网路。项目西侧的京开高速可通达二环，与金融街联通，打通主城芯。地铁4号线，南北贯通，跨越各大商圈。区域内拥有60万㎡荟聚商圈（含亚洲最大的宜家），临近约1.6万亩南苑森林湿地公园（规划中）。

  八、项目不足

  项目紧邻京开高速，可能会有噪音影响，另外，距离项目最近的4号线西红门地铁站距项目2km，西红门东站落地时间较长。

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