总价310万起五环双地铁盘—中海寰宇视界楼盘评测-项目解析-北京乐居网

总价310万起五环双地铁盘—中海寰宇视界楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-16 13:10:37

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中海寰宇视界，为您带来项目的全面测评。

中海寰宇视界位于房山稻田，53-135㎡一至四居、153-279㎡smart墅，五环双地铁价格洼地。项目均价6万，总价310万起，除本地家庭外，较适合依赖地铁通勤的丰台、西城、海淀刚需改善人群。

下面我们全方位介绍一下中海寰宇视界的概况。

一、地段位置：生态示范区科技金融创新城

中海寰宇视界位于房山区，地处北京西南部，距离市中心37公里，全区总面积2019平方公里，约占城南地区56%，截至2020年，全区常住人口为131万人。根据北京第四轮城南计划，5年内将在城南投资约5900亿元，其定位从原来的“外省市人口聚集地”变成”首都功能集中地“，未来5年将新增13条地铁轨道，引进优质学校和大医院。

根据《房山分区规划（国土空间规划）2017-2035年》，房山区作为北京西南门户，是服务保障首都安全运行与生态文明建设的重点地区，京保石发展轴的重要节点、首都南部科技创新转型发展示范区、首都文化中心建设的重要组成部分。围绕北京空间格局，疏解非首都功能，协调房山区与中心城区、首都西部和南部地区、京津冀地区的关系，实现减量集约转型发展。

中海寰宇视界位于房山稻田板块，房山传统的中心板块主要是3个：良乡城区、长阳、大学城。良乡城区，市政府所在地，生活教育医疗配套最成熟。长阳在近十年间发展起来，依靠奥特莱斯支撑，商业格外发达，不足之处是教育配套稍微落后；大学城板块人文氛围浓厚，且轨道优势突出。

近几年房山一直都是刚需市场的重要阵地，加之前两年的限竞房集中供应，新增供应项目皆以刚需、刚改为主，近几年主流核心板块少有新盘出现，稻田板块的不限价纯商品的出现，打破了区域沉寂许久的局面。

稻田地铁站附近区域发展成熟，周边有中粮·京西祥云和南侧长阳地铁站附近的首开熙悦山澜庭这些优秀社区。双轨两高速环伺，出行无忧，配套目前主要依托长阳板块的商圈：中粮万科半岛广场、京投港和篱笆房地铁站旁的奥特莱斯，未来随着项目周边规划配套的落地，板块配套会更加丰富便捷。

二、产品特色：地铁上盖南北通透全面积段

中海寰宇视界是中海继2018、2019年连续销冠--中海寰宇天下，和2020年北京全面销冠--中海寰宇时代之后，打造的第三座寰宇系IP产品。

项目占地4.3万㎡，总建筑面积约11万㎡，规划15栋，共计1325套。建面53-135㎡一至四居，总价300-820万/套，除了7#、14#、15#的53-59㎡一居为一梯三户，其余楼栋均为一梯两户设计，得房率73%-86%。容积率2.4，绿化率30%，车位配比1：1.2，人车分流，物业为中海自持物业，项目于2021年1月28日开盘，8月14号加推，预计2023年9月30号交房。

另外，项目系精装交付，带新风系统、净水系统、中央空调、采暖系统（地暖，卫生间为散热器）、智能化（全屋智能灯光、主卧调光、环境控制、智能门磁、溢水报警）、可视对讲、玄关柜、厨房推拉门、蒸烤一体机、烟机灶具、垃圾处理器、洗碗机、凉霸、主卫浴缸、智能马桶、主卧飘窗收纳柜体。小区楼下覆盖台地式园林，无线网全覆盖会所、充电座椅、儿童环形跑道双跑道，环形800米成人跑道，目前城市展厅已对外开放，感兴趣的朋友可以前往实地参观。

目前在售房源：53/59㎡一居；约72㎡二居；约96㎡三居、约135㎡四居，以及约150-280㎡smart墅，其中一居310万起，二居400万起，三居560万起，四居800万起，Smart墅530-1000万起。

三、户型分析：户型方正居住感较为舒适

主力户型：约53㎡一居、约59㎡一居、约72㎡两居、约96㎡三居、约135㎡四居，smart墅153-279㎡。此处选取96㎡三居和135㎡四居户型进行介绍。

96㎡三室两厅两卫

南北共七窗，全明通透，户型近1:1面宽进深比，空间得以最大化利用。三个居室分布于三个角落，互不打扰。入户即步入式玄关，既是归家仪式感担当，又承包全时光整理收纳功能。

约9.4米南向三面宽，其中客厅面宽3.4米，南向带两个飘窗，室内空气流通顺畅、阳光充足。U型厨房，洗切炒三个台面操作，让烹饪不再手忙脚乱，水槽式洗碗机解放双手，让人得以自由享受厨余时光。

LKD一线分布，营造更为广阔的餐客空间尺度。宽敞的餐厅可满足6人就餐需求，同时利用墙体的凹位设置了冰箱储物和洗衣机家政功能，实现洗烘一体操作，高效解决家务事宜。

逾20㎡奢华主卧套房内，私享步入式大衣帽间、阳光浴缸、和百变飘窗，必要时也可作办公和收纳使用。南向阳光次卧，独立衣帽柜合理空间布置，强大的收纳功能让生活更加便捷。不足之处是：次卫距离南向次卧较远，动线距离略长。

适合人群：全户南北共七窗，全明格局，适合对室内通风、采光要求较高的人群，可供三口之家居住。

135㎡四居，四个卧室分布于四个角落，标准四叶草户型。全户共八窗，全明通透，约10.6米南向超大面宽。入户玄关让归家第一步更显仪式，同时自带超强收纳设计，收纳量堪比17个登机箱。

厨房、餐厅、客厅LKD一体设计，中心餐厅空间设计约5米面宽，为聚会级尺度，中央岛台设计，与U型中厨无缝衔接使用，动线更加丰富，整体接近50㎡，居住其中尽享豪奢空间尺度。

独立家政空间外置于客厅，不占用居室面积，且做家务动线最短。主卫套房格局，飘窗超强立面采光，明亮主卫，卫浴四件套，整体约3.6米面宽，近25㎡私密空间。阳光次卧大飘窗采光，布置独立衣帽柜空间。

适合人群：135㎡四居经典四叶草分布格局，独特之处在于家政空间与卫浴分离设置，主卧带浴缸，以及LKD近50㎡的超大公共空间，比较适合对以上特点心仪的三代或四世同堂家庭居住。

96㎡三室两厅两卫样板间细节：

主卧套房逾20平，带浴缸，衣柜分男士挂衣区、女士挂衣区、站立式梳妆柜、叠放衣物区和侧边收纳柜。↑

飘窗带收纳柜设计，容量0.09m³，相等于2.5个登机箱的收纳量。↑

餐厅、客厅、厨房LKD一线分布，餐客空间尺度广阔。↑

U型大厨房，洗切炒动线合理。↑

双开门冰箱位置参考客厅家政柜设置的空格处。↑

IPAD支架，便于烹饪时查看教程步骤。↑

3M净水器，从源头过滤杂志，健康守护，洁净家用水。↑

垃圾处理器，水槽柜安装，垃圾无害化处理 ↑

主卫：干湿分离，浴室柜、马桶、淋浴区、浴缸四件套交付。↑

135㎡的样板间细节：

约1.4m的玄关柜，在满足基础收纳的同时，着重提升玄关的符复合功能。 ↑

入户超全功能收纳玄关：玄关除臭机。 ↑

入户玄关处：抽拉换鞋凳。↑

客厅：面宽4米

西厨导台可满足简单的轻食料理功能。↑

两个南向卧室。 ↑

次卧↑

客厅家政柜。 ↑

家政柜：洗衣机位。↑

3M净水器，从源头过滤杂志，健康守护，洁净家用水。垃圾处理器，水槽柜安装，垃圾无害化处理 ↑

方太或同等档位洗碗机 ↑

厨房蒸烤一体机 ↑

U型厨房，预留冰箱位。 ↑

主卫：干湿分离设计，带浴缸。 ↑

次卫：同样为干湿分离设计。

四、交通出行：轨道干线发达地铁自驾便捷

轨道交通：

项目周边覆盖2条地铁：地铁房山线及地铁9号线。其中距离项目最近的为地铁稻田站，从项目出发，步行200米即达。

房山线沿途可实现7线换乘，尤其借助三环外环线10号线，能通达全城。在稻田地铁站沿房山线乘坐2站到郭公庄地铁站，换乘9号线可直达国图，途中也可换乘14号线、10号线、7号线、1号线、6号线、16号线和4号线。沿房山线乘坐5站到达10号线的换乘站：首经贸站，由于10号线是三环外的外环线，是与东西南北向的轨道交通换乘最多的一条线，所以通过10号线可形成北京所有轨道交通的全覆盖。

此外，2021年年底，9号线郭公庄站将南延至篱笆房地铁站，届时9号线将成为稻田地铁站的第二条轨道。

公共交通：

项目周边1公里步行范围内，有11个公交站：地铁稻田站南、地铁稻田站、高佃一路、地铁稻田站北、高佃一路南口、稻田村北、兰花文化休闲公园北门、稻田四路西口、地铁稻田站西、稻田回迁楼小区南、稻田一村站。可乘坐391路、832路、F57路、F53路、F38路、F75路多条线路。

距离项目最近的公交站为地铁稻田站南，在此乘坐391路，6站到达北京十中。

自驾：

项目5公里范围内覆盖：2条高速和3条快速路，直接连接五环。

三横：京港澳高速、京良路，和在建设中的、预计明年年底贯通的京雄高速（双向八车道）。届时京雄高速直接连接五环，五环内与京良路的东延线和万寿路的南延线全线贯通，前往城区将节省10-15分钟的车程。

两纵：位于项目西侧的京深路和五环路这两条城市快速路。

由项目出发，不堵车的情况下，30分钟可到达丽泽SOHO、丰台总部基地商圈、五棵松华熙LIVE，约45分钟可到达中关村商圈。

五、周边配套：配套完善教育医疗商业一站达

教育：项目周边5公里范围内覆盖：

7所小学：大宁学校（小学），皇城根小学房山分校（小学）、皇城根小学（房山分校乐水校区）、长辛店第一小学分校（小学）、首都师范大学附属中学实验学校小学部、西营完全小学、北京小学长阳分校；

2所中学：北京市第十中学（初中部）、北京第四中学（房山校区）；

1所高中：北京第十中学（高中校区）；

另外，项目南侧一路之隔，规划有幼儿园、小学、中学十二年一贯制教育用地。

医疗：项目周边5公里范围内覆盖：

2个三甲医院：丰台中西医结合医院和东方医院；

另外项目北侧与稻田地铁站之间有一块空地，是规划医疗用地，未来将打造一个社区医院；

由于项目周边轨道交通发达，所以在日常非紧急的情况下，也可乘坐地铁前往医院就医，3站可以到达白盆窑地铁站附件在建的北京口腔医院，4站到达花乡东桥站附近的北京天坛医院。

公园：项目周边泛5公里范围内环伺5个公园：

兰花文化休闲公园，世纪森林公园、长阳体育公园、长阳音乐主题公园和房车世界露营公园。其中房车世界露营公园位于长阳CSD大宁山庄北京房车博览中心附近，京港澳高速路旁，占地300余亩，由高尔夫球场转换而来。该露营公园是中国房车露营大会以及北京国际房车露营展览会的举办场地，常有房车、自驾车爱好者在周末、假期来这里露营休闲；

项目10公里范围内还有华科高尔夫球场、宝兴高尔夫俱乐部和莱恩堡国际酒庄（房山唯一一个3A级酒庄景区）。

商业：从稻田地铁站出发，15分钟可到达的商圈有6个：

地铁1站到达长阳站附近的京投港·长阳购物中心和半岛广场，2站到达永旺梦乐城和篱笆房地铁站的首创奥莱、3站到达丰台万达广场、4站到花乡东桥站附近的花乡奥莱村；

此外，项目北侧1公里有一个移动大悦城，目前已经投入使用；

稻田地铁站南侧和北侧一共有三块规划商业用地，总建筑面积12万㎡，未来可实现出小区3分钟即商业。

六、价格分析：总价300万上车精装地铁盘

价格现状：

北京市场现状：北京5月首次集中供地土拍”70/90政策“建筑面积已经改为套内面积，120㎡将成为大部分新入市产品的起步线，刚需小户型越来越少。海淀8-12万，朝阳通州7-9万，昌平6万+，刚需大本营亦庄已突破6万，六环内上车门槛在提高。而城六区，尤其是东城、西城、海淀新房少，且为改善盘主场，因此刚需外溢明显，近郊既能节约通勤时间成本、又拥有高配套的不限价高品质刚需产品稀少且抢手。

项目目前售价：2020年7月14日，中海经108轮鏖战，以溢价41.3%、楼面价35420元/㎡取得房山线稻田站 02-5-09 地块 R2 二类居住用地。目前中海寰宇视界在售53-135㎡一至四居，及约153-279㎡smart 墅，均价约6万元/平，总价在300-820万左右。

项目周边新房：同为房山线沿线地铁房的有：北京华发中央公园，限均价约4万/平，建面85/89㎡三居和139㎡四居；天恒水岸壹号：约4.8万/平，建面122㎡三居和138-199㎡四居；

房山近京港澳高速新房：金地璟宸均价4.1万/平，建面97/116㎡三居，132-149㎡四居；首创伊林郡：约3.6万/平，建面81㎡二居，95㎡三居；中建京西印玥：约4.3万/平，建面73㎡二居，83/89/106㎡三居；

房山六环外新房：中骏云景台：约2.8万/平，75-89㎡二至三居；旭辉城：约2.9万/平，75㎡二居，89/116㎡三居；恒大御峰：约2.9万/平，79㎡二居，87/114/127㎡三居。

项目周边二手房：刚需小户型小区有长景新园、金域缇香，长龙苑小区，均价分别为3.6万/平，4万/平，2.9万/平。改善大面积户型、别墅有中粮京西祥云、靠山居艺墅南区和大宁山庄，均价分别是5.2万/平，4.1万/平，3.5-4.7万/平。

价格潜力：

从最新集中供地来看，大部分地块楼面价超过4万元每平方米，未来售价6万元/平方米是大概率的事儿。按6万一平方米的价格反推，五六环间做的面积需要60平方米以内。但新地块基本都需要满足套内70/90的规则，因此未来小户型将非常少，以至于普宅离购房人越来越远，因此中海寰宇视界，作为地铁站周边的普宅新盘，值得珍惜。

七、项目亮点

1、均价6万/平上车北京五环地铁盘

中海寰宇视界是中海继2018、2019年连续销冠--中海寰宇天下，和2020年北京全面销冠--中海寰宇时代之后，打造的第三座寰宇系IP产品。主力产品为53-135㎡一至四居，均价6万/平，总价300-820万/套，紧邻房山线稻田站，除本地家庭外，较适合依赖地铁通勤的丰台、西城、海淀刚需改善人群。

2、户型方正产品设计符合中海一贯水准

在产品方面，72㎡小两居一梯两户设计不太常见，目前绝大多数小户型出于得房率的考虑都不会采用一梯两户的设计，同时新的《住宅设计规范》下，对于高层住宅每个单元设置的电梯数量也都明确标注，不应少于两台。可以预见，80平米以下通透两居能实现一梯两户配置的产品，已是卖一套少一套。

3、社区内自建跑道、会所中海自持物业

中海寰宇视界由15栋小高层住宅组成的纯商品房社区，共计规划了1325户房源，体量较大，楼间距最高达67米。社区容积率为2.4，绿化率30%，人车分流，居住舒适度相对较高。社区的物业为中海物业，物业费为4元/平/月。中海寰宇视界整体呈现学院派红砖建筑风格,景观风格与建筑红砖元素相融合，打造了中庭台地花园、双跑道､双会所等设施。

八、项目不足

项目周边有回迁房，居住人群并非极度纯粹。