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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进熙悦天寰，为您带来项目的全面测评。

  熙悦天寰位于丰台长辛店板块，打造89-139㎡三至四居低密洋房社区，均价约6万/平。项目背靠北京园博园城市生态绿肺，生态环境优越，总价约530万/套起，适合预算有限的改善人群。

  下面我们全方位介绍一下熙悦天寰的概况。

  一、地段位置：永定河发展带 生态宜居

  熙悦天寰位于西五环外，属于丰台区域。丰台区是北京城六区之一，即属首都“一主”，又处“一轴”沿线，是“四个中心”功能的集中承载地区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区，将打造“一轴、两带、四区、多点”的空间结构。

  “一轴”即南中轴丰台段；“两带”即永定河文化带、生态融合发展带；“四区”即首都商务新区、丽泽金融商务区、中关村丰台园区、卢沟桥国家文化公园区；“多点”即交通枢纽、生活保障和人文生态三类城市功能节点。

  随着四轮城南行动计划政策的稳步推进，作为京南门户、城南腹地的丰台日渐摆脱昔日“南城”印象。丰台区已有多个地标性建筑、商圈成为北京城市封面，丰台的置业价值正在不断攀升。丰台的楼市也有了抬头之势，无数房企争相拿地于此。近几年来，更是10万+的改善豪宅频出。 

  熙悦天寰所处的长辛店板块，被定位为北京市生态居住示范区，东临永定河生态经济发展带，板块内散落“一河、五湖、六园”，绿化率超50%，生态资源丰富，占据天然的生态资源优势。此外，长辛店生态城区域内规划有中关村丰台科技园西区、长辛店老镇文化区、卢沟桥文化创意产业聚集区等产业园区，是一个具有综合发展规划的区域。

  熙悦天寰位于园博园腹地，背靠北京园博园4000亩城市绿肺，可以算的上是真正的公园地产。此外，熙悦天寰临近规划中的中关村丰台科技园区西区和卢沟桥文化创意产业区等园区，未来或将会受到一定的产业辐射利好。

  二、产品特色：西五环 低密洋房社区

  熙悦天寰位于西五环，丰台长辛店板块，是由金茂、保利、首开三大房企联袂打造低密墅质洋房社区。项目背靠北京园博园4000亩城市生态绿肺，被数座公园环绕，占据了天然的自然资源优势，坐拥百倾水域、千倾绿植覆盖，尽享公园纯氧生活。

  熙悦天寰是少有的“别墅容积率”不做高低配，只做洋房产品的项目。熙悦天寰将打造28栋6-9层，容积率仅1.1的低密洋房社区，共计796户。项目户型包括89㎡三居、108㎡/138㎡四居，皆为南北通透的方正户型，每一种户型都是南向三面宽设计，精装修交付，配备科技智慧系统。

  社区内部规划一“街”三“坊”的T型景观序列，打造3组围合式的居住组团。每个组团由景观花园进行围合，60米超宽楼间距，每栋楼南北均有大尺度的花园景观。

  三、户型分析：南向三面宽 得房率高

  89㎡三居户型，在9.6米的面宽下，实现三居室的全功能空间格局。入户左侧即为次卫，在疫情等特殊时刻，进门之初便可进行隔离消杀，进一步降低健康隐患。客餐厨LDK一体化设计，通透性满分，尺度感十足。

  南向双卧室+客厅，三面飘窗设计，保证采光度。另外，格局具备可变性，客厅和右侧卧室可以打通，形成一个6.3米的大宽厅，让家居空间瞬时进化，为业主提供更具自由度与自主性的生长格局。

  三间卧室分布在户型的四周，在三世同堂共享天伦的同时，仍能保有居住的私密性。主卧为套房设计，配有独立卫生间，容纳标准双人床和两个床头柜之后，也不会觉得挤，舒适度高且实用性强。

  138㎡四居采用了动静分区的布局，餐客厅集中在一侧，而卧室集中在另一侧，让生活区和休息区互不打扰。该户型设有独立入户玄关，有效隔绝了视线，保有居住的私密性。

  南向面宽可达13.3米，6米超大宽厅可尽享阳光，还包含了多功能变化的可能性。客厅东侧书房的设计可完全独立分隔，将尺度感与空间的实用性做到了极致。

  主卧设有独立卫浴和衣帽间，满足居住的仪式感。南向次卧可作为老人房，宽阔飘窗带来充足采光的同时，还能让老人一览小区园林景观。

  89㎡样板间

  格局具备可变性，客厅和右侧卧室可以打通，形成一个6.3米的大宽厅，尺度感十足。

  次卧，270度转角落地窗，保证采光充足的同时，还能让一览小区园林景观。

  1㎡的独立家政间，可放置洗衣机、烘干机，释放卫生间空间，让家务井然有序。

  四、交通出行：地铁较远 优选自驾

  轨道交通：熙悦天寰临近西五环，驱车沿园博大道可上五环，此外，驾车沿着园博大道往东可到达梅市口路，直通西四环。从项目出发，不堵车的情况下，30分钟可达丽泽商务区、丰台科技园，40分钟直抵金融街。

  公共交通：距离熙悦天寰最近的地铁站是14号线首站张郭庄站，约2.2km，骑行约12分钟可达。

  据悉，项目交房后或将设有直达地铁站的社区班车，方便业主出行。14号线预计于今年底实现全线贯通运营，届时可直通丽泽、国贸CBD和望京，1小时贯穿北京几大核心商圈。

  自驾：项目周边500m内涵盖南营东站、槐树岭等4个公交站，可乘坐310路、327路、574路等多条公交线路。不堵车的情况下，乘坐310路、574路10分钟即可到达地铁张郭庄站，乘坐574路、951路40分钟可达石景山万达，乘坐843路50分钟直抵六里桥客运枢纽。

  五、周边配套：公园环伺 欠缺大型商业

  教育：项目周边2km范围涵盖3所幼儿园：太子峪中心幼儿园（1.2km）、蓝天博凯幼儿园（1.5km）、才源双语幼儿园（1.6km）；1所小学：长辛店中心小学（537m）；1所中学：北京十中槐树岭校区（建设中，1.4km）。此外，项目北侧和西侧分别有一块幼儿园和初高中一体化的规划用地，待规划落地后区域内的一站式教育配套将得以显著升级。

  医疗：项目周边医疗资源较为缺乏，3km范围仅有北方车研所的职工医院（一级医院）和两处社区卫生服务站，暂无其它大型医院。三甲医院则需驱车前往5km外的北京中医药大学东方医院和首都医科大学附属北京朝阳医院。

  公园：项目周边公园环伺，生态环境宜居。项目东北侧约2.2km即为4000亩城市生态绿肺——北京园博园。此外，周边还有北宫国家森林公园、云岗森林公园等数个公园环绕，无论是饭后遛弯还是周末遛娃，方圆5km内总会有个好去处。

  商业： 项目周边无已建成大型商业，仅有华联超市等一众便民超市满足日常所需。不过，项目将配套1400㎡商业（含130㎡地下菜市场），让业主下楼即可满足基本生活需求。此外，不堵车的情况下，驱车25分钟即可到达五棵松华熙live、石景山万达、花乡奥莱、阜石路山姆会员店等大型购物中心。

  六、价格分析：低总价 低密墅质洋房社区

  价格现状：

  项目在售状况：熙悦天寰作为北京少有的低密纯洋房社区，于2020年6月开盘顺销。目前在售户型为89㎡三居、108㎡/139㎡四居，均价约6万/平，总价530万/套起。

  北京市场现状：随着四轮城南行动计划政策的稳步推进，作为京南门户、城南腹地的丰台日渐摆脱昔日“南城”印象。丰台区已有多个地标性建筑、商圈成为北京城市封面，丰台的置业价值正在不断攀升。丰台的楼市也有了抬头之势，无数房企争相拿地于此。近几年来，更是10万+的改善豪宅频出。

  对比周边二手房：项目周边在售二手房品质参差不齐，均价在3-5.8万/平不等。其中品质较好的为18年建成的西山甲一号，在售户型以120-145㎡三至四居为主，均价5.8万/平。

  对比周边新房：项目周边在售新房有中建国望府，以叠拼和合院产品为主，总价约1800万/套。此外，还有首批集中供地待入市的新盘西山金茂府和熙悦晴翠。西山金茂府将打造120-160㎡三至四居，销售指导价为6万/平。熙悦晴翠将打造75-157㎡平层产品，销售指导价6.8万/平。

  价格潜力：容积率1.1的项目在北京城六区中本就是为数不多的存在，而为了居住品质放弃高低配，打造纯洋房产品的项目就更是为数不多了。熙悦天寰作为容积率仅1.1的低密纯洋房社区，稀缺属性尽显。

  七、项目亮点

  一、全龄段网红户型 得房率超高

  熙悦天寰打造89-139㎡三至四居，均为南向大面宽设计，户型方正，没有浪费面积，得房率高达86%-90%。

  二、品牌房企联袂打造 保证楼盘质量

  熙悦天寰是由金茂、保利、首开三大国企/央企联袂打造的低密洋房社区。项目后期交付时为保利自持物业，后期居住的生活品质有保障。

  三、多个公园环绕周边 生态宜居

  煕悦天寰所在区域内散步五湖六园，自然环境得天独厚。从园博湖、晓月湖、宛平湖、莲石湖、门城湖，到园博园、北宫森林公园、晓月郊野公园、莲石公园、绿堤公园、永定河森林公园，百倾水域，千倾绿植覆盖，生态环境优越，舒适宜居。

  八、项目不足

  项目目前周边配套较为匮乏，略显荒凉。

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