怀柔核心区低密改善住区—北京城建府前龙樾楼盘评测-项目解析-北京乐居网

怀柔核心区低密改善住区—北京城建府前龙樾楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-07 17:43:56

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进北京城建府前龙樾，为您带来项目的全面测评。

北京城建府前龙樾位于怀柔府前东街，户型涵盖105-165㎡三至四居，总价473万起。项目总建面约16万㎡，产品主要以大户型为主，总价较低，适合当地改善或预算有限的城区外溢客群购买。

下面我们全方位介绍一下北京城建府前龙樾的概况。

一、地段位置：怀柔主城低密改善住区

北京城建·府前龙樾位于怀柔区主城的核心位置，由府前东街、兴怀大街、开放路、迎宾路四条路围合而成。一直以来怀柔以优美的山水景观以及绿色生态著称，2015年至2020年，怀柔区生态环境状况指数连续六年为优。

根据怀柔分区规划，怀柔属于生态涵养区，是首都北部重要的生态屏障和水源保护地，是京津冀西北部生态涵养区的重要组成部分，是保障首都可持续发展的关键区域。再加上，《怀柔文化科技高端产业新区发展规划》、《北京城市总体规划(2016年-2035年)》等城市规划发布，怀柔经济得以快速发展，各类创新产业正在加速向怀柔科学城聚集。

过去，怀柔属于住宅供应奇缺的区域，甚至出现住宅供应断档期。但自从怀柔成为科技创新中心后，区域楼市再度崛起，住宅紧张的局面也开始缓解。但入市项目尚分布在主城边缘，或靠近北侧怀柔科学城，核心城区目前仅府前龙樾在售，可选择性较少。

北京城建·府前龙樾所在的区域为怀柔老城区，区域内主要为棚改安置房等，部分小区建设年份较早，初次改善客群可选择性不多。不过根据《怀柔分区规划》未来项目所在的怀柔老城区，将作为全区行政管理和公共服务的中心地区，老城经济发展也在提速。

《规划》提到，将生态修复与城市修补相结合，推进贯穿老城区南北的小泉河滨水绿廊建设，亮出岸线，为市民提供宜人的亲水空间：通过疏解建绿、见缝插绿等途径，增加城市森林公园、小微绿地、活动广场，为市民提供更多游憩场所。促进背街小巷环境整治提升，优化街道家具布局与景观细节设计，建设更具生活气息、更有温度、更加平安的城市街道。

二、产品特色：低密社区装配式建筑

在怀柔老城区改善住宅供应量较少的大背景下，区域初次改善及高端改善客群需求难以满足。这便让北京城建·府前龙樾在入市之时便广获关注。目前府前龙樾新推三期产品，户型涵盖110-167㎡产品，均价约4.5万/㎡。

府前龙樾为大体量社区，占地面积约8万㎡、建筑面积约16万㎡，共规划978户。社区容积率2.0，绿化率30%。整个社区没有配备底商，而是将商业部分集中在一处。这既保障了社区的安全性、私密性，高端性，又可便捷的享受全面的商业服务。

值得一提的是，府前龙樾建筑主体采用的是统一装配式建筑。在标准层卫生间地面的处理上，不仅布置了同层排水，还有楼板层、地暖保护层、绝缘层、防水层、砂浆保护层等，用以提升防水、保温、降噪性能。此外，三玻两中空玻璃及断桥铝合金边框，能达到很好的隔声、保温、增强气密性的作用，让室内环境更加舒适的同时，降低空调、供暖带来的能耗。

三、户型分析：装配式大平层低能耗高品质

为了提升家庭生活便捷度，府前龙樾在居住空间上下了功夫。南向主卧采用套房设计，考虑到朋友或家人临时居住，单独设置了客用卫生间。一方面，既避免了家人共用卫浴间的时间调配，让家庭中每位成员都能拥有独立专属的世界。另一方面，也保障了各自的私密性。不过客卫为暗卫，通风采光问题还需要解决。

另外，考虑到现代人的住房空间功能更为细化和纯粹，大部分时间都会在公共活动空间度过。因此将府前龙樾客厅的整体面积保留在30㎡左右，不论是家庭聚会还是接待访客空间都很充裕。

北向卧室面积约在14㎡，完全可以当做一间独立的卧室居住。如果您是三口之家，北向卧室还可以改造为书房，除了放置书柜，还能留有充裕的活动空间。临时办公或给孩子学习都能拥有一个静谧的空间。

不久前，府前龙樾推出了三期新品，其中涵盖167㎡四居产品，四室两厅三卫设计让居住空间更加宽阔，且细节设计也体现出府前龙樾的精致用心。

167㎡四居南北通透、户型方正，南向客厅面宽达到5.6米，不仅有三面采光，两间主卧还满足正南向采光。三卫设计也能满足更多家人的使用需求。

功能区域划分明显，厨房紧挨餐厅，餐客分离，生活仪式感极强。U型厨房，“洗切炒”动线清晰，而且厨房还带有宽阔的窗户，通风效果更好，还能避免油烟进入室内。另外，167㎡户型还配有约4㎡的家政间，更好的解决了收纳难题。

值得一提的是，南向两间卧室位于起居室两侧，相互独立互不干扰，且卧室均采用套房设计，各自生活私密性更高。西侧主卧内还设立了衣帽间，可以供男女主人放置衣物。北向的卧室可以留给孩子居住，独立书房远离客厅，孩子学习读书时也能避免受到干扰。南向卧室也可以留给老人居住，采光效果好，套房设计也能提升生活私密性。

125㎡样板间细节

三玻两中空玻璃及断桥铝合金边框，能达到很好的隔声、保温、增强气密性的作用，让室内环境更加舒适的同时，降低空调、供暖带来的能耗。

卧室采用飘窗设计，可以将飘窗处设计为置物格，提升采光效果的同时增加室内空间利用率。

书房窗户同样采用的是三玻两中空玻璃及断桥铝合金边框材质，保温隔热，还能隔绝部分室外噪音干扰。

四、交通出行：紧邻京密高速出行方便

轨道交通：府前龙樾周边暂无地铁线路。项目东侧约450米处为高铁怀柔站，市郊铁路京承线在此设站，跨通州、顺义、怀柔、密云四区，南起通州西站，北至怀柔北站和密云北站，运路全长约80.8公里。

公共交通：府前龙樾周边暂无地铁线路。项目东侧约450米处为高铁怀柔站，市郊铁路京承线在此设站，跨通州、顺义、怀柔、密云四区，南起通州西站，北至怀柔北站和密云北站，运路全长约80.8公里。

自驾：府前龙樾紧邻京密高速和通怀路（建设中），京密高速无红绿灯直通连接京承高速，不论进城还是出城都很快捷。通怀路是一条贯穿北京东部的南北向联络通道，途经通州、顺义、怀柔、密云四个区，实现怀柔与城市副中心直通互联，通怀路预计2021年底竣工。

五、周边配套：满足日常所需休闲配套较少

教育：

项目周边2公里范围内覆盖：

9所幼儿园：怀柔镇中心幼儿园（364米）、北京怀柔东关幼儿园（660米）、北京市怀柔区第六幼儿园（884米）、北京市怀柔区第四幼儿园（907米）、幼佳双语幼儿园（930米）、北京嘉华国际幼儿园（1.1公里）、怀柔一幼（1.2公里）、北京怀柔津桥幼儿园(滨湖北街)（1.3公里）、北京市怀柔区第二幼儿园（1.5公里）；

8所小学：北京市怀柔区第三小学（933米）、府前胡同小学怀柔分校（1.2公里）、怀柔区第一小学（1.2公里）、皇城根小学（怀柔分校）（1.3公里）、北京市怀柔区第五小学（1.3公里）、怀柔中心镇小学（1.4公里）、怀柔区第二小学（1.4公里）、北京光明小学（怀柔分校）（1.5公里）；

5所中学：北京市怀柔区第五中学（675米）、北京市怀柔区第一种学（1.3公里）、北京市怀柔区第二中学（1.4公里）、张各长中学（1.5公里）、怀柔三中（1.7公里）。

医疗：

距离项目最近的为北侧的北京康益德中西医结合肺科医院，约600米；东侧直线距离约1.4公里还有北京怀柔医院；5公里范围内还覆盖北京市怀柔区妇幼保健院（1.8公里）、北京中医医院怀柔医院（1.4公里）、首都医科大学附属北京妇产医院怀柔妇幼保健医院（765米）等。

公园：

项目周边公园众多，距离最近的为怀柔城市森林公园，是怀柔首个城市森林公园，直线距离约725米。公园总占地面积约82.79公顷，其中绿化用地约72.75公顷，水体用地约3.32公顷。北侧直线距离约1公里处还有滨湖万米健身公园，环境优美，有池塘假山，各种运动器材，方便健身散步。

商业：

项目3公里范围内有多家商超围绕，东侧有星东天地生活购物广场（约880米）、西侧有大星发大卖场（1.2公里）、物美（1.1公里）、以及京北大世界（1.1公里）和青春万达广场（1.2公里）等。

六、价格分析：总价473万暂无同价位竞品

价格现状：

项目价格现状：目前府前龙樾所在的老城区内并无其他在售新房项目，北侧直线距离约4公里处为北科建·翡翠华府，8公里处为水岸雁栖。目前府前龙樾新推三期产品，户型涵盖110-167㎡产品，均价约4.5万/㎡。

北京市场现状：北京第二批集中供地中，怀柔区仅有1宗，地块距离老城区较远，相比之下府前龙樾地理位置更具优势。

对比周边新房：目前府前龙樾所在的老城区内并无其他在售新房项目，北侧直线距离约4公里处为北科建•翡翠华府，目前均价约为3.9万/㎡；8公里处为水岸雁栖，均价约3.6万/㎡，虽然价格略低于府前龙樾，但户型也相对更小。

对比周边二手房：府前龙樾周边在售单价最高的二手房小区，目前均价4.1万/㎡，但户型跨度较大，包含建面约55㎡-140㎡左右；其余大部分楼盘均价均未超过4万/㎡，且建造年份较早，居住品质不如府前龙樾高。

价格潜力：

这几年，怀柔城区面貌变化很大。承办APEC会议等重大活动，让区域的基础设施也变得更加完善。未来随着怀柔科学城的快速发展，老城区或将能够承接一部分居住需求。另外，以目前供地情况来看，核心城区周边新房售价也已走入4万时代，但地块属性或更为复杂，相比之下府前龙樾后期具备一定的升值空间。

七、项目亮点

1、总价473万起普宅线以内首付更低

府前龙樾目前均价约在4.3万/㎡，以110㎡户型计算，总价约在473万/套，低于北京普宅线（475万），首付比例更低。适合初次改善客群。

2、全南北通透+装配式建筑

府前龙樾的建筑主体采用的是统一装配式建筑，在标准层卫生间地面的处理上，布置了同层排水，还有楼板层、地暖保护层、绝缘层、防水层、砂浆保护层等，用以提升防水、保温、降噪性能。此外，府前龙樾的户型均做到了南北通透，提升改善客群居住品质，降低能耗。

3、高端“龙樾系” 居住品质有保障

北京城建将高端产品系“龙樾系”带到怀柔，打造约16万平方米的新中式社区。整个社区没有配备底商，而是将商业部分集中在一处。这既保障了社区的安全性、私密性，高端性，又可便捷的享受全面的商业服务。此外，府前龙樾打造“全人车分流”社区，不仅保证地面上没有机动车通行，即使电瓶车、自行车，都可通过专属的自行车电梯停放于地下，让地面实现完全无车化，充分保障业主居住安全。

八、项目不足

项目距离主城较远，且周边无地铁线路，通勤时间略长。