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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进三叶公园，为您带来项目的全面测评。

  三叶公园位于廊坊广阳区，临近廊坊东站，主推114-118㎡三居，均价1.6万/㎡，环京品质临铁盘。项目总价较低，适合当地刚需刚改上车客群，部分在京工作且无北京购房资格的人群亦有辐射。

  下面我们全方位介绍一下三叶公园的概况。

  一、地段位置：廊坊轨道新区 未来价值新高

  廊坊市区共分为三个行政功能区，三叶公园位于其中的广阳区。广阳区古称“安墟”，历经五千余年的沿袭变革，由四个乡镇，一个乡镇办事处，五个街道办事处组成。地处京津之间的黄金地带，区位优势得天独厚。

  该区将坚持全域主城区的创新发展理念，发展“一核两区五带”格局，将“五带”建设融入“一核两区”整体布局，建设城市经济核心区，加快东部经开区、北旺产业新区崛起，着力打造西部万庄、九州临空产业新区，加快构建现代化经济体系。

  2020年廊坊楼市房价整体呈下降趋势，个别月有反弹，也是因为个别区域有楼盘高价入市，对整体影响不大，整体走势趋于平稳。聚焦到广阳区楼市现状，2020年均价约14218元/㎡，挂牌数量达7816套。相较于其他两个板块，广阳的基础设施、生活配套更为成熟，地理位置优势明显，二手房流通性高，因此更受购房者的认可。

  三叶公园所在的广阳区北部，是廊坊政府开发的北部文化新城，定位为“生活文化艺术新区”，规划打造“一轴五中心”，一轴为艺术大道，由西向东依次有美术馆、图书馆、城市规划展馆、博物馆等商业文化建筑群，成为文化浓郁的居住区；五中心为创意创业中心、行政服务中心、国际金融商务中心、文化艺术中心、国际会议中心，聚集众多产业，带动整个区域发展。

  此外，项目紧邻廊坊东站，以廊坊东站为核心的北京轨道新区，是廊坊2030年城市发展目标的重点工程，也是京津冀一体化发展的重点项目。城际铁路联络线连接两大机场，促进产业发展，推动区域发展。

  二、产品特色：配套丰富品质物业 改善社区

  三叶公园因丰富的生活配套以及北京轨道交通加持而备受买房人关注。项目于2021年3月首次开盘，去化率达80%，5月更是登顶廊坊城区新房的成交榜首，首期推出的240套房源基本售罄，6月开启新一轮加推，热度依旧，据悉，截止8月，1-6号楼已陆续如期封顶。

  三叶公园整体占地面积约28.5万平米，总建筑面积达到21万平米，容积率2.2，绿化率35%，分为三期推出，总套数为851户，共11栋楼，楼层控制在18层以下，车位配比为1:1，采用绿城物业，物业费为2.3元/㎡/月。

  值得一提的是，项目周边还有约138万平的绿地环绕，总长7公里的智能马拉松跑道，可以实现运动数据记录，项目所在的马拉松公园启动区部分约18万平米。项目内部规划建设约2.1万平的商业综合体，将涵盖购物中心、银行、酒店等多种业态；西侧公园设有4200平米三叶竞技场，东侧公园设有3200平米三叶训练场，涵盖包括篮球场、足球场、羽毛球场等智能运动场地，为业主营造未来的生活样本。除此之外，运动公园全面采取智能管理系统，业主会自动成为三叶CLUB 会员，拥有三叶种子，享受实时运动健康记录，社区生活一卡通等功能。

  三、户型分析：一梯一户 全明设计方正通透

  三叶公园梯户比是一梯一户，可实现私家电梯入户，因此118㎡三居两室两厅户型匹配了面积达7㎡的“私家入户厅”，很好的保障了业主的私密性，为客户打造豪宅的居住体验。

  该户型整体方正通透，三面宽朝南，无柱宽厅横向面宽可达6.6m，可变墙体，实现客厅、居室自由转换，一进门便可感受其开阔的视野；还设计了阳台位置，采光效果非常好；厨房为u型设计，动线合理，操作方便。

  主卧的270度三面飘窗是该户型的一大亮点，不仅增加了室内的采光，还使视觉上有一个延伸效果，显得更加宽敞。除此之外，还配备独立卫生间，私密性较好。两个卫生间均是全明设计，通透明亮，如果能做到干湿分离的话会更加分。两个次卧可以作为儿童房、老人房、书房，满足三代同堂的需求。

  整体设计与118㎡较为相似，整体方正通透，但房屋的功能性更强。该户型同样拥有7㎡的“私家入户厅”，三面宽朝南，进门便是无柱宽厅，横向宽幅可达6.4m。

  该户型值得一提的一大亮点就是增添了1㎡的收纳储藏空间和独立家政空间，储藏室可以让房屋空间变得更为整洁，为日常生活提供更多实用便利；独立家政空间可以避免卫生间的使用冲突。

  主卧拥有独立的阳台，增加采光面，还可以改造成茶空间等。两个次卧可以作为儿童房、老人房、书房，满足三代同堂的需求。

  三叶公园室内为毛坯交付，以下样板间设计及展示效果，仅供参考。

  上图为118㎡三居的客厅，空间宽阔采光充足，视野非常好，大大提升了生活质感。

  餐厨动线延伸，布局合理，，可以打造中西多样式餐厨设计。

  主卧270°三面飘窗，可以保证室内光线充足。

  卫生间全明设计，有利于空气流通。

  四、交通出行：临近廊坊站 自驾便捷

  轨道交通：三叶公园距离正在修建的城际铁路联络线廊坊东站仅600米，串联了两大机场以及北京多个重要板块。直达亦庄仅需2站，可换乘北京地铁17号线、10号线和14号线，可到达如国贸等东部核心商业板块；4站到达副中心，换乘6号线等到达北京内城。需要注意的是，改线路目前尚未通车，具体以官方公布为准。

  公共交通：项目周边1公里范围内，有多个公交车站，距离最近的北环道站可乘坐3、5、19等公交线路，可以到达廊坊站，出行便利。

  自驾：三叶公园紧邻银河北路，周边还有廊万路、京沪高速、首都环线高速等，可直达北京城区，去往国贸、丽泽、丰台科技园等板块都很方便。向北2公里可以到达京沪高速，向南2公里可以直达大兴国际机场，全程约25公里，不堵车的情况下30分钟即达。

  五、周边配套：自建配套丰富 周边配套稍远

  教育：三叶公园自身配有两所公立学校以及三个幼儿园。其中东区配建一所九年一贯制公立学校，整体面积为2.8万㎡，分小学部与初中部两部分，每年级共4个班。西区配建一所小学，面积约1.7万平米，共24班。同时一二三期将各配建一所幼儿园，面积在3000㎡左右。

  医疗：三叶公园附近的医院可选择的也很多，5公里范围内有廊坊市中医医院、廊坊开发区人民医院、华北石油廊坊矿区第一医院，以及多个社区卫生服务中心、卫生院等。

  公园：三叶公园自身紧邻北环马拉松公园，本身配建了丰富的运动场所和设施，附近有丹凤公园、廊坊市文化公园广场，相距大约3公里左右，距离4a景区自然公园约5.1公里。

  商业：项目在东西两侧内部配建了缤果商街和小草莓商街，包含了菜市场、餐饮等多元商业配套，还规划建设了2.1万平大型商业综合体，三叶mall，满足业主们的日常生活所需。除此之外，项目周边还拥有永辉生鲜超市（相距约1.7公里）京客隆（相距约3.8公里），万达广场（相距约6.5公里），新朝阳购物中心（相距约6.2公里）等商业配套。

  六、价格分析：127万起，刚需上车首选

  价格现状：

  项目价格现状： 根据2021年7月克尔瑞环京榜单显示，廊坊市商品住宅成交48.1万㎡，环比增加22%，成交均价11147㎡，环比下降16%；三叶公园作为轨道新区的临轨品质楼盘，一梯一户，全改善产品，且可吸纳北京客群，均价约为1.5万-1.6万/㎡，价格合理。

  区域市场现状：距离项目直线距离约3公里左右的新房广阳印和廊坊阳光郡，销售均价分别在1.45万/㎡和1.7万/㎡；同板块二手房挂牌价在1.5万-2.4万/㎡左右，但或者户型过小，或者价格略高，或者品质一般。相比之下，三叶公园更具性价比。

  价格潜力：

  从整体来看，受临空经济区、自贸区、综合保税区三区利好加持，区域未来发展潜力巨大，且项目因紧邻城际铁路联络线，轨道交通优势明显，具备升值空间。

  此外，项目本身体量充沛，配套丰富，满足日常生活所需；大面积绿地环绕，生态宜居；三面宽朝南全明户型，绿城物业，有一定的价值潜力。

  七、项目亮点

  1、核心板块 轨道加持 发展空间巨大

  城际铁路联络线北起北京首都国际机场，途径副中心、环球影城，以及亦庄新城，连接大兴国际机场，廊坊东站，是未来重要的交通枢纽。项目距离廊坊东站约600米，坐享轨道交通建设带来的升值利好。不过该线路目前尚未通车，具体仍以官方公布未核准。

  2、高品质低密住区，打造宜居典范

  项目分为三期推出，涵盖85㎡-140㎡多元户型，楼层控制在18层以下，设计均为大面宽短进深，梯户比为一梯一户，赠送精装修的私家入户厅，享豪宅配套标准，建筑采用现代典雅的立面风格，首二层石材立面，为业主营造一个低密度、高品质、复合多元的生活空间。

  3、配套丰富，可满足日常需求

  双校三园，拥有超级名校配套；东区两侧打造内部商业街区，涵盖日常所需的生活配套； 2.1万平米的大型商业综合体，涵盖多种商业配套；除此之外还配置多个社区文化活动空间，例如儿童图书馆，为孩子提供一个学习的公共空间、社区中心，内设瑜伽室、书画苑等室内空间，为业主提供一个交流平台；还有北环马拉松公园、儿童乐园、健身区等，满足各年龄层业主休闲娱乐所需。

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