正文

  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进公园都会，为您带来项目的全面测评。

  公园都会位于顺义城芯，燕京啤酒厂南侧，内部坐拥4.3万㎡中央公园，总价约268万/套起。项目有地铁接驳到地铁顺义站，总价较低，适合地缘性刚需改善客群，预算有限的北京工作生活的改善人群。

  下面我们全方位介绍一下公园都会的概况。

  一、地段位置：空港核心区 首都和谐示范区

  公园都会位于顺义区，北京东北部。根据《顺义区综合交通专项规划》报告表示，将规划3条铁路+4快线+4地铁+6有轨，打造三个交通枢纽。利用城际铁路联络线向北与京沈客专、京张城际实现快速连通；向南与天津、保定、石家庄等方向快速连通。

  2020年8月，顺义仁和的三宗不限价宅地入市开拍，共吸引新城+合生、平安、路劲、城建+首开+旭辉等房企及联合体进行角逐。

  其中一宗地被城建+首开+旭辉联合体以31.18亿收入囊中，后定案名：公园都会。其余两宗地块分别被路劲（后定案名：路劲御和府）、平安（后龙湖入场，定案名：龙湖云河砚）收入囊中。 三宗地块位置相邻，已分别确定案名及项目信息，其中路劲御和府共规划14栋住宅楼，户型包含68-125㎡两到四居，均价约4.3万/㎡。龙湖云河砚由龙湖操盘，共规划25栋住宅楼，户型包含90-120㎡3-4居，190-390㎡叠拼，首期开盘3.58万/平起。

  项目所处的仁和板块，地处顺义老城区以南，空港生活区以东，紧邻通顺路、顺义外环路，距离顺义地铁站5公里，从项目到首都机场仅需约15分钟、至望京商圈仅约20分钟车程。

  周边路网发达出行便利，并且是顺义现代服务业核心区，产业优势明显多个产业园区集聚。仁和板块宜居宜业，也因此成为北京市人口疏解地，板块内承建北京安居工程多个项目。

  二、产品特色：住在公园旁  性价比颇高

  项目斥资几千万打造了一个建筑面积约4.3万平方米的公园，公园里有篮球场、足球场、慢跑道，还有露天草坪剧场、大型儿童乐园，涵盖了各个年龄层的休闲配套。

  公园都会把所有娱乐性的东西放在了公园里，这样的布置保证了整个居住社区的静谧性，这就是「升维逻辑」很重要的一环。试想一下下班回家，晚饭过后，可以在公园运动娱乐。约上三五好友月光下遛弯作伴，在星光跑道慢跑赏花，生活几般惬意。

  可见，公园对于生活质量的提升非常明显，某种意义上公园地产即是改善的代名词。除了公园，「公园都会」还配建了建筑面积约1.9万平方的商业综合体，吃、喝、玩、乐、购一应俱全。12年一站式教育配套，满足孩子的教育需求，以及大型社区医疗，满足日常健康需求。

  三、户型分析：南北通透 空间运用合理

  标重点：三室两厅两卫，户型方正，南北通透，全明格局。南北双阳台，独立玄关留有收纳和病毒消杀的空间，阳台自带上下水，主次卧双旋转飘窗设，多储藏空间。整体采用了四叶草的设计，三个卧室分立，私密性不错，且保证了双卧室朝南。

  南向窗墙比较大，尽可能地让厅和窗户实现了1：1的对位，追求极致的南北通透，同时提升整体的观景视野体验。

  所有户型，即使最小的建筑面积约72㎡，也实现了干湿三分离卫生间，让基础刚需业主享受改善型人居卫生隔离体验。

  标重点：南北通透，南北双阳台，独立玄关，进门即可洗手，餐客厨一体，U型厨房，客厅超大开间设计，舒适性极佳，次卫生间三分离，次卧旋转飘窗设计，独立阳台，带上下水。

  一般的宽厅只能结合两种功能，要么就是客厅和书房，要么就是客厅和餐厅，而现在客厅，面宽进深都被放大，可以实现3-4种功能，比如餐厅、客厅、开放式书房、孩子的玩乐空间，互相交错。

  静区部分，这个四居户型实际是3+1的设计，南向双主卧，北向一次卧、一书房，在家庭人员结构发生变化，居室数量不够时，这个书房的空间尺度也足够改为卧室。

  标重点：南北通透，南北双阳台，独立玄关，进门即可洗手，餐客厨一体，U型厨房，客厅超大开间设计，舒适性极佳，次卫生间三分离，次卧旋转飘窗设计，独立阳台，带上下水。

  一般的宽厅只能结合两种功能，要么就是客厅和书房，要么就是客厅和餐厅，而现在客厅，面宽进深都被放大，可以实现3-4种功能，比如餐厅、客厅、开放式书房、孩子的玩乐空间，互相交错。

  静区部分，这个四居户型实际是3+1的设计，南向双主卧，北向一次卧、一书房，在家庭人员结构发生变化，居室数量不够时，这个书房的空间尺度也足够改为卧室。

  四、交通出行：纵横交通 对望第一国门

  轨道交通：公园都会距离最近的地铁为15号线顺义站，直线距离约6公里，乘坐公交5站可直达地铁站； 另外项目周边规划有S6号线、S3号线、T1 线、T4线，未来建成，将实现与副中心、首都机场、大兴新机场的快速通达。

  公共交通：公园都会附近约10余个公交站，距离最近的顺34路站点，可直达金牛山公园；924路直达通州副中心，另有顺38路、空港S 路、顺12路、顺21路、顺48路、955路等多条公 交线路，连接东直门、机场、怀柔、顺义等多个商圈。

  自驾：道路交通上，有双河大街、通顺路、京平高速、东六环路等，可达顺义核心商业区、首都机场、望京、副中心等核心地区。在不堵车的情况下，驱车15分钟可达顺义核心商业区，25分钟可达首都机场，40分钟可达望京、北京副中心-通州区。

  五、周边配套：满足日常所需 大型商业欠缺

  教育：项目西侧和北侧分别有规划中的小学和中学。由于该中小学规划是由东城区安置房项目带来的，不排除引入一所东城名校品牌的可能，不过现在暂时还未确定。目前项目周边3km范围左右已建成学校有石园小学、顺义一中和顺义九中，骑行15分钟可达；另外，从项目出发，驱车30分钟可达鼎石、ISB、海嘉等国际学校。

  医疗：北京中医医院顺义院区（三甲，7公里）、地坛医院顺义院区（三甲，8公里）、在建北京友谊医院顺义院区（三甲）、在建阜外医院顺义分院（三甲）、中国医科大学顺义医院、顺义区妇幼保健院、和睦家医院等。

  公园：仁和公园（3公里）、顺义公园（6公里）、潮白河生态功能带、温榆河生态功能带等。另外，社区内建设大型中央公园，位于整个社区的中间位置，占地约4.3万平，配备标准篮球场、足球场、约800m跑道、1600㎡花海以及多种艺术景观，推窗即可见4.3万平的公园林海绿地，哪怕是在上风上水、生态环境优越的顺义也是为数不多的存在。

  商业：项目西侧自建1.9万平的商业综合体。此外，售楼处所在位置未来还会变成生鲜超市，可满足业主日常采买需求。周边已建成商业距离项目较远，不能步行到达。不堵车的情况下， 10分钟可达鑫海韵通大卖场，那里可以基本满足一家人的日常需求。但若想要更好的休闲购物体验，则要驱车15分钟去往顺义核心商业区。

  六、价格分析：多个新盘入市 无次新二手房

  价格现状：

  项目在售状况：公园都会4月15日迎来首次开盘，据悉在首都机场康得思酒店开盘仅2小时劲销约10亿，凭实力验证北京楼市爆款。项目主打72-127㎡公园C位洋房，总价约268万起，首付仅需约94万。

  公园都会作为纯商品房，致力打造低密度花园洋房，南北通透，高得房率，项目周边配套满定日常生活必需，居住舒适，发展潜力较大大；同时公园都会的户型面积段从72—127㎡均有覆盖，可以满足刚需、刚改等多种的置业需求。

  北京市场现状：北京5月首批集中供地中，顺义区域无宅地供应。同区域内短时间不会再新添竞品。

  对比周边新房：公园都会周边新房：路劲御和府现均价38000—42000 元/平，龙湖云河砚现均价40000元/平，北京 城建北京合院现均价41029元/平。

  对比周边二手房：周边二手房如和悦居六号院、仓上小区等，均价在36000元/平，建成年限达到十年以上，且小区公共环境较差，户型设计较为老旧;。

  价格潜力：无明确限价的纯商品房项目，有机会完成价格的低开高走。在北京2021年开启集中供地模式之后，新添项目在土地拍卖时就会带有限制销售均价，且不会再调整。

  七、项目亮点

  1、公园地产 配套可满足日常所需 

  社区中心、过马路就是规划幼儿园、小学、初中等12年一站式教育资源用地，尽享全系配套。同时项目拥有约4.3万㎡中央公园，公园地产的魅力自不用赘述，能在被钢筋混凝土充斥的城市森林，拥有一个真正拥抱大自然的机会，是多么的可贵。且项目周边还建设有约1.9万㎡的商业MALL，满足日常的生活所需。

  2、上车门槛低 首付比例友好

  项目主打72-127㎡的公园洋房，总价约268万起，低于北京市的普宅线，首付仅需35%，折合约94万。

  3、旭辉全透明式工程 品质更安心

  操盘的开发商旭辉在房产行业推出了透明工厂这个概念。“透明工厂”顾名思义是将工艺工法，建筑材料等真实可见的施工状态和细节，毫无保留的公开。据悉，旭辉将在公园都会推行“透明工厂”，届时将会选取一栋楼，将其打造成可以让购房者看到整个工期的场所，所见即所得才更安心。

  八、项目不足

  项目周边还缺少大型商业和已建成通车的地铁线路。

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