正文

  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中海云熙，为您带来项目的全面测评。

  中海云熙位于大兴魏善庄，主推76-89㎡两至三居，约4万/㎡，是北京早期的限竞房产品。项目户型偏小但设计合理，总价较低，同时品质尚可，适合新机场附近的客群及南城首次置业的刚需人群。

  下面我们全方位介绍一下中海云熙的概况。

  一、地段位置：毗邻南中轴 空港辐射区

  中海云熙位于大兴区魏善庄镇，南六环外。作为北京城南重要的组成部分，大兴发展虽然起步较晚，但是近几年在三轮城南行动计划的带领下，迅速崛起，尤其大兴国际机场开通后，在带动周边配套水平的提升，对产业升级、区域经济推动等方面产生极大的促进作用。

  前不久，市发改委发布了第四轮城南行动计划，规划了医疗、教育、生态等方面的重大利好。加快推进临空经济区起步区国际航空社区、数字产业园、国际航空科创园等载体建设，打造全球临空经济创新发展新标杆。推进生物医药基地扩区，高站位落实起步区建设。同步推进北京中日创新合作示范区、大兴国际氢能示范区等重点园区建设。

  聚焦大兴楼市，从2018年以来，区域内供应了大量的限竞房，甚至出现了扎堆的现象，竞争十分激烈；2018-2020年，成交量年年攀升，并且连续获得2019和2020年北京各区成交套数第一名，尤其2020年成交套数突破了1万套，展现出区域楼市非凡的活跃度。不过，随着限竞房的撤退，纯商品房回归，价格出现了一定的上涨，刚需上车的门槛也越来越高。

  项目所在的魏善庄，属于北京大兴国际机场临空经济区（北京部分）形成的临空服务板块。目前，周边聚集着许多中小型公司和工业园区，在产业上还不够完善，生活配套基本够用，还有一定的发展空间。

  在大兴分区规划中，这里将结合南中轴及其延长线的文化特色，重点鼓励创意设计、文博展示、会议会展等产业发展。结合国际交往功能需求，依托镇域内优质生态资源，重点发展旅游休闲及航空配套等产业。可以看出，魏善庄真的发展是发展规划是十分高大上的，同时对于生态环境的要求也非常高。

  再来看板块内的新房市场，2018年中海和金茂分别再次拿下两宗限竞房地块，也就是后来的中海云熙和大兴金茂悦，限价都是4万/㎡左右，提供了大约2200多套房源，无论是价格还是户型上都偏刚需。除此之外，还有四季盛景园共有产权房以及一些安置房，整体来看，魏善庄镇比较适合城南首次置业的家庭或机场上班的工作人员。 

  二、产品特色：低总价神户型 南城首选

  从2018年开始，北京进入限竞房时代，中海云熙算是入市较早的限竞房产品，曾经还创造了拿地到开盘仅4个月的记录，凭借中海的光环及神户型的打造，吸引了不少买房人。据报道，首次开盘当天去化率就达到了75%，在2019年全年网签969套，一举拿下大兴区年度销售套数第一名，目前该项目还有少量76㎡两居、89㎡三居已下跃在售。

  中海云熙整体占地面积39735 平，总建筑面积为87417 ㎡，规划12栋，1027套房源，包含4-9层洋房和9-15层高层，属于中等规模居住社区。容积率为2.2，绿化率30%，车位配比为1:1.3，共1394个停车位，中海物业，物业费为3.5元/㎡·月 。

  值得一提的是，在当时遍地都是非普的情况下，中海云熙的76㎡两居总价控制在普宅线以内，首付更低，对买房人友好。其次便是中海的户型设计，89㎡三面宽三居被称之为“神户型”，引领了市场的潮流。

  三、户型分析：三面朝南神户型 得房率高

  中海云熙89㎡三室两厅两卫户型是典型的“眼镜户型”，得房率高达83%，两个卧室+客厅三面朝南，南北通透，十分方正，面宽和进深比接近1∶1，这是2018年的户型设计，至今都非常流行。

  整体南向面宽达到了9.5米，客厅面宽3.6米，餐客厨在一条直线上，动线比较合理，加强家庭成员互动。南向主卧是套房设计，带有独立卫生间，保证主人生活私密性，卫生间有北向窗户，利于通风。南向次卧空间也不小，可以安排老人或孩子居住。

  北向卧室的面积有7.2平米，达到了国家住宅标准，但更适合设计成书房，这样空间会比较充足，当然也可以安排成儿童房。U型明厨，可容纳两人同时操作，空间还算可以。北向次卫也是明卫，干湿分离，非常舒适。总之，这是一个可进可退的户型，可承载三口之家或三代同堂，都可以。

  中海云熙76㎡两室两厅一卫户型，适合新婚夫妻或三口之家，整体南北通透，入户门处有玄关收纳，增大了储物空间，增添归家仪式感；进门后，右手边是L型厨房带有窗户，通风采光不受限制，空间可容纳两人同时操作。

  与厨房相邻的是北向次卧，整体面积有9.6㎡，放置一张床的同时还可以摆下一组衣柜；卫生间处于次卧和主卧之间，动线较短，方便所有人使用，卫生间做到了干湿分离，但是美中不足是暗卫，通风和采光性差一点。

  进门左手边是餐厅，可容纳4-5人吃饭，不过餐厅西侧正对的卫生间，稍显尴尬。客厅朝南，面宽3.6米，与89平三居的户型一样，相对宽敞；南向主卧可以放置一张双人床的同时还可以摆下衣柜、床头柜等用来收纳。

  中海云熙后期毛坯交房，售楼处样板间装修风格仅供参考。

  上图为76平米两居客厅，可以看出整体是橘黄+白色为主，氛围显得比较温馨，有家的感觉。可以看出放电视的话会显得空间不足，可以设计一个投影仪。

  上图是89平米三居客厅的样板间，餐厅的空间还是比较大的，摆放了6人使用的餐桌，也不局促。

  四、交通出行：轨道薄弱 公交自驾优先

  轨道交通：距离中海云熙最近的地铁站是4号线起点天宫院站，4号线是一条贯穿北京南北的大动脉，可以抵达北京多个板块；项目与天宫院站相距大约10公里，距离较远，可以从小区门口乘坐公交车兴40路达到地铁站。

  公共交通：中海云熙周边的公交线路较多，也是现在业主出行的主要方式之一。比如小区门口的兴18路/兴35路的龙江路路口北站，兴940路的西芦垡村站可以抵达大兴黄村板块；距离北京密码刘家窑线的西芦垡村站大约1.1公里，乘坐该线路可以抵达南三环的刘家窑。

  自驾：如果自驾的话则更为便捷，无论是去城区还是大兴国际机场。中海云熙东侧距离京台高速约3公里，距离新机场高速约4公里，北侧4公里处就是南六环，开车比较畅通。

  五、周边配套：满足日常所需 欠缺大型商业

  教育：中海云熙北侧紧邻芦垡小学，相距仅600米左右；南侧大约2.8公里处是北京市广渠门中学(魏善庄分校)，南侧大约3公里处是魏善庄镇第一中心小学，其他教育资源相对匮乏。

  医疗：中海云熙附近的医疗配套包含北京市大兴区魏善庄镇社区卫生服务中心，相距大约2.4公里；如果想去大型的医院则需要驱车前往大型核心区的国中医科学院广安门医院(南区)、北京市仁和医院、北京市大兴区妇幼保健院等，开车大约半小时左右。

  公园：中海云熙2公里范围内的公园有北京爱情海玫瑰园、世界月季主题园、古老月季园，三大公园环绕，自然景观较好。

  商业：步行2公里可到达的超市有世纪华联以及客惠隆超市可以满足日常生活所需。如果想去稍大一点的商场则需要前往天宫院板块的龙湖北京大兴天街和凯德MALL，相距大约10公里。

  六、价格分析：280万/套起 南城上车首选

  价格现状：

  项目价格现状：2021年1-8月，北京市新建住宅成交均价53274元/㎡，同比上涨4%，而大兴区的新房成交均价约4.8万/㎡，是北京刚需买房选择比较多的一个区域；中海云熙作为限竞房限均价约4万/㎡，但开盘后均价保持在3.6万/㎡左右，属于大兴区的价格洼地，其中76㎡两居总价280万/套起，正好卡在普宅线内，首套首付更低。

  北京市场现状：在北京首批集中供地中，大兴区供应了四宗纯商品房用地，其中旧宫地块售价约7万/㎡，大兴新城两地块售价5.7-5.9万/㎡，大兴榆垡地块约3.4万/㎡。在二批次供地中，大兴黄村地块售价约5.9万/㎡，西红门地块未来售价约6.6万/㎡。中海云熙的位置虽然不如新地块，但是胜在价格便宜，适合预算有限的刚需家庭。

  项目周边新房：中海云熙西侧紧挨着限价相同的大兴金茂悦，二者互为彼此的贴身竞品。在配套共享的情况下，二者打造了略有差异的产品，大兴金茂悦户型包含74平两居、88㎡三居和104㎡四居，且为精装交付，金茂的装修品质还是很吸引人的。但是中海云熙的神户型、低总价也很诱人，毕竟刚需对价格是最敏感的。

  项目周边二手房：中海云熙附近的二手房有北京城建·北京密码，挂牌价约1.6万/㎡，但该项目是公寓产品，产权年限只有50年。此外中海云熙向北还有华远和墅，挂牌价约3.8万/㎡，都是大户型产品，总价上千万；首地浣溪谷挂牌价约3.1万/㎡，2014年建成，属于次新房，也有小户型产品，但是相比中海云熙在户型上和社区品质上差点意思。

  价格潜力：

       整体来看，项目位置距离城区较远且轨道交通优势并不明显，但是中海拿下地块后，打出了低总价和神户型两张王牌，对买房人很有吸引力，而后期的去化也证明了这一点。未来随着临空经济区的发展，会带来更多的居住需求，且叠加中海品牌的溢价能力，后期具备一定的升值空间。

  七、项目亮点

  1、280万/套起 南城刚需上车盘

  今年以来，刚需上车越来越难，限竞房时代过去后，北京新房的九阿哥肉眼可见的上涨，不仅如此，套内7090政策使市场也向改善倾斜。虽然中海云熙的距离稍远，但是对于预算有限的刚需家庭仍然是个不错得到选择，目前间由少量76平两居、89平三居及下跃在售。

  2、89㎡神户型 居住舒适体面

  近几年，中海的户型设计一直引领着北京住宅的进化方向。89平三居” 眼镜户型”首先是由中海打造的。这样的户型十分方正，面宽进深比接近1∶1，得房率高，面积浪费少，居住起来很舒适也很体面，是买房人十分认可的户型设计。在同板块内，中海云熙的89平三居是独一份儿。

  3、央企中海打造 品质有保证

  中海在北京很有品牌影响力，2018年北京楼市年度销冠中海寰宇天下便是中海的作品，是北京第一个破百亿的销冠。此外中海的物业服务也是只排名比较靠前，作为与生活息息相关的物业，不仅影响到我们的生活质量，还能影响未来二手房的价格。

  八、项目不足

  中海云熙周边缺乏轨道交通，出行相对不便。

  ↑微信视频号【北京房产快讯】，土地实探、新闻直击，用视频带您漫游北京楼市。

  您也可以扫描下方↓二维码，找到组织，一起聊聊北京买房那些事儿～