正文

  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进天恒乐墅，为您带来项目的全面测评。

  天恒乐墅位于房山阎村，紧邻燕房线阎村站，社区打造法式园林别墅，附带超大赠送面积，性价比颇高。项目主打叠拼别墅产品，总价约600万起，适合地缘型改善客群或者拥有别墅梦的置业人群购买。

  下面我们全方位介绍一下天恒乐墅的概况。

  一、地段位置：邻地铁阎村站 区域潜力大

  天恒乐墅位于房山区，北京西南部。《房山分区规划（2017年-2035年）》提出，房山区是京雄、京保石区域协同发展的重要节点，是承接中心城区适宜功能、服务保障首都功能的重点地区。构建“两山四水、三区三轴、三团多点”的空间结构，将房山建设成生态宜居示范区、科技金融创新城。（三轴指综合服务轴、创新发展轴、山水文化轴，三团多点指良乡组团、燕房组团、窦店组团及20个乡镇。）

  北京第四轮城南行动计划，今后5年内将在城南投资约5900亿元。房山是南城计划（大兴、丰台、房山）重要组成部分，现形成“一轴、两廊、多点”的空间战略布局，形成东有北京经济技术开发区、中有北京新机场临空经济区和丽泽金融商务区、西有房山高教园区等重点功能区的发展格局。房山现有航天科技城，中国核安保二院、三院，305所等重点高新技术产业及科研单位。

  项目位于房山区阎村镇，在《房山分区规划（2017年-2035年）》中空间结构规划的三轴之一——综合服务轴上，此轴线是以良乡组团为引领，串联燕房组团、阎村镇等节点，完善都市配套服务。此版块与北京中央休闲购物区（CSD）、良乡大学城相邻，但板块内的配套有待发展。

  当然，一个新的住区在形成初期，配套跟不上也在情理之中。阎村板块的几个新房附带商业、社区医疗等配建。如需要大型的商业、医疗配套，还是得向北到良乡老城。

  二、产品特色：紧邻地铁站 法式现房纯墅区

  天恒乐墅总建筑面积约为14.2万㎡，总占地面积约9.7万㎡，共约256套房源，4栋双拼、21栋叠拼，面积区间为180-250㎡，其中双拼产品建面约253㎡左右，上叠建面约192㎡-196㎡，下叠建面约185-205㎡。其中191㎡上叠赠送露台和花园，184㎡下叠赠送地下室和花园，赠送率最高可达到买1赠1.5。

  项目为低密纯别墅社区，容积率仅有0.9，绿化率高达35%以上，匠心造景，打造法式建筑与森林态园林完美融合的居住生态。整体建筑借地势5米高差，打造罕见的台地式别墅、真正实现立体式的人车分流，提高居住舒适度及安全性。

  三、户型分析：多种户型选择 超大赠送面积

  196㎡上叠边户户型，四室两厅三卫，南北通透，采光充足，通风效果好。、

  一层主要为功能间+老人房。客厅超大面宽，LDK一体式设计，餐厅、厨房面积大，增加整体空间感，可容纳多人小聚，东南部有独特的八角窗设计，美观与实用兼顾。西南部老人房设有飘窗，增加空间感。卫生间干湿分离设计，干净卫生。

  二层主要为起居室+书房，主卧面积大，带有独卫、衣帽间、八角窗阳台，三个功能区均带有窗户，采光充足，卫生间干湿分离，可容纳一个浴缸和两个洗漱台，衣帽间实现了储物功能，为男女主人实现了生活的仪式感。次卧带有飘窗。二层的卫生间也是干湿分离设计，可在聚会时缓解一层卫生间不够用的情况。书房面积适中，带有阳台，可根据业主喜好进行改造。

  另外，该户型赠送近100平米的阁楼和南北露台，如果喜欢露台空中花园的您又想站在高处眺望远方的景色，上叠绝对是不错的选择。

  204㎡下叠边户户型，四室两厅三卫。

  一二层与196㎡上叠边户户型相同，南北通透，采光充足，动线合理。东南部有独特的八角窗设计，美观与实用兼顾。西南部老人房设有飘窗，增加空间感。卫生间干湿分离设计，干净卫生。

  值得一提的是，此户型赠送5.4米挑高的两层地下室以及花园。地下室可根据业主喜好自行改造，花园围绕在户型的三侧，面积在158平米左右，三胎家庭或四世同堂都可以满足需求。

  天恒乐墅主力户型为192-197㎡上叠户型、184-204㎡下叠户型、253㎡双拼户型，目前为现房在售，毛坯交付，可发挥空间大。以下为样板间图片参考。

  客厅南北通透，餐客一体，大面宽也兼具人性化、舒适度及实用性，采光明亮，尽揽窗外园林景观。

  卧室空间大，窗墙比大，采光充足，通风效果好，整个空间明亮舒适。

  设计约5.4米挑高空间，既实现了一般住宅无法达到的空间感，更能打造茶室、瑜伽室、健身房、游戏厅等多功能空间，让家人各自的喜好有所寄托，最大程度满足业主所需。

  四、交通出行：临近地铁 三主干线环绕

  轨道交通：项目距地铁燕房线支线闫村站约1.4公里，距星城站约1.5公里，均步行可达，作为地铁旁城市别墅，可速达北京西南中央CSD等核心商圈，享受绿色、便捷的地铁出行。

  公共交通：项目周边2km范围内就有十余个公交站：，绿城百合南口（795m）、阎村中心小学—（1km）、绿城百合（1.1km）、南梨园北站（1.1km）、燕化星城一里（1.1km）等，多条公交六里桥直达，便捷换乘。

  自驾：项目周边路网发达，如京港澳高速（相距2.5公里）、京昆高速（相距2.8公里）、六环路（相距1.9公里）三条主干道的汇集处，直达三环、四环，快速通达中央休闲购物区、长阳、良乡等多个生活圈。

  五、周边配套：满足日常所需 欠缺大型商业

  教育：项目周边有多所学校，阎村中心幼儿园（472m）、阎村中心小学（798m）、绿城小学（674m）、星城小学（822m）、星城中学（980m）、北京理工大学房山学校（1.8km）、北京市房山实验中学（2.9km）等多种教育资源。另外，不堵车的情况下，从项目驱车20分钟左右可达良乡大学城。

  医疗：项目距北京燕化医院星城院区仅474m，燕化医院是三级非营利性综合医院，也是医疗保险定点医院，可以满足附近居民日常医疗需求。

  公园：项目2公里内覆盖星城公园颐园、阎村休闲公园、阎村镇文化体育广场等大小公园，不过，天恒乐墅园林景观邀请重庆九禾园林景观设计有限公司设计，项目内部的园林景观就能满足居民日常散步休闲所需。

  商业：项目1km范围内覆盖天恒乐活城，约7万平米自有商业、华冠超市，1.5km范围内有美廉美超市，周边大型商场匮乏，但能满足日常需求。周末逛街购物可以去距离项目6公里左右的国泰百货、华冠购物中心。

  六、价格分析：性价比较高 纯墅现房

  价格现状：

  项目在售价格：目前在售192-197㎡上叠户型、184-204㎡下叠户型，总价666万元/套起；253㎡双拼户型，总价1300万元/套起；均价约40000元/㎡，毛坯现房，即买即住。

  区域价格现状：从房山区近年土拍供应来看，中建京西印玥均价4.3万元/平（纯商品房，73-106㎡二至四居），中海寰宇视界均价5.8万元/平（纯商品房，72㎡二居、96㎡三居、135㎡四居），金地·璟宸均价4.5万元/平（纯商品房，95-146㎡三至四居），整体楼面价1.8万元/平起步，楼面价最高为中海寰宇视界3.5万元/平，区域地价房价水涨船高。

  周边新房价格：项目周边距离最近的在售新房是天恒京西悦府悦墅，目前在售的建筑类型为低层、小高层、叠拼，其中175㎡叠墅，总价840万元/套起，预计毛坯交付。

  周边二手房价格：目前天恒乐墅二手房为618万/套起，2015年建成；距离项目最近的天恒乐活城中的叠拼产品在售价格为499万/套起，最早于2009年建成。

  价格潜力：

       项目新房666万/套起，对比周边二手房近500万的价格，相对具有性价比，另外还是现房，在此区域非常有吸引力。项目周围配套相对完善，临近地铁，地处西部生态涵养区，随着周边的发展，未来具备一定的保值性。

  七、项目亮点

  1、总价600万起现房别墅 性价比较高

  项目地处京城价格洼地区域，与北京中央休闲购物区（CSD）相邻，仅需666万就能拥有一套临地铁的城市别墅，5.4米抬地式纯别墅社区，0.9超低容积率，同时拥有超大赠送面积，适合拥有别墅梦想的改善型置业人群。

  2、项目赠送率最高可达买1赠1.5

  双拼产品建面约253㎡左右，上叠建面约192㎡-196㎡，下叠建面约185-205㎡。其中191㎡上叠赠送露台和花园，184㎡下叠赠送地下室和花园，赠送率最高可达到买1赠1.5。

  3、森林别墅 七重立体水系园林

  社区内由中央水系、中央景观带构成的“七重立体景观”，项目还邀请了重庆九禾园林景观公司操刀设计，打造三季有花、四季常绿的青葱院落。

  八、项目不足

  周边大型商场、优质的教育资源较少。

  ↑微信视频号【北京房产快讯】，土地实探、新闻直击，用视频带您漫游北京楼市。

  您也可以扫描下方↓二维码，找到组织，一起聊聊北京买房那些事儿～