精装总价205万起低密洋房—北京恒大上河院楼盘评测-项目解析-北京乐居网

精装总价205万起低密洋房—北京恒大上河院楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-10 12:00:43

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进北京恒大上河院，为您带来项目的全面测评。

北京恒大上河院位于密云经济开发区，临近高铁，79-145㎡低密洋房，精装总价205万起。项目产品面积段覆盖全，周边环境生态宜居，适合地缘刚需刚改客群，城区外溢改善、养老客群亦有辐射。

下面我们全方位介绍一下北京恒大上河院的概况。

一、地段位置：密云经济开发区生态宜居

北京恒大上河院位于密云区，坐标东北远郊，距离市区40公里，与怀柔区、顺义区、平谷区接壤，根据《密云分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）》，密云区按照生态涵养区的功能定位，紧密对接怀柔科学城和中关村密云园的创新发展方向，重点培育智能装备、医药健康、节能环保、新一代信息技术产业发展。

2017年密云第一个现竞房碧桂园·琅辉入市，均价21144元/平，户型82-137平，后陆续入市共产房和不限价纯商品住宅。楼市集中分布在密云城区，南部老城以二手房为主，均价2.1-2.6万元/平不等，北部一直到密云水库南岸，众多别墅项目聚集于此，含独栋、叠拼、洋房等等，基本上以大品牌开发商的新房居多，价格比城区略贵。

过去，在购房者眼里，密云处于远郊，距离城区较远，并且整个区域的城市生活配套建设也不够完善。但近年随着华润五彩城、密云朗山项目等大型综合体的开发，城市配套功能已逐渐将成为京北地区的商业中心区。

同时，伴随着区域内大广（京承）高速、京沈路、顺密路、密关路、密兴路等公路，市郊铁路S5线、城际铁路、京沈高铁、轻轨S6线在密云设站（规划中）等交通线路的逐步完善，密云的交通便捷度大幅提高，未来区城将处于首都半小时经济圈内。

北京恒大上河院所在商圈为华润万象汇商圈，是近两年新建成的地区级商业中心，比较贴合年轻人的购物喜好。此外项目临近鼓楼老城区，驾车15分钟可达。

项目地处密云新城经济开发区板块，是“一心一带四区”的空间格局的“一心”的重要组成部分（还含怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇及巨各庄镇），是新城综合发展区的核心地区，在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用。

新城以水为骨架串联各功能组团，形成以白河、潮白河为纽带的滨水生活组团和产业组团，呈”两带、四区”的空间结构。

“两带”是指潮河滨河景观带、白河滨河景观带。“四区”是指老城综合宜居区、城西发展提升区、城南绿色发展区、怀柔科学城东区。老城综合宜居区即老城区，以居住和公共服务配套为主要功能；城南绿色发展区即密云生态商务区，以商贸服务、新一代信息技术、医药健康、节能环保产业为主要功能；怀柔科学城东区以高新技术产业和高等教育配套为主要功能。

二、产品特色：1.58超低容积率改善社区

项目占地逾12.2万㎡，总建面约19.29万㎡，规划39栋楼，打造地上5-10层小洋房和小高层，建面为79-145㎡二至四居，总计1820套住宅，每栋楼只分布一种户型，一梯两户设计。

项目体量较大，分3期开发，1期于2020年11月份首开大捷，被业内誉为北京的“现象级实力红盘”，频上热搜榜，预计2023年8月底交房；2期于今年6月开盘，目前顺销中，与一期相比，楼间距更大。主力户型是97-103㎡三居，目前在售户型：79㎡两室两厅一卫、97-103㎡三室两厅一卫，115㎡三室两厅两卫，145㎡四室两厅两卫，均价2.6-2.8万元/平，总价205万起。

另外项目沿袭恒大9A装修体系，带新风系统、智能马桶、抽油烟机、消毒柜、微波炉、室内空调，阳台电动晾衣架、太阳能热水器精装交付。小区楼下还设有2400㎡主题商业街、托老所、会所等供业主及家人使用。目前恒大上河院国韵样板示范区已经对外开放，感兴趣的朋友可以前往项目实地考察。项目2期开盘顺销中，在售房源为79-145㎡二至四居，均价2.6-2.8万元/平，预计交房时间2023年10月。

三、户型分析：空间均好带封闭阳台

97㎡三居，南北通透，卧室与客厅分布在四角，入户门设置在东西侧，入户后可见U型厨房，精装风格比较中式，可同时容纳3人，烹饪氛围值拉满。

餐客一体，餐厅与厨房咫尺相近，摆放食物动线合理，第一时间品尝刚出炉的美味佳肴。主卧3.6米面宽，堪比客厅，带飘窗可观窗景。卫生间紧邻主卧，无窗户，好在干湿分离设计可以保持空间的相对干燥。

南向客厅带封闭式阳台，这点在新房中不多见，解决了晾晒衣物难题。下班后也可作为健身空间使用，尽享舒畅的晚风和华灯初上的夜晚。

不足之处是103㎡三居只有一个卫生间，高峰期使用可能会略显局促。

适合人群：适合三口或者四口之家，喜欢封闭式阳台的人群尤其可以考虑。

103㎡三居，全明户型，南北通透。空间分布与97㎡三居一致，多出的5㎡体现在居室空间大小的微小差别，入户玄关处设置的重点略有不同。

97㎡三居入户门至北向次卧只有0.9米，因此玄关主要呈现在入户门正对面，整体现代简约风，103㎡牺牲了一部分北向次卧的面积做了一个1.2米长玄关，以将北向两个次卧的门错开，玄关于入户门右侧处呈现，让步入次卧途中显得不再空旷和单调，比较温馨。

适合人群：四口之家或三代人居住，喜欢中式大厨房和封闭式阳台的人群可重点考虑。

97㎡样板间：

入户玄关：正对入户门，归家后视觉上有个缓冲作用，整体风格比较清新和现代化 ↑

北向次卧：较为方正，后期家具摆放方式多变 ↑

北向书房：面积6.63㎡ ↑

主卧带飘窗，也预留有衣橱位置 ↑

餐客一体，与厨房相对，烹饪结束摆盘动线合理。另：客厅空调交付。客厅带封闭阳台，解决居家晾衣困难，也是小型健身器材安放处。白天静坐看书，晚上观景吹风健身 ↑

U型厨房，刚好能容纳一家人的空间，燃气管的位置会略微影响台面使用和厨房的美观性。抽油烟机、消毒柜、微波炉交付 ↑

主卧智能马桶交付 ↑

103㎡三室两厅一卫样板间：

客厅带封闭阳台，居家范围得以延伸。在新房中不多见，可作健身、晾衣用等 ↑

主卧带飘窗，软钢丝的隐形防护栏有弹性，对老人和小孩都很安全 ↑

主卧隐藏式空调：避免吹直风，保障业主健康，隐藏式设计也不影响整屋造型的美观。床头处红色按钮是报警系统，直接传达给物业，5分钟到达现场 ↑

北向次卧：大小9.5㎡左右 ↑

北向次卧：面积约8㎡ ↑

厨房柜体上面设置通风孔，贴心地考虑到了烹饪期间台面温度升高如何更好散热的问题 ↑

卫生间镜面和收纳区一直延伸至马桶上方，有效利用空间，大镜面让卫生间看起来更宽敞 ↑

四、交通出行：近高速高铁自驾市郊线优先

轨道交通：项目地处远郊，由于地铁建设投资巨大，暂时没有建设计划，但周边5公里范围内覆盖京沈高速密云站，9公里范围内还有市郊通密线的密云北站。

项目周边4公里处坐落京沈高速密云站，驱车10分钟可达。高铁也是未来业主除自驾经京承高速之外，第二种前往主城区的交通方式，早高峰设有7：20和8：16两趟高铁开往朝阳站，用时30分钟左右，并实现站内换乘地铁3号线、R4号线，从而并入到北京轨道交通网络中，进而串联起全城各大核心区，密云间接等同于纳入北京半小时生活圈范围内。

项目周边9公里处是市郊通密线的密云北站，从项目出发驱车18分钟左右可达，届时可乘坐市郊通密线76分钟到达通州西。

公共交通：

项目1公里步行距离内有3个公交站：开发区大桥公交站、太子奶公交站和太子奶公司公交站，距离项目400-800米不等。相比密云鼓楼老城区丰富的公交线路，项目所在的经济开发区目前公交线路相应会少些，以上提到的3个公交站目前只能乘坐密1路，不过沿线站点触达众多学校、公司、医院、超市，能够简单满足本地的生活工作需求。

自驾：

项目周边5公里范围内覆盖1条高速公路，1条高铁和2条主干道：左堤路、顺密路。“三横一纵”的交通路网纵贯全域。

1条高速公路：大广高速/京承高速，从项目出发驱车3.2公里上G45大广高速。

1条高铁：京沈高铁（密云站），从项目出发，自驾不满10分钟到达高铁（密云站）。

2条主干道：出门即是左堤路；紧邻顺密路，直线距离600米左右。

从项目出发，不堵车的情况下8分钟到达华润万象汇，15分钟到达鼓楼商圈，1小时到达望京。

五、周边配套：满足生活所需大型商业较欠缺

教育：

项目周边5公里范围内覆盖：

1所幼儿园：项目1期规划配建约3800㎡12班幼儿园，

1所小学和中学：目前售楼处的位置是规划的小学和中学教育用地，暂时未知会引入哪家教育资源。

1所大学：首都经济贸易大学（密云分校），距离项目4.4公里。

另外项目5公里范围内还有北京师范大学密云实验中学，覆盖的教育资源满足全年龄段小孩上学需求。

医疗：

项目周边驱车5公里范围内有：

1所社区医院：果园社区卫生服务站（4.6公里）。

1所综合医院：黄颂盈医院（3.2公里）、北京市密云区兴云医院（3.6公里）。

1所二甲医院：密云区中医医院，距离项目直线距离5公里左右，不堵车的情况下，15分钟可到达。

1所三甲医院：北京大学第一医院密云医院，距离项目直线距离5公里左右，不堵车的情况下15分钟可到达。

其中，距离项目最近的是黄颂盈医院，不堵车的情况下，自驾7分钟可以到达医院。

公园：

项目周边5公里范围内分布有：密云新城滨河森林公园（721米）、碧水公园（1.2公里）、绿岛公园（2.8公里）、明珠生态休闲公园（4公里）、太扬公园（4.9公里）、奥林公园（5.5公里）、密虹公园（5.1公里）。

其中距离项目最近的密云新城滨河森林公园是北京奥运后第五个建成开放的滨河森林公园，坐落于潮河和潮白河两岸，规划总面积9250亩，其中水利工程3680亩，园林绿化工程5570亩，免费向全社会开放。

商业：

项目5公里范围内覆盖商业：

1座商场：13万㎡的华润万象汇，距离项目3.7公里的车程，相较老城区的商圈，更加年轻化一些，从项目出发，开车10分钟即达。

1条主题商业街：项目内自建2400㎡主题商业街，涵盖购物、特色餐饮、银行、超市等丰富业态，一站式即享便捷繁华生活。

目前项目位于高速旁边，小型超市较少，未来日常生活用品可在项目自建的主题商业街购买，如有需要，还可自驾至老城区鼓楼商圈的燕赛奥特莱斯购物中心、国泰百货、华谊生活广场、瑞嘉商场、兴天阳生活广场、鑫海韵通百货等，距离项目6公里左右，不堵车的情况下，驱车13分钟可达。

六、价格分析：市场价格分化远郊2万+洼地

价格现状：

北京市场现状：2021年上半年存量房热销盘，根据北京上半年楼市成交数据，排序前20的项目基本上都是均价在5万多，这也意味着总价400-500万的刚需住宅正在慢慢消失，市场现在正在两级分化，要么是3-4万的远郊区顺义，要么是7万+的五环改善。

第一轮集中供地（期房）：近郊迈入6万元大关，远郊指导价格锁定在2.8-4万元之间。第一次集中供地的29宗土地中，此前一直徘徊在5万左右的昌平、门头沟、通州等区域，已经迈入6万元大关；怀柔、密云、延庆等远郊区域，地块综合楼面持续上涨，指导价格锁定在2.8万-4万之间。单价低于3万元的商品房项目，少之又少，郊区开始承接城市刚需需求。

项目目前售价：2020年4月，恒大以15.7%的地块溢价率夺得密云开发区地块，住宅部分的成交楼面价为11329元/㎡，项目目前在售79-145㎡二至四居，均价2.6-2.8万元/平，总价205万起。

项目周边新房：密云近年来新盘较少，且集中在檀营乡。目前的新房有国祥府，老城区新房，配套成熟，带有一块共有产权房用地，居住人群混杂，建面75-127㎡，均价2.8-2.9万左右；阳光城溪山悦：2.2-2.5万元/平的82㎡两居和139-150㎡别墅；观唐云鼎：3万/平建面：172㎡-357㎡-613㎡三至五居。

周边二手房：亚澜湾均价2.6万元/平，橡树湾二手房价格是目前区域的顶峰，均价2.8-2.9万元/平，对比新房北京恒大上河院，出现价格倒挂现象，其它二手房集中在老城区，均价2.1-2.6万元/平不等。

价格潜力：

伴随着限竞房时代的终结，未来的北京市场，单价低于3万的商品房项目，已经少之又少，而再往后，几乎更难一遇。城市不断扩张、需求扩大，主城区房价持续上涨，开始脱离刚需上车选手心中的价格区间，郊区便开始接手城市新的需求。目前东四环丽都、望京等商圈的房价均价已经企稳7万+, 部分楼盘甚至8万+，9万+。而北京恒大上河院目前的均价仅为2字头，总价205万起，也就是说高铁27分钟+城区50分钟左右通勤时间，房价仅为上述商圈的1/3左右。

另外，北京恒大上河院位于密云经济开发区核心，扼守新老城交界处，紧邻高铁密云站，不仅兼得老城现有的繁华与新城发展潜力，更为重要的是，密云经济开发区是北京首批生态工业园试点园区、中关村密云园的重要组成部分，未来保值潜力较大。

七、项目亮点

1、品牌房企打造总低至205万

北京恒大上河院是由恒大操盘、高铁沿线唯一的2万+时代新房社区，且与商务区已入住的华润橡树湾、绿地朗山两个社区共同打造高铁沿线高端圈层人居，精装均价2.6-2.8万，性价比颇高。

2、恒大智慧社区，一级物业服务

恒大智慧社区，运用八大智能系统、智慧管理大屏、智能周界入侵检测、安保指挥智慧高效、无感通行、智能访客邀请、智能联动呼梯、线上物业服务，多元化生活服务，智慧关照生活。物业为恒大自持的国家一级资质物业：金碧物业，23年的物管经验，独创的“1530”标准服务，1分钟记录，5分钟到场，30分钟内开始维修，最后满意程度由业主评价，充分体现其人性化的服务模式。

3、超稀缺生态价值紧邻密云水库

作为首都重要饮用水源保护地和生态涵养发展区，拥享北方罕见的万亩生态湿地资源，负氧离子充沛，密云的生态环境毋庸置疑。更值得注意的是，密云区是北京唯一一个为了保护水源，放弃盈利型资源产业，而不受GDP指标考核的行政区。

八、项目不足

主力户型97-103㎡三居只有一个卫生间，高峰期使用会带来些许不便；项目周边以工业厂房为主，居住氛围相较老城区弱一点；对于城区的刚需客群来说，除了价格，也要考虑通勤的时间和经济成本。