房山核心区低密花园洋房—中建京西印玥户型解析-项目解析-北京乐居网

房山核心区低密花园洋房—中建京西印玥户型解析

来源：乐居买房2021-09-09 19:03:43

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中建京西印玥，为您带来项目的全面测评。

中建京西印玥位于房山核心区，整体为5—6层的低密洋房产品，均价4.3万/平，精装交付。项目主打低密花园洋房，适合有改善置业需求的本地客群，丰台科技园、丽泽商圈就业人群亦有辐射。

下面我们全方位介绍一下中建京西印玥的概况。

一、地段位置：房山央心生态宜居区

中建·京西印玥位于房山区，北京西南五环外。房山向来被认为是北京楼市里的价格洼地，除了长阳、良乡核心区的生活配套比较丰富外，其余板块的配套相对匮乏，而房山整个区域都缺少支柱性产业，因此楼市发展后劲不足。根据房山最新分区规划，在产业上，重点发展高精尖板块:以良乡组团+燕房组团+窦店组团为核心，重点发展现代交通产业、新材料产业、智能装备产业、医药健康产业金融科技产业;文旅会展板块:以周口店组团+琉璃河组团+云居寺组团核心，重点发展文化产业、旅游产业、会展产业;现代农业板块:重点发展科技农业、休闲农业、特色农业。

中建·京西印玥处于房山区良乡板块，但是并非良乡核心区，因此周围小环境有待提升，距离地铁站超过两公里，公共交通出行只能依靠公交出行或自驾；医院和商业在5公里范围内都可以解决。未来，良乡大学城南扩，将致力于打造创新产业集群，以校城融合为核心，承接中心城区适宜功能和人口疏解，带动区域发展。

二、产品特色：低密花园洋房中建品质精装

中建·京西印玥所处的房山良乡板块，是区内最为成熟的商圈板块。细分区域上，项目位于房山CSD、城区良乡板块、房山大学城三个商圈板块的交汇处，周边生活配套较为完善。在项目周边直线距离3km内，分布有三个TOP级的大型商业：两个龙湖天街、一个华北地区最大的奥特莱斯。

项目整体容积率仅1.6，在城市化进程高速推进、楼宇平均高度愈来愈高的今天，低密住宅是非常难得的存在。项目的主力户型为73—106㎡的两至四居，按照项目4.3万/平的均价计算，其中73㎡的户型总价全部在普宅线以下，首付比例仅需35%，上车门槛比较友好。

三、户型分析：全户型南北通透精装交付

户型整体方正，南北通透，且小户型同样是标配的一梯两户，这点难能可贵。入户的玄关空间在疫情期间显得尤为重要，及入户消杀、衣物收纳功能于一体。入户后南向的餐客厅一体化设计，降低了功能分区中过道等面积浪费。

客厅南向面宽达3.6米，在刚需的两居小户型中，算得上出众。南向卧室配有飘窗设计，无论是午间茶歇小座还是日常收纳都很实用。

但是主卧没有和卫生间做成半套间设计，略有可惜，当然这也是受制于小户型的单卫设计。北向的厨房，面积在5.6㎡左右，空间尺度位列同户型面积段中游，但得益于U型设计，在空间的利用上会较为合理，抵消部分局促感。

户型整体方正、全明通透。且在106㎡内做到了四居，这在房山的新房市场上是极为少见的。多一个居室/功能分区，就意味着这套房子能够应对更复杂一层的生活情景。

具体到户型，先看动区，入户进来是日常活动最为频繁的餐客厅，餐厅＋客厅＋阳台的面积近40㎡，假定主人一家三口，再加上偶尔宴请三五好友在家中小坐，这空间都是足够的。客厅南向面宽达3.7m，采光通风良好，且阳台部分后期还有设计空间。

静区部分整体采用了3+1的设计，三卧室分立，彼此之间互不打扰，隐私性不错。双主卧朝南，其中一个还做了套间设计。北向的次卧格局方正，空间的利用率很高。

73㎡样板间细节

北向次卧的窗墙比确实不错，弥补了北向天然的采光不足。窗户玻璃采用的是三玻两中空的设计，能够有效的隔温、隔音。

厨房整体采用了U型的设计，贴心的为冰箱留有了预留空间。橱柜、灶具、水池，整体排布动线十分科学，完整的按照洗、切、料、炒这个料理的顺序进行。北向设置有开窗，保证了日常的自然通风和采光，让主人可以在一个舒适的环境制作美食。

南向主卧面积尺度喜人，南向飘窗日常可用作收纳/午间小憩。

106平样板间细节

U型厨房设计、空间排布合理。

主卧的套间设计为衣物收纳留有空间。

餐客厅一体化南北通透性上佳。

四、交通出行：京港澳直通三环近邻房山线

轨道交通：

中建·京西印玥距离房山线广阳城站直线距离为1.7公里，实际需要步行2.4公里；距离城市副中心站良乡站直线距离约800米，实际步行距离为3.5公里。目前中建京西印玥附近暂时没有其余轨道交通的建设与规划。

公共交通：

中建·京西印玥周边分布的公交车站有956路、房28路、房2路、房33路、房34路、房35路、房38路等线路的长阳一村站（相距约1.1公里）。可以到达长阳地铁站、广阳城地铁站，换乘地铁。

自驾：

中建·京西印玥周边分布的道路交通有五环路（距离中建京西印玥约9.8公里）、京良路（该路线为城市快速路，全程无红绿灯，连通京港澳高速，直达五环狼垡桥）、京港澳高速（从长阳19B口可直达六里桥商圈）、京深路（在中建京西印玥东侧2公里，连接房山和丰台西部，走京深路可快速到达丰台）、京开高速（中建京西印玥东侧，可通过五环上京开高速到达南三环玉泉营）。

五、周边配套：满足生活所需大型商业较欠缺

教育：

幼儿园：北京市房山区良乡第四幼儿园（距离中建京西印玥约1.8公里）、陶行知国际幼儿园（中建京西印玥约2.3公里）；

小学：北京市房山区长阳中心小学（距离中建京西印玥印玥1.7公里）、首都师范大学附属房山学校竹园街校区（距离中建京西印玥约1.7公里）；

中学：北京铁路第二中学长阳加州水郡分校（距离中建京西印玥约2.9公里）。

医疗：

中建·京西印玥周边的医疗配套有良乡医院（相距约3.1公里）、房山区中医医院(月华分院)（相距约3.7公里）。

公园：

距离项目最近的公园为长阳公园约1.8km，公园内空气清新，风景迷人，院内的民国雕刻石和唐朝石碾等体现了公园浓厚的历史气息。同时园内的篮球，羽毛球，乒乓球，门球等场所。除去长阳公园外，项目周边还有广阳城森林公园（1.8km）、昊天公园（1.8km）、伊林郡公园（2.2km）。

商业：

绿地缤纷城（相距约1.7公里）、首创奥特莱斯（相距约3.1公里）、房山龙湖天街（相距约4.4公里）等。

六、价格分析：京西五环价格洼地

价格现状：

北京市场现状：北京5月的首批供地，五环周边的价格最高已经来到了近9万。在纯粹比拼到市中心绝对距离的这个维度上，京西印玥绝对算是处于价格洼地。

对比周边二手房：天骄俊园二手房均价3.4万左右，是2011年交房的次新小区。项目户型等产品设计相对竞争力更弱些，同样是90平左右的面积段，做的普遍是两居产品，在功能分区上就落后于京西印玥。且项目还缺少品牌开发商的物业进行后期的运维，如果把社区公维情况，放在长一些的时间维度去看，大概率和中建还是有所差距。

对比周边新房：房山目前在售的项目中，能与京西印玥构成直接竞品关系的新盘有中海寰宇视界、金地璟宸。其中，寰宇视界是主打临铁卖点的小高层项目，均价5.8万/平。目前主要的溢价项就是中海品牌在北京的知名度，以及项目的临铁属性。

价格潜力：从大的区位板块来说，房山一直是北京的价格洼地。五环价格如今水涨船高，从北京首次供地的情况来看，北京五环外新供地的价格天花板已经来到了8万＋，而位于5.5环的京西印玥仅仅4万＋。而且作为纯商品房项目，目前均价和同区域过往的限竞房项目华发中央公园基本持平，但是却具备交易不受限的优势。

七、项目亮点

一、低密洋房改善品质刚需价格

中建京西印玥整体容积率仅1.6，在城市化进程高速推进、楼宇平均高度愈来愈高的今天，低密住宅是非常难得的存在。项目的主力户型为73—106㎡的两至四居，精装交付。按照项目4.3万/平的均价计算，其中73㎡的户型总价全部在普宅线以下，首付比例仅需35%，上车门槛比较友好。真正意义上做到了，以刚需的价格买到改善的产品。

二、户型产品极具竞争力

全部户型都为南北通透、一梯两户的产品。且在106㎡内做到了四居，这在房山的新房市场上是极为少见的。多一个居室/功能分区，就意味着这套房子能够应对更复杂一层的生活情景。而且按照4.3万/平的均价计算，首付180万买四居，这是在五环周边难以见到的选择。

三、中建品牌口碑 “IN”系首作

中建一局是位列世界500强第23名、全球排名第一的建设投资集团，有丰富的施工经验。京西印玥又是中建智地在北京的“IN”系首作，理应更潜心地打磨产品。

八、项目不足

交通劣势：虽然中建·京西印玥附近分布着广阳城站和良乡站，但是均超出了步行的范围；周边的道路交通京港澳高速在早晚高峰时堵车严重。