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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中铁华侨城和园，为您带来项目的全面测评。

  中铁华侨城和园位于大兴旧宫，是五环沿线罕见的纯改善公园住区，主力产品为150—180㎡三至四居。项目紧邻南海子公园，现房销售，较为适合本地改善类客群，东西城、丰台、朝阳等外溢客群亦有辐射。

  下面我们全方位介绍一下中铁华侨城和园的概况。

  一、地段位置：亦庄综合配套区 近邻产业集群

  中铁华侨城和园位于大兴区，北京南部，距离市中心26公里，是北京大兴国际机场所在地。项目的区位较为复杂，虽然行政区域应隶属大兴，但是根据2019年北京市政府批复的《亦庄新城规划（2017-2035年）》文件，亦庄新城规划范围扩至225平方公里，包括之前近60平方公里的面积，以及新增大兴和通州部分的165平方公里。

  新增区域涵盖太湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区，还将马驹桥、长子营、青云店、采育等部分纳入新城规划。新划入亦庄新城的旧宫综合配套服务区即目前项目所处的位置。

  项目所在区域享双重利好。根据北京第四轮城南行动计划，今后5年内将在城南投资约5900亿元，其定位从原来的“外省市人口聚集地”变成“首都功能集中地”，未来五年将会新增13条地铁轨道、引进优质学校和大医院。二是亦庄新城的产业带动发展效应。目前，亦庄形成了路东高新技术产业园区、河东商务区和河西宜居区三个板块。

  华侨城和园地处亦庄新城旧宫板块，亦庄新城板块是北京重点发展的南城核心区、新城科技创新中心、生态文化中心。2019年11月，亦庄新城规划正式亮相，新增区域涵盖台湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区。其功能定位是建设有全球影响力的创新型产业群和科技服务中心；首都东南部区域创新发展协同区；战略性新兴企业基地及制造业转型升级示范区；宜居宜业绿色城区。是首都科技成果转化重要承载区。

  旧宫板块是亦庄地理位置较好的片区，靠近南五环，周边有6个公园环绕，南侧就是南海子公园，自然环境优越。该板块定位综合配套服务区（旧宫镇、瀛海地区、亦庄地区），依托良好的生态环境条件，积极发展高品质生活性服务业，提供完善的教育、文化、医疗、公共绿地等优质资源。

  亦庄除了8号线、亦庄线和17号线，未来还有四环线、29号线、21号线、102号线和城际铁路联络线共计7条地铁和1条城际。

  二、产品特色：公园地产  改善社区

  中铁华侨城和园由中铁置业和华侨城联合开发。位于南五环、亦庄综合配套服务区，东侧是南海子公园，距8号线德茂地铁站500米左右。区域内教育、商业、公园等配套完善，项目整体定位为纯改善社区，最小户型120㎡起。

  项目占地面积为80000平方米，有约11万㎡的高端住宅产品及约5万㎡的养老设施配套。总楼栋数17栋，其中16～19层高层11栋，共约604套房；叠拼产品6栋地上4层，地下两层，共6层，约120套；整个项目的总户数724户，容积率2.2，绿化率30%。

  高层产品主力为120-180㎡，叠拼产品为190-250㎡，目前主力产品为150—180㎡三至四居，均为南北通透，全明格局。

  三、户型分析：面积段较大 纯改善住区

  户型整体格局方正，三面宽朝南。得益于一梯一户的梯户配比，业主可以独享电梯厅的部分空间，用于收纳，等同于拥有一个独立玄关。

  入户后，三面宽朝南，其中两个南向卧室是双主卧套设计，270°转角观景。主卫干湿三分离、能放下一个标准尺寸的浴缸，且为衣帽收纳留有了空间。

  北向设有中、西厨，西厨日常油烟较少，因此采用了开放式厨房的设计。北向的儿童房虽然没有配备卫生间，但是依旧留有了盥洗台的位置，后期视家庭需求可以改造为家政空间。

  184㎡四居户型，格局非常方正、通透，整体聚气、平衡、稳定。向客厅面宽达到了4.5m，采光和通风性有了一定的保证。北向餐厅和西厨采用了一体化的设计，增强了日常生活中的互动感。中厨部分采用了L型排布，洗、切、料、烹动线安排合理。

  且由于卧室采用四角分置的设计，减少了过道等面积浪费，同时提升了居住的私密性。双主卧套设计，最大套间面积达到了30㎡左右，主卫采用了干湿分离的设计，盥洗台双面池、独立的梳妆台空间，小资格调拉满。

  154㎡三居：

  北向的开放式西厨设计，让餐厅与其相连，整体视野开阔且通风采光俱佳↑

  入户玄关 聚气 挡煞 宅不可窥↑

  184平样板间：

  卧室的飘窗空间，既可以满足收纳的需求 亦可以午间小憩↑

  四、交通出行：交通方式多样 地铁自驾优选

  轨道交通：

  中铁华侨城和园周边直线2公里范围内覆盖2个地铁站：德茂站和五福堂地铁站。目前距离项目最近的地铁站是8号线南段的德茂地铁站，直线距离为500米左右。

  据悉，今年7月，丰台区完成了大红门苗圃西里1号楼的拆除工作，彻底打通了地铁8号线大红门站与既有地铁10号线的换乘通道，市政府预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2022年底前建成并投入使用。届时，8号线南线和北线彻底贯通，于德茂地铁站出发，13站到王府井、23站到达奥森。

  公共交通：

  项目步行距离1公里左右的范围内有2个公交站：南海子西门、地铁德茂站。可乘坐兴15路、兴75路、兴72路内环、兴72路外环、341路、453路、555路、926路、兴29路。从项目出发至最近的公交站--南海子西门，步行约8分钟可达。

  自驾：

  项目周边1km范围内覆盖1条高速：南五环，和1条主干道：德贤路。两条路通达性极好，向北直达南二环内城，向西南抵达大兴国际机场，向东到达北京经济技术开发区。

  从项目出发，不堵车的情况下，沿德贤路以北自驾20分钟，可到达南二环入口（12公里）。

  经南四环、东四环，驱车29分钟到达国贸CBD商圈（22公里）。经南四环、西二环，29分钟到达金融街商圈（23公里）。

  从项目出发，不堵车的情况下，18分钟的车程便可到达北京经济技术开发区（9公里），约30分钟抵达大兴国际机场（38公里）。

  五、周边配套：满足日常所需 教育商业规划中

  教育：

  项目周边覆盖：1个公办学校、2块规划教育用地。

  1个公办学校：西侧500m处的德茂学校（南城重点试点中学，小学-初中九年一贯）。 

  2块规划教育用地：项目北侧未来会配建一个小学，预计今年下半年会确定。此外，项目1期地块内自建4000㎡幼儿园，实行12班制。

  医疗：

  项目周边5公里范围内覆盖：

  2个三甲医院：南侧800米处的北京市大兴区中西医结合医院（原名：北京市大兴区红星医院）和项目西北边3.6公里处的航天总医院。

  5个综合医院：北京市大兴区旧宫医院（3.4公里）、北京育龙和谐医院（公里）、北京市大兴区荣康中医医院（2.5公里）、北京市大兴区旧宫医院（2.6公里），南京医科大学教学医院（2.6公里）。

  社区医院：大兴区德茂社区卫生服务站（900米）。其中距离最近的是大兴区德茂社区卫生服务站，20分钟步行距离。

  公园：

  项目周边5公里范围内环伺5大公园：

  南海子公园：北京最大的湿地公园，占地11.65平方公里，相当于两个奥森，与项目仅一路之隔。

  旧宫城市森林公园，直线距离约1.8km。该公园占地529亩，所在地原为旧宫镇集贤村，2020年五一前夕正式落地开放。

  爱琴海公园：距项目直线距离4.6公里，爱琴海购物公园南300米，一站式满足休闲、购物需求。

  碧海公园：距项目直线距离3.7公里，公园不大，有健身设施，每天早晚广场上非常热闹，篮球场是免费的，一般供不应求，公园里有很多果树，空气清新，且提供免费停车。

  亦庄滨河森林公园：距项目直线距离3.3公里，总面积为462.1公顷，该公园位于凉水河、新凤河亦庄新城界域内，是“北京市城市防洪体系”中的重要组成部分。

  商业：

  项目5公里范围内共有一个超市，四个广场/商厦，和一块政府规划商业用地。

  1km范围内有世纪华联超市。

  4km范围内有旧宫商厦（距项目2.3km）、航天万源广场（距项目2.4km）、住总万科广场（距项目2.9km）和爱琴海购物广场（距离项目4km）。

  项目地处亦庄经济开发区商圈，驱车15分钟到力宝广场、大族广场、荟聚商圈，半小时可到国贸CBD、王府井等核心商圈。

  六、价格分析：临铁+南海子 公园地产首选

  价格现状：

  项目当前售价：项目当前均价约60000元/㎡，在售户型为154-176㎡四居和276-305㎡叠拼。

  北京市场现状：亦庄近年来成交土地限竞房占比较大，因此成为了限竞房供应主力区域，新房市场供应量充足，在整个北京市表现处于较为活跃的状态。刚需产品同质化严重，新增土地价格上扬，导致商品房市场价格攀升，区域内价格弹性较大。 

  5月份集中供地后，六环内完全不设限的纯商品房稀缺：5月份集中供地的29宗土地中，不设限的纯商品房仅6个，占比1/5，成为目前最稀缺的项目，集中在延庆、怀柔、门头沟、密云等地，六环内仅有一宗。

  项目周边新房：改善盘主要为首开熙悦林语（首开＋保利），均价5.2万元/平，120-280㎡大户型，主打叠拼别墅；中海京叁號院，楼面单价超4万元/平，均价6.8万元/平；项目北侧为保利绿城和锦诚园，均价6.5万元/平，当前主力户型为130-170㎡；中国铁建·花语府金郡，均价6万元/平，主推150㎡洋房。 

  刚需盘主要为相同地段的合生me悦，位于项目南侧，均价6.3万元/平，58-120㎡一至四居，刚需户型，楼面价 4.4万元/平，高于项目3.6万元/平的楼面价；新城·熙红印，限均价6.4万元/平，65-135㎡二至四居；中海寰宇时代，均价5.5万元/平，49-112㎡一至四居；中国铁建国际公馆，限均价5.3万元/平，主打80㎡两居，也有89㎡三居和150㎡四居。

  可以看出，五环沿线及五环外限竞房中海寰宇时代、中国铁建国际公馆、首开熙悦林语限均价5.2-5.5万元/平。五环内限竞房新城·熙红印，限均价6.4万元/平。而且保利绿城·和锦诚园6.6万元/平的均价暂时高于周边新房，溢价在于其为五环沿线罕见的纯改善项目，亦庄也将要进入7万+时代。

  周边二手房：德茂小区：均价3.9万元/平，52-90㎡刚需两至三居为主，开放式老小区；上林苑：均价3.8万元/平，65-70㎡左右一居、95㎡左右两居、108㎡三居，房龄为15年以上老小区，且车位较少；德茂佳苑：均价3.9万元/平，房龄15年以上老小区，仅有70㎡左右刚需小户型；中铁华侨城和园：均价6万元/平左右，130-154㎡三居，185㎡四居；中国铁建花语金郡：均价5.65万元/平，127㎡四居，项目17年开盘，小区较新。可以看出，周边老小区二手房价格不超4万元/平，新进小区二手房价格5.6-6万元/平。

  放眼其它板块二手房价格，旧宫二手房均价4.5万，瀛海二手房均价4.1万，亦庄开发区5.7万，亦庄4.6万。区域内高端改善住区少，高端二手房如亦庄金茂府二手房均价8.6万元/平，价格高，新房与二手房价格倒挂明显。

  价格潜力：

  之前南城多限竞房，亦庄亦如此。亦庄不限价商品房目前有旧宫保利绿城和锦诚园、台湖绿城明月听澜、河西中海京叁项目等。北京首次集中供地中，29宗土地中有26宗位于五环沿线，五环沿线成交楼面价普遍突破5万元/平，超三分之一销售指导价突破7万元/平，北京正式进入五环时代，区域市场土地持续溢价。 

  另外，由于项目处于亦庄综合配套服务区，紧邻北京市唯一的经济技术开发区-亦庄经济技术开发区，未来受产业入驻和人才引进辐射影响，发展潜力大。

  七、项目亮点

  1、南五环沿线罕见的纯改善生活住区

  中铁华侨城和园处于亦庄新城综合配套服务区，紧邻南五环，与南海子公园一路之隔，建面154—184㎡的三至四居平层，以及276-305㎡叠拼，为区域高端纯改善住区。

  2、城市公园住区，楼盘价值潜力大 

  借助北京最大的湿地公园-南海子公园，这里称得上“公园地产”。除了核心区外，亦庄新的高端住宅聚集在南海子板块。参考奥林匹克森林公园对亚奥板块的带动作用，南海子公园同样赋予周边项目更坚挺的价值走势。

  3、实景现房交付 购房所见即所得

  项目当前已经完成交付，园林、楼体建造工艺、户型套内情况，全部所见即所得。这种眼见为实的安全感是期房项目所不能给予的。

  八、项目不足

  华侨城虽为央企，但是在北京近些年操盘项目较少，买房人缺少对其品牌的明确认知；另外，项目为毛坯交付，未来装修可塑空间大，但是也导致虽是现房但无法即买即住。

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