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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进京投发展臻御府，为您带来项目的全面测评。

  臻御府位于南四环丰台总部基地核心区，临近郭公庄地铁站，52-130㎡一至四居，均价6.7万/平。项目总价560万/套，近地铁，适合想在五环内置业、有轨道通勤需求的客群，也可承接朝阳等地外溢家庭。

  下面我们全方位介绍一下京投发展臻御府的概况。

  一、地段位置：近地铁 产业资源丰富

  臻御府位于丰台区，北京主城六区之一，根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件，丰台区旨在建设成首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽。

  由于“南城计划”的政策利好，使得南城发展焕然一新。丰台大批住宅不仅仅担当起价格洼地角色，也承载着百万大军刚需的安家梦。作为老牌城六区的丰台，除了政府的政策倾斜，再加上得天独厚的轨道优势，会给丰台再带来一轮价格红利，轨道交通利好，对于周边的房价有很重要的拉动作用。

  臻御府位于丰台郭公庄板块，临近郭公庄地铁站，毗邻丰台科技园的总部基地。总部基地属于丰台科技园，是丰台科技园二期产业基地的核心部分。随着轨道交通的快速完善，丰台科技园未来对企业的聚集能力将越来越强。

  区域首先是承接丽泽商务区、丰台科技园、金融界商圈、西红门商圈等地的住房需求，整个区域相对来说配套已经完善，丰台科技园的产业发展仍处于上升期，产业特色不断形成，后期也会吸引更多品牌企业入驻，从而促进人口持续流入，板块内住宅产品多样，未来区域将逐渐形成职住一体格局。

  二、产品特色：地铁零距离 超强收纳户型

  京投发展臻御府位于南四环丰台总部基地核心区，项目自建配套，且周边配套成熟，且与地铁零距离连接。项目占地面积共约8.6万㎡，建筑面积约6.8万㎡，容积率为2.8，绿化率达30%。项目楼栋高低错落，共规划10栋住宅楼，约898套房源。包含户型：52㎡一居、66㎡两居、89㎡三居、130㎡四居，均为精装交付，满足不同家庭购房需求。

  在产品力上，项目特邀日本建筑大师本间贵史调教户型，结合日式建筑的实用性和收纳理念，结合中国人的居住习惯，打造爆款89-130㎡神户型。超高得房率，不浪费每一处空间。

  京投发展目前有三个成熟产品系：悦府系、御府系、檀香系，其中悦府系偏重刚需改善，项目所属的御府系则更偏重高端改善及豪宅。

  三、户型分析：收纳空间广 部分户型带连廊

  89㎡三居户型整体十分方正，南北通透，入户设有豪宅感步入式玄关，增强进门仪式感，同时也便于收纳。南向三面宽，客厅面宽达3.8米，餐客厅是等面宽的真一体化，动线舒适，无浪费面积，空间感强。

  主卧配设了衣帽间，实际尺寸在2.5㎡左右，收纳空间合理利用，实用性有保证。

  同时户型细节的设计颇具人性化，浴室墙体上设置了物品的陈设凹槽，卧室和入户玄关的空间留白，更好的提供了收纳空间，无微不至。

  但这个户型也有两个缺点，一是两个卫生间均为暗卫，后期会影响通风；二是除一层外，北侧都有消防连廊，但后期开发商后期会通过镜面玻璃膜的处理，使外面无法看到房间内部，保障了住户的生活隐私。

  130㎡四居整体户型方正，三个卧室和书房分布在四角，保证了私密性。主卧＋衣帽间有15㎡左右，步入式衣帽间着实戳中一众女主人的心，双次卧也都达到了10㎡以上，卧室空间居住起来舒适感更高。

  餐客一体，且中间无过多探出的墙体遮挡，达到了真正的通透，通风效果好。

  厨房边设多功能操作台，进门设有玄关柜，多种人性化设计满足多成员家庭储物功能。

  项目户型涵盖52-130㎡一至四居，纯精装交付。现在很多样板间为了呈现居住的尺度，都对一些必要生活空间进行了缩减，满足了呈现效果，但容易忽略到空间的实际情况。臻御府样板间除了必备家具外，还贴心摆放了衣柜等占用空间的家具，给购房者最实际的参考，更多细节可前往售楼处参观。以下是臻御府部分样板间展示：

  客厅面宽3.8米，餐客厅一体化，超大面宽可以满足一切家庭聚会，给予家庭一切可能的活动空间。

  开放式厨房设置岛台，动线合理，用餐人少时可以作为餐区，或者是茶水吧；带窗保证通风，减少烹饪时的油烟。

  南向主卧带飘窗，采光充足，飘窗可利用成梳妆台或者摆放小茶几，空间感十足。

  四、交通出行：出门即达地铁 四纵四横交通网

  轨道交通：项目与房山线、9号线换乘车站郭公庄站距离不到100米，步行不用5分钟即达，是北京距离地铁口最近的限竞房项目。房山线坐3站可换成地铁10号线，9号线坐5站可换成地铁14号线西段，轨道交通可以说非常便捷了。

  公共交通：项目一公里范围内就有9个公交站：地铁郭公庄站（189米）、棉花城小区北（361米）、六圈南路中口（435米）等，途径线路：快速直达专线81路、497路、627路、470路、969路等，连接马家堡、东城永定门外大街、海淀八宝庄、大兴海子角等多地。

  自驾：项目覆盖四横（丰葆路、丰科路、樊羊路、京开高速）四纵（四环路，六圈路，六圈南路、五环路）的交通路网，不堵车的情况下20分钟可达丽泽商务区，30分钟可达金融街、中关村、国贸等地。

  五、周边配套：自带生活配建 周边配套成熟

  教育：项目本身自带一块幼儿园教育用地，北部直线距离800米左右是北京教育学院丰台分院实验学校，这是一所正在建设中的九年一贯制的公立院校，周边2公里范围内还有丰台第五小学、丰台实验小学、北京八中中海校区、八中怡海分校、八中国际校区、北京实验二小怡海分校、21世纪幼儿园等，可满足不同家庭教育需求。

  医疗：首都医科大学附属北京天坛医院据项目约2公里，驱车10分钟即达。天坛医院是全国综合实力排名第五位的三甲医院，也是丰台区第一家大型三甲医院。除此之外，项目自建社区卫生服务站及社区卫生中心，平日拿药看病都很方便。

  公园：项目两公里范围内有大小公园多个，世界公园、御康公园、高鑫公园、花乡世界名园等，满足业主日常散步休闲需求。

  商业：项目周边商业配套齐全，西侧步行约800米即可到达永旺梦乐城，该商场是当前丰台区最大的综合性购物中心。万达广场据项目也只有1km不到，另外附近还有花乡奥特莱斯、欧尚超市等，日常购物逛街非常方便。

  六、价格分析：新房较少 二手房价格持平

  价格现状：

  项目在售价格：臻御府临近郭公庄地铁站，10栋楼898户，主力产品为52-130㎡一至四居，均价6.7万元/平，精装交付，是南四环地铁旁最后一个限竞房。

  区域目前现状：区域目前在售新房不多，作为郭公庄地域最后一个限竞房，不管是价格和区域都占优势。北京四环周围的住宅，新房价格基本都是10万+，二手房有些价格在8万周围，但又存在品质、配置不适合当下主流购房者需求的问题。

  周边新房价格：项目周边同品质限竞房基本已经售罄，目前距离较近的除了主打高端住宅的西山金茂府和中海甲叁号院，均价在十万以上，剩下就是位于西红门附近的首开龙湖熙悦宸著和新城熙红印，均价在6.4万元/平，主打89-136㎡的三到四居。

  周边二手房价格：项目周边二手房均价在5-8万元/平，如同开发商的银泰万科西华府目前在售均价为6.7万元/平，和臻御府在售均价差不多，14年建成；周边二手房基本都是2010年后建成，价格和项目持平甚至更高，比较下来肯定新房更为划算。

  价格潜力：

  对比北京第二次集中供地可以看出，基本地块都集中在郊区，新房项目之后在四环还是处于稀缺，一些供地价格都持续上涨，对比项目均价，还是比较具有价格优势的。

  作为四环近地铁的新盘，周边配套便利，户型设计合理，随着市场进入集中供地时代，未来四环的价格水涨船高，再加上城南计划第三阶段的开展，所享受的区域红利也会不断增加，整体来说性价比还是很高的，目前仅剩少数130平米的四居和下跃产品，追求四环近地铁的家庭可以考虑。

  七、项目亮点

  1、西四环外地铁盘 郭公庄站零距离

  项目与房山线、9号线换乘车站郭公庄站距离不到100米，步行不用5分钟即达，是北京距离地铁口最近的限竞房项目。

  2、社区自建深夜 周边配套非常成熟 

  项目周边有多所学校、医疗配套、商场，还有自建商业、幼儿园、卫生服务站、体育馆等配建，可以说配套非常成熟了，各功能区环绕排布，享舒适步行生活。

  3、超强收纳性爆款户型，优秀产品力

  项目特邀日本建筑大师本间贵史调教户型，结合日式建筑的实用性和收纳理念，结合中国人的居住习惯，打造爆款89-130㎡神户型。超高得房率，不浪费每一处空间。

  八、项目不足

  丰台区的生活垃圾处理厂据项目只有3公里，不过处于下风口，影响较小。

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