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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进融创公园壹号，为您带来项目的全面测评。

  融创公园壹号位于大兴魏善庄，74平-139平二至四居低密洋房，是融创在京开发的首个限竞房。项目户型整体偏小，两居最低首付90多万即可上车，但项目离地铁较远，适合有车的刚需一族。

  下面我们全方位介绍一下融创公园壹号的概况。

  一、地段位置：首都新国门 产业新城交汇地

  项目位于大兴区，地处北京南部，据《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》中指出，将大兴区建设成为北京南部地区的首都新国门，大力推进科技创新，全面提升国际交往能力，打造"一轴、一心、三城、三带、多点"的城市空间布局。完善高品质民生设施配套、打造舒适宜居的生态人居环境，构建"一心、一环、多组团"的新城空间结构。

  聚焦大兴楼市，从2018年以来，区域内供应了大量的限竞房，甚至出现了扎堆的现象，竞争十分激烈；2018-2020年，成交量年年攀升，并且连续获得2019和2020年北京各区成交套数第一名，尤其2020年成交套数突破了1万套，展现出区域楼市非凡的活跃度。不过，随着限竞房的撤退，纯商品房回归，价格出现了一定的上涨，刚需上车的门槛也越来越高。

  项目位于大兴魏善庄板块孙村区域，地处北京南中轴大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城黄金交汇地带，距离大兴国际机场高速约1.8km，位于国门商务新区南部，享新国门利好，紧邻孙村公园，有47公顷城市生态绿地供氧。同时，这里是北京三个科学城成果落地之处，发展潜力大。

  再来看板块内的新房市场，无论是中海云熙、中海云筑还是和悦春风，均价都是4万/㎡左右，主力户型都是80㎡左右的二居、小三居，无论是价格还是户型上都偏刚需。整体来看，此版块比较适合城南首次置业的家庭或在大兴上班的刚需客户。 

  二、产品特色：低密洋房 得房率高 邻近公园

  项目整体占地面积约5万㎡，建筑面积约16万㎡，容积率为1.8，绿化率约35%，70年产权，共1008户，物业费为每月3.8元/㎡，规划共1栋配建幼儿园和14栋八层纯洋房建筑，户型为74—139㎡二至四居，均是一梯两户，无过多公摊面积，得房率可高达85%。

  目前在售户型建筑面积为124㎡三居、133-139㎡四居，价格区间约40000-43000元/㎡，总价约500万元/套起，预计2022年年底装修交付。

  项目成品洋房采用健康选材，极具质感的钢木入户门等、户式中央空调系统、低温地板辐射供暖系统等设施，给业主带来更精致的居家生活体验。另外，项目的南侧、东侧、东北侧被孙村公园包围，无论是居住体验还是空气质量都非常好。

  三、户型分析：户型设计合理 选择较多

  124㎡三室两厅两卫，三面宽户型，南北通透，动线灵活，无论是通风还是采光都很好。双卧朝南，采光充足的同时避免潮湿，带来舒适居家体验。

  主卧带有独卫及衣帽间，仪式感满满；该户型也照顾到了小主人，第二个主卧室同样带有衣帽间。整体空间布局合理，满足全龄需求，业主居住舒适。

  厨房、餐厅、客厅在同一动线，让烹饪用餐的线路更加合理，这样的设计让整个房间更加方正，没有什么明显的浪费面积。

  89㎡三居室户型是绝对的主力户型，南北通透，空间利用率高。3.9米的面宽的客厅显得极其宽敞，独立主卫设计，公卫干湿分离，干净卫生。

  玄关入户，保证私密性。餐客连通，L型厨房动线合理，正是因为这样的合理性，所以才让整个空间没有什么明显的浪费面积。

  两个次卧安置在北侧，其中一间可以根据业主需求，后期打造成为书房与健身室。值得一提的是，两个房间之间的墙体为非承重墙，后期可以打通成为一个较大的卧室套间。

  89㎡样板间：

  在小户型里做出3.9m面宽的客厅，视觉上拓宽了整体的空间感，即使是三世同堂也并不显拥挤。

  主卧带有飘窗，采光充足，带有独立卫生间，空间适中，为储物预留了空间。

  书房带窗，采光充足，空间适中，可容纳一张L型书桌及小床，可当儿童房。

  四、交通出行：距地铁较远 公交自驾优先

  轨道交通：离项目最近的地铁是8号线始发站瀛海站，但仅仅是直线距离已经有7km了，不堵车的情况下需要驱车20分钟才能到达地铁站，不过据开发商表示，社区将于首次集中交付后配备社区巴士，直通地铁8号线首站瀛海站，通勤属性大大提高。

  公共交通：项目周边1公里范围内有14个公交站，一定程度上弥补了远离地铁的不足。设有格林别墅站（101m）、首地浣溪谷站（230m）、蓝桥驿苑站（550m）等，途径兴20路、兴31路、兴50路、快速直达专线211路、841路等多路公交，除贯穿大兴本地板块外，还可直达丰台宋家庄站直接换成地铁5号线。

  自驾：道路交通较为方便，南中轴路、京开高速、大兴机场高速、京台高速、京沪高速、六环。项目的东侧挨着南中轴路，沿着南中轴路向北可到南五环，向南走可到大兴机场，适合经常坐飞机出差的朋友。项目北侧1.4km就是南六环，往东3.5km是京台高速，通往主城区，道路交通还是比较方便的。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：项目自带公立双语幼儿园，离项目最近的学校是孙村中小学，直线距离仅500m。项目周边的教育资源并不多，选择性较小。

  医疗：医疗相对缺失，但这是大兴项目的通病。距项目约300m的地方有大兴区黄村孙村医院，但规模并不大。如果看大病就需要去10公里左右的首都医科大学大兴医院（三甲）或14公里左右的亦庄北京同仁医院，不堵车大概30分钟即可到达。

  公园：项目的南侧、东侧、东北侧都被约47公顷孙村公园半包围，南苑湿地公园、南海子公园、大兴滨河森林公园等10余座城市公园环伺，无论是居住体验还是空气质量都非常好。

  商业：距离项目230m的地方有世纪华联超市，1.6km的地方有首航超市，基本日常需求可以解决。周末逛街的话，最近的规模商圈是4号线沿线的天宫院版块，凯德mall、龙湖天街，距项目约14公里。

  六、价格分析：南中轴机场商务区 发展潜力大

  价格现状：

  项目在售价格：公园壹号的限制销售均价不超过42672元/㎡，且最高销售单价不得超过46939元/㎡。目前在售户型建筑面积为124㎡三居、133-139㎡四居，价格区间约40000-43000元/㎡，总价约500万元/套起，预计2022年年底装修交付，另赠送中央空调。

  周边新房价格：项目再往南有多个限竞楼盘，其中中海云熙在3.6万/㎡左右，其中76㎡两居总价280万/套起；中海寰宇时代主力户型50-112㎡一至四居，均价约5.5万/㎡，总价约288万/套起。

  周边二手房价格：附近二手房价，整个版块的均价在3.1-3.5万左右。首地浣溪谷，2014年交房，均价3.1万/㎡；金地的格林云墅均价3.5万/㎡；金融街金色漫香郡，分为南北区，2012年的产品6层洋房产品，均价3.5万/㎡。

  价格潜力：

  项目四基本部都是建成5年以上的小区，不乏别墅项目，住宿体验较理想。二手房交易中会有中介费等费用，由此来看项目4万均价有点倒挂的意思。随着北京向南发展计划的实施、以大兴机场为中心的国门商务区的建设，想必周边的发展还是可以拭目以待的。

  七、项目亮点

  1、融创豪宅基因 刚需价格 性价比高

  项目由融创操盘，融创以豪宅见长，公园壹号算是融创在北京开创的第一个刚需项目，虽然面向刚需，但起点依然很高。单价仅4万左右，小户型首付不到100万，精装修，还送中央空调。

  2、低密度洋房社区 社区环境舒适

  项目容积率仅1.8，均是一梯两户的8层洋房，绿化率高达35%，无论是美观还是舒适度都尚佳。

  3、三面公园环绕 绿色生态宜居

  项目的南侧、东侧、东北侧都被约47公顷孙村公园半包围，南苑湿地公园、南海子公园、大兴滨河森林公园等10余座城市公园环伺，无论是居住体验还是空气质量都非常好。

  八、项目不足

  作为刚需盘，项目离地铁太远，面向客户群体更多倾向于在本地上班的有车一族；楼盘不是纯南北社区，四周有4栋东西向楼栋，稍有美中不足。

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