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  本文首发于【新浪北京房产】

  近期，北京上架了二批次土地，并公布了销售指导价。房价依然以稳为主，没有降，也没有大涨，11.2万/㎡成了隐形“天花板”。

  不过，要想买二批次供地的项目可能要等到明年了，若是想今年上车，还需重点关注首批的30个项目，大部分会在9、10月集中开盘。一般首期开盘都能拿到最大的优惠（听说各大开发商会把今年最大的优惠放到9-10月，而不是年底了）。

  目前已经有23个项目公布了案名，16个项目开放了售楼处，9个项目确定了户型图，最低首付78万就能上车！

  最低首付78万可上车临铁一居

  以五环+临铁+含一居产品为筛选条件作为上车首选，就目前而言有3个选择。分别是绿城·沁园、熙悦晴翠和国誉未来悦。

  朝阳豆各庄的绿城•沁园，7号线黄厂站直线距离约700米。据悉会有部分50-60㎡一居，按6.5万/㎡售价计算，总价约325-390万/套，首套首付约114万起。

  以绿城•沁园的位置，无论是国贸、望京、亦庄还是通州的刚需客群，都十分合适。

  由首开+卓越+建工联合打造的熙悦晴翠距离14号线首站张郭庄站约300米，今年底，该线路东西段贯通，可以直达丽泽、北京南站等地。很适合在丽泽、金融街等京西上班的买房人。

  项目户型面积段为50-157平，其中50平一居总价约340万，首套首付120万。

  城建+阳光城在通州梨园打造的国誉未来悦距离八通线九棵树站约1.3公里，在步行可接受的范围内。

  户型包含40/56㎡一居，按照5.6万/㎡（政府持有20%产权，售价打8折）计算，总价大概224-314万，最低首付约78万起，着实很香了，不过须有通州购房资格。

  另外，在六环外，大兴新机场旁还有一枚上车盘——和悦璞云，规划建面约51-100㎡一至三居，指导售价约3.4万/㎡，总价约173万起，最低首付60多万。

  昌平“双子星”解渴码农

  昌平“双子星”北清云际和奥森春晓是今年的两个热盘，位置决定了这两个盘是为码农准备的。

  北清云际地处北五环外，北清路南侧，距离昌平线生命科学园站约1千米，打造的是81-122㎡两至四居，总价约502万/套起，首套首付200万左右。

  从公布的户型图来看，通透三面宽+飘窗，十分惊喜，算是目前北边刚需里面最好的户型了。

 北清云际81平户型图

 北清云际105平户型图

  而奥森春晓距离地铁更近，距离8号线平西府站约400米，户型面积为94/114㎡/128㎡三居以及138㎡四居，总价592-869万。

奥森春晓户型图

奥森春晓户型图

  朝阳东坝板块的德贤御府规划72㎡两居，72㎡两居、89㎡三居和119/141㎡四居。两居总价576万，89平三居总价约712万。

德贤御府89平户型图

德贤御府100平户型图

德贤御府117平户型图

  南五环外有德贤华府和中骏金辉·未来云城两个项目，两个项目相距不到3公里，打造的户型有所重合，算是贴身竞品。

  德贤华府在念坛公园南侧，打造70㎡两居、89㎡三居以及126/144㎡四居，其中89平三居总价约507万，现在500万买三居的机会确实不常见了。

  而中骏金辉•未来云城主力户型为96㎡三居和126/151㎡四居，总价约566-891万。所有户型主卧都有270°转角飘窗，四居都是南向三面宽。 

中骏金辉·未来云城96平户型图

中骏金辉·未来云城124平户型图

中骏金辉·未来云城151平户型图

  从过往来看，南城的改善产品去化都不算理想，不知这次未来云城和德贤华府会不会有所突破。

  朝阳改善盘“内卷”

  今年是改善大年，尤其朝阳， 首批+二批次共计21个项目，这样的供应可以说是非常大了。

  下半年改善家庭的选择集中在崔各庄、王四营板块，都是纯改善社区。

  崔各庄板块有和光悦府、龙樾合玺以及建发•望京养云三个项目。和光悦府产品包含120/145/160/170㎡四居，总价约959-1500万。近期公布了户型图，都很方正、南向三面宽，四居客厅还有270°转角飘窗。

  龙樾合玺户型面积段为123-175㎡三至四居，总价范围大概在1000-1500万之间。部分123平三居和160平四居做到了四面宽朝南，也很不错。

 龙樾合玺户型图

 龙樾合玺户型图

  建发•望京养云打造建筑面约120-160㎡的中式科技大宅。由于政府持有20%产权，所以项目售价大约在7万/㎡，总价范围大概845-1126万之间，价格优势明显。

  王四营板块的三个新房从释放的信息来看，也都是改善产品。朝阳壹号户型面积为110/125/145/170㎡三至四居，总价781-1200万。

  保利•锦上主打114-155㎡三至四居，总价809-1100万，鲁能地块暂无消息，二批次供地王四营再上架一宗宅地。可以预见，未来该板块内的竞争还是比较激烈的。 

  追求平品质或终极改善的话可以看看金盏的青云上府，主打建面为130/163㎡大平层，总价858-1056万/套。所有户型都动静分区，三面朝南，大宽厅，南向两个卧室都有飘窗，很规整。

青云上府户型图

青云上府户型图

  一个时代的落幕，也是另一个时代的开启。

  供应结构的变化使改善产品也开始“内卷”，想要吸引买房人，得从价格、品质等多方面武装自己。

  只有少数几个盘还能看到89㎡三居的身影，价格最低的是国誉未来悦，总价498万；而德贤御府的同类户型总价则直接跳到712万。

  在今年剩下不到4个月的时间里，北京楼市还有不少看点：二批土地竞拍、首批30个项目入市、三批供地的挂出...乐居会持续关注，为大家带来最新动态。