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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进阳光城溪山悦，为您带来项目的全面测评。

  阳光城溪山悦位于密云白河东畔，生态低密住区，主打洋房、叠拼和合院，总价170万/套起。项目距离市区较远，社区内部低密舒适，既适合本地客群作为第一居所，也适合市区居民用来养老休闲度假。

  下面我们全方位介绍一下阳光城溪山悦的概况。

  一、地段位置：密云生态墅区 依山傍水环境好

  阳光城溪山悦所在的密云区位于北京东北部，属于远郊区，虽然距离市区较远，但是在自然环境上是其他区域不能相比的：东、北、西三面群山环绕、峰峦起伏，古长城绵延在崇山峻岭之上，中部密云水库。同时密云也是北京重要饮用水源基地和生态涵养区。

  在密云分区规划中，密云区的功能定位为首都最重要的水源保护地及区域生态治理协作区、国家生态文明先行示范区、特色文化旅游休闲及创新发展示范区，发展目标为建设国家生态文明先行示范区、宜居宜业宜游的山水新城。

  正是因为密云的种种利好，许多名企和开发商都已经提前看到了这一点，纷纷入驻，目前万科、华润、绿地、远洋、碧桂园等地产开发商在这边都拿了地，密云区域的整体价值也得到了一定提升。不过，密云的置业门槛比较低，比北京5万多平均房价低一半还多，甚至89㎡的三居总价不到200万，便能“上车”，在北京变为有房一族。之前密云新房供应多以别墅产品为主，阳光城·溪山悦除了叠拼合院，还有低总价山水洋房，产品相对稀少，必定十分受欢迎。

  阳光城溪山悦所在的板块是密云区溪翁庄镇，距离密云水库比较近，是水库南部的水源涵养区，未来将建设以旅游休闲、文化创新产业为主导的综合型小镇，整体的生态环境非常不错，居住体验感比较好，是密云最精华的别墅板块，非常适合度假休闲的在京人群。

  过去很多人提到密云就认为是偏远郊区，但近些年，随着交通的改善，密云的生态优势越来越成为很多人选择第二居所的首选因素。密云已经升级改造城市主次干道、绿化美化镇村道路、接驳轨道交通站点等，而且京沈高铁已经通车了，从朝阳区酒仙桥附近的星火站，坐3站即可到密云站，用时仅需半小时。这意味着未来到密云，可能比在中心城区的通行时间还要短。

  二、产品特色：低总价高品质 艺术山居居所

  2019年初，阳光城经过18轮竞价，以总价18.9亿，溢价率12.5%竞得溪山悦地块，当时该地块吸引了万科、城建、金茂等一众品牌开发商参与竞拍，非常受欢迎。阳光城溪山悦在开盘后，曾多次获得密云区月度成交冠军。目前洋房基本售罄，主推合院和叠拼产品。

  阳光城溪山悦占地面积大约13万平，总建筑面积大约15万平，整个社区的容积率只有1.17，这样的低密社区在整个北京都是非常罕见的。项目共计规划1174户房源，包含洋房、叠拼和合院产品，是一个规划完整的大型低密社区。

  项目内部打造了“一横一纵、六境十景”的园林，营造幽静素雅的“山林秘境”。不仅如此，阳光城溪山悦还规划了许多人文方面的配套：500亩超级农庄、君山美学生活馆、君山假日酒店、追光跑道、Hygge·艺术生活馆等，为业主全方位营造出山水之间的艺术生活。

  三、户型分析：人性化设计 拒绝局促空间

  H3户型为阳光城溪山悦300平米合院产品，分为地上三层和地下一层。地上一层为活动空间，南向客厅面宽达到5.2米，宽敞明亮；北侧房间为多功能空间，可以设计成茶室、瑜伽室等，当然也可以作为老人房使用。

  西侧的窗户连接外面的风景。该层让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内，构成家的核心区，在这样一个高度开放的空间里，家庭成员可以在一起活动，即使是各忙各的，也不耽误交流和关注。

  地上二层空间通透，可以安排孩子居住，可以看出卧室设计了步入式衣帽间。

  地上三层便是奢侈的男女主人空间，南向面宽大5.2米，预留了衣帽间、浴缸等的位置，留给业主后期规划的空间非常大。

  地下一层是非常灵活的生活空间，可作为会客、交友、茶室、兴趣爱好等空间，也可设置保姆房便于照顾家庭成员生活。

  阳光城溪山悦的户型最大特点就是不会为了设计更多的房间而舍弃居住舒适度。82平两居是该项目的主力户型，有别于市区的局促、紧张，呈现更为宽松、舒适的生活状态。

  该户型整体来看，南北通透，比较方正，空间布局合理，十分别致。进门后是玄关收纳处，也起到了视野缓冲的效果，保证居家的私密性。U型厨房，动线合理；主卧和客厅朝南，通风采光效果好。客厅还设计了南向阳台，搭配社区的景观，十分惬意。

  最重要的是，南向主卧和北向次卧都是套房设计，保证了每个人的生活便捷性，是十分人性化的设计。

  阳光城溪山悦后期为毛坯交付，样板间的装修风格仅供参考。不过从样板间的打造来看，项目采用留了白简约的设计概念，空间内宽敞明亮，整体风格比较简洁，十分具有艺术气息。

  落地窗的设计，观景视野非常好，墙壁上的画展充满了艺术气息，为单调的生活添彩。

  开放式的厨房和西厨岛台很时尚，非常具有仪式感，当然做饭时的油烟也是需要考虑的因素。

  房间飘窗的空间非常大，两侧还打造了隐形收纳柜。

  四、交通出行：高铁通车 公交自驾均可

  轨道交通：阳光城溪山悦周边暂无地铁站，不过京沈高铁已经通车，乘坐高铁从密云站到东四环的朝阳站只有三站，大概需要半小时左右，另外阳光城溪山悦还将开通与高铁站接驳的社区班车，届时会大大提升业主的出行便捷度。

  公共交通：阳光城溪山悦附近的公交站有密8路、868路的立新村站，相距大约1公里，可以抵达密云区医院、怀柔区；另外乘坐公交970路、公交980路可以直达俸伯站、东直门等地。

  自驾：阳光城溪山悦周边道路交通相对发达，分布着京承高速（可直达北三环）、京密路（可直达北三环）、101国道（可直达北京二环）等交通干线，如果前往市区的话，自驾更为便捷。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：阳光城溪山悦附近仅的教育资源相对较少，目前距离最近的教育配套为密云区东智小学，步行约3.1公里；溪翁庄镇中心小学（相距约4.3公里）、北京密云水库中学（相距约5.1公里）；南侧7公里处的密云城区教育资源较为丰富，有密云区第六中学、首都试师范大学附属密云中学、北京交通大学附属中学、密云区第二中学、密云区第六小学、密云区三小等学校。

  医疗：距离阳光城溪山悦最近的是北京密云京华肿瘤医院，相距约3公里；北侧约4.5公里处是溪翁庄社区卫生院和北京市密云水库医院。此外还可前往密云城区的中医院、密云区医院以及妇幼保健院。

  公园：阳光城溪山悦距离密云水库仅4.6公里，周边覆盖1200亩坡地园林、500亩自然生态农庄、白鹭生态湿地公园，拥有得天独厚的自然生态。另外，社区附近有18洞的高尔夫景观，引自白河的水系将园区与高尔夫景观自然分隔。

  商业：可以驱车前往5公里外的密云核心商业区。2017年开业的万象汇大型商业综合体，在近15万㎡的体量中汇集了餐饮、娱乐、影院、超市等日常所需，周边国泰、物美、奥特莱斯等也满足了休闲、购物、娱乐的全部需求。

  六、价格分析：260万/套起 入住别墅区

  价格现状：

  项目在售价格：阳光城溪山悦是一个纯粹的低密社区，包含洋房，总价170万/套起；230-300㎡合院，总价400万/套起；140-150㎡叠拼，总价260万/套起，是北京别墅市场的价值高地，价格洼地。

  北京市场现状： 在首批集中供地中，密云檀营乡出让了一宗住宅用地，容积率为2.0，销售指导价2.8万/㎡，价格比溪山悦贵了约1万/㎡，当然新地块周边的配套确实相对丰富一些。在二批集中供地中，密云无新增供应。可以看出，像阳光城溪山悦这样低密的产品往后很难再出现。

  项目周边新房： 阳光城溪山悦附近的新房有观唐云鼎，也是别墅社区，主打大平层、独栋、双拼、叠拼产品，面积段在171-357平米，均价约3万/平，总价比溪山悦门槛要高。首创澜茵山所售的是340-510平米的独栋产品，总价1000万-1600万/套。而阳光城溪山悦的面积控制得很好，单价低，使得总价不至于过高，“上车”更容易。

  项目周边二手房：阳光城溪山悦附近的二手房有碧水花园，挂牌价约1.6万/㎡，80-90平两至三居在售，总价150万左右，但是社区较小，只有3栋楼，内部规划有所欠缺。京溪小区目前有80-100平两至三居，挂牌价约1.4万/平，但是建成已有30年。

  价格潜力：

  阳光城溪山悦的产品在整个密云区是非常稀缺的，其82平两居的洋房产品几乎无竞品，对于本地或市区的养老客群压力小，容易负担；此外，从目前密云乃至整个北京的土地供应来看，像1.17这样容积率的土地会非常稀缺，以后很难会出现，稀缺的便是有价值的。

  七、项目亮点

  1、密云水库旁 260万买叠拼

  阳光城溪山悦的自然环境优势是无法复制的，咫尺密云水库，还有群山环抱，推窗见景，这在市区的住宅中是非常奢侈的。其次是低总价优势，洋房总价170万/套起，也是受欢迎的产品，目前基本售罄。目前主推的合院最小面积230㎡，价格400万起，叠拼最小面积139㎡，价格260万起，性价比也很高。

  2、超低密社区，沉浸式艺术山居生活

  阳光城得益于1.17的容积率将社区规划得很完整。除了住宅之外，园林的打造极尽巧思，“溪谷”、“林泉”、“叠瀑”、“幽潭”、“观星”等景观悉数呈现；不仅如此，社区内部还有500亩超级农庄、君山美学生活馆；18000平方米的君山假日酒店；8.5公里追光跑道；Hygge·艺术生活馆等，为业主提供更多的艺术生活体验。

  八、项目不足

  周边生活配套略显欠缺，出行需靠自驾。

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