总价360万/套起现房院墅—北京城建宽院国誉府楼盘评测-项目解析-北京乐居网

总价360万/套起现房院墅—北京城建宽院国誉府楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-09 18:17:43

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进北京城建宽院国誉府，为您带来项目的全面测评。

北京城建宽院国誉府位于大兴采育，主打152-240㎡叠拼，总价360万/套起空港区现房院墅。项目性价比高且为实景现房，所见即所得，最大化降低风险，适合当地改善及对品质有要求的客群购买。

下面我们全方位介绍一下北京城建宽院国誉府的概况。

一、地段位置：大兴采育北京临空经济区

作为北京城南重要的组成部分，大兴发展虽然起步较晚，但是在三轮城南行动计划的带领下，迅速崛起，尤其大兴国际机场开通后，在带动周边配套水平的提升，对产业升级、区域经济推动等方面产生极大的促进作用。

前不久，市发改委发布了第四轮城南行动计划，规划了医疗、教育、生态等方面的重大利好。加快推进临空经济区起步区国际航空社区、数字产业园、国际航空科创园等载体建设，打造全球临空经济创新发展新标杆。推进生物医药基地扩区，高站位落实起步区建设。同步推进北京中日创新合作示范区、大兴国际氢能示范区等重点园区建设。

聚焦大兴楼市，从2018年以来，区域内供应了大量的限竞房，甚至出现了扎堆的现象，竞争十分激烈；2018-2020年，成交量年年攀升，并且连续获得2019和2020年北京各区成交套数第一名，尤其2020年成交套数突破了1万套，展现出区域楼市非凡的活跃度。不过，随着限竞房的撤退，纯商品房回归，价格出现了一定的上涨，刚需上车的门槛也越来越高。

“远、郊区、葡萄、采摘”是过去人们对采育的印象，但伴随着新城规划的落地，越来越多人口的流入，也将带动对整个区域优质居住产品的需求。

采育区域有着1000余年的悠久历史传承，如今，全镇拥有3000亩的原始次生森林，片区绿化面积达到47%。其生态水文等优势资源，赋予了采育先天的宜居属性。优质的地段和景观资源是别墅产品高端买家的需求。2018年起，采育镇陆续供应低密土地，这种天生携带别墅基因的宅地，拉开了采育别墅发展的序幕。

根据大兴区域的整体规划，采育板块被定位为首都“五城六镇”的崭新临空都市区，是北京大兴国际机场、首都副中心、亦庄新城三大板块的连接纽带，更是大兴国际机场周边唯一集中供应低密度土地的别墅区。

同时，作为亦庄开发区南扩区域，采育板块未来的潜力以及低密住区的定位，吸引了诸多品牌房企布局此处。因此，采育目前是整个大兴区域中，仅次于亦庄的活跃板块。

二、产品特色：新机场旁低密宽院生活

2018年北京城建地产上市20周年之际，将品牌形象全新定位为“新时代中国生活方式创领者”并发布全新高端产品系：国誉府系和龙樾系。其中，国誉府系为新中式高端代表。2019年11月，北京城建·宽院·国誉府首次开盘热销，取得了一日10亿的好成绩。随后数个月，宽院国誉府也一直处于热销状态，并成为北京一季度别墅成交套数榜鳌头。

整体规划上，宽院国誉府共 23栋楼，436套房源，得房率为82%，叠拼层高3.1-4.5米，容积率仅1.05。项目整体北高南低，以中央景观为轴线，对称布局。产品的地上户型（地上一层、二层）大致相同，格局方正，采用经典主流的南向三面宽设计，南向阳光阔院、北向精致庭院、顶层空中花园交错，整体采光充足。

三、户型分析：北向精致庭院顶层空中花园

该户型共分为2层，为地上1层和地下1层，1层有一个北向的院子。

中院入户层空间宽敞，南向三面宽，中户面宽11.15米、边户10.7米，进深11.75米，无论是边户还是中户，进深面宽比约为1.1，位于黄金进深面宽比区间内，平衡室内光照与湿度。南北各两间卧室，其中主卧设置为套房式，可私享衣帽间与卫生间，提升舒适度及私密感。餐客一体化，功能分区合理。

该户型配有北向庭院，宽院·国誉府创意性地提出“梦想空间”的生活概念，设置在该户型的地下一层，采用4.5米挑高设计，开设天窗，创造自然采光条件，营造空间通透感，功能随业主的喜好随之改变，个性化十足。首院与中院的地上住宅相比，首院北侧减少一间卧室，南侧格局与中院相同。

该户型共分为2层，均为地上，1层有一个南向的院子。

“首院”户型同样格局方正，采用经典主流的南向三面宽设计，友好短进深。依旧采用餐厅+厨房+客厅一体化设计，动线流畅合理，凸显空间阔绰。不同的是，首院配有约100㎡南向阳光阔院。

首院同样配有4.5米层高阳光梦想空间。因此首院其实可以规划为5室，让家庭创意随心所欲，满足对生活的更多期待。

项目为毛坯交房，售楼处样板间装修风格仅供参考。以中院为例：

方正的客厅，不显得局促，南北通透使得客厅空间更为明亮。可以看出整体是灰色为主，氛围显得比较简洁。

“院子必须很大，靠墙有几株小果树，其他的地方就都种着花草，只求茂盛多花。”这是老舍先生的所描摹的韵味生活。宽院·国誉府中院自带北向精致庭院，院落围合隐逸，有效保障了住户生活的私密性。

宽院国誉府设计的4.5 m挑空梦想空间，打破“一层”不变的宅家生活，赋予更多的自由空间。楼上楼下分区，孩子拥有更多玩耍空间，父母拥有更安静的休闲时光，满足全家人的生活乐趣。并可自由设计成私密会客厅、书房、健身房、影音室、儿童乐园等多种休闲空间，让居住宽敞不局限、没有压迫和拥挤感，满足全家人互不干扰的宅家兴趣需求。

这种在保证每个家人生活空间及兴趣空间的同时，又让居者尽享三代同堂的天伦之乐，可以成为后疫情时代下一步到位置业的选择。

四、交通出行：轨道略薄弱公交或自驾优先

轨道交通：周边2公里范围内无地铁及轨道交通，规划在建的城际联络线S6号线采育设站，距项目东侧约3.8公里，最终线路及站点位置以官方公布为准。

公共交通：宽院·国誉府附近的公交站有995路（采育公交场720米）、926路、兴43路（采育站880米），可以到地铁荣昌东街站、地铁旧宫站、十里河桥南等位置。

自驾：北京城建宽院国誉府距副中心和新机场约25公里，距亦庄约15公里，沿京沪高速向南，采育出口驶出高速进入采林路，西行4公里右转进入首镇路，前行600米即到项目。

五、周边配套：商业医疗均有可满足日常所需

教育：附近教育资源齐全，引进了西城区重点小学黄城根小学采育分校，就在项目2.5公里处，此外北京三十五中国际部、采育中学均在2.5公里范围内可达，采育中心幼儿园距离较远，约3.9公里。

医疗：项目医疗配套较少，附近仅有采育社区卫生服务中心（990米）、北京绿康源医院（3.8公里）。也可前往亦庄新城同仁医院，不过距离较远，约20公里。

公园：项目一街之隔就是凤河自然河道景观，周边覆盖3000亩原始次森林拥有得天独厚的自然生态，此外还毗邻12万平米采育公园（1.6公里）、采育镇生态休闲公园（1.6公里）、葡萄大世界观光采摘园（2.7公里）、北京玛莱特红酒庄园（4公里）、京都马术俱乐部（4.7公里）。

商业：项目直线距离1.5公里范围内拥有百姓大润发购物广场、润福霖购物中心、华联超市等生活商业，周边5公里范围内无大型商业配套。

六、价格分析：360万/套起别墅上车首选

价格现状：

项目价格现状：在实现别墅生活的同时，宽院·国誉府通过叠拼产品的设计，也更好的控制了总价。目前在宽院·国誉府，别墅的门槛被降到了360万。可以说，这是普通刚需购房人也可以够到的别墅产品。

北京市场现状：宽院·国誉府不到400万的成交价格，对于采育板块，乃至整个北京楼市来说，都极具性价比。这个总价即便是在北京六环外，也只够支付一套90平米左右的小三居，但在采育，则变成了有门有院的别墅生活。

项目周边新房：由于采育低密的地理位置，北京城建·宽院国誉府周围新房偏多，南侧紧挨着价格相近的路劲御合院以及住总·如院，三者互为彼此的贴身竞品。在配套共享的情况下，御合院与如院都打造了略有差异的叠拼产品，户型尺度相比宽院国誉府要大一些。具体来看，路劲御合院目前在售户型在售户型建面约180平-310平叠拼，约400万/套。住总·如院的叠拼别墅面积为180-300㎡，总价500万起。

项目周边二手房：北京城建·宽院国誉府附近的二手房有满庭春苑，2014年由当代MOMA打造的自主型商品住宅，规模17万平，主力户型为84-131㎡二居和三居，均价22871元/㎡。业态不同，暂无可比性。

价格潜力：

目前采育已经纳入国家经济开发区亦庄新城的全新规划，是北京大兴国际机场、首都副中心、亦庄新城三大板块的连接纽带。北京城建·宽院·国誉府就是采育核心区域的优质项目代表。

受限墅令影响，北京将不再供应容积率1.0以下的住宅用地，整个临空经济带的土地规划中，只有采育的规划是低密用地，并且拥有其他区域无法比拟的1.05绝版容积率。因此北京城建·宽院·国誉府占据低密土地优势。

七、项目亮点

一、新空港低密墅区高性价比现房

北京城建·宽院·国誉府择址新机场旁采育低密墅区，依凤河而建，以1.05的超低容积率匠心规划的院墅产品，在寸土寸金的北京显得非常稀缺。整个项目天然偏东南15度，达到全天270度采光。并通过约20米楼间距的设计，保证住户可以享受良好的通风和采光之际，又能保障隐私和安全。项目360万/套起，已于首期开盘时封顶，现房销售，所见即所得。

二、使用率达150% 均为三面宽设计

整个项目包括首院、中院、上院和墅境洋房四种产品类型，户型面积为130-240平米之间。其中，首院和中院户型分别设置了南北庭院，而上院户型则拥有了大面积露台，每种户型的使用率都达到了150%。

所有户型都采用了三面宽设计，面宽进深比为1：1。最大限度的实现了日常生活的宜居舒适。其中，最大面宽可以达到11.15米，270°的观景卧室更是让生活变成一种享受。而在空间划分上，也都以4居+的户型格局起步，满足了不同家庭成员的生活所需。

八、项目不足

周边医疗配套与轨道交通匮乏，仅一条在建S6号线以及社区医院。