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  昨天讲了海淀，今天再来看看望京。因为据说，望京房租涨幅更猛！

  这是真的吗？

  两三天前，有粉丝在居不易群里爆料：北纬40度102平两居房租成交价从8200元/月不到，一年上涨到1.15万/月左右，涨幅达28.7%。

  从网友爆料的截图中还可以看到，北纬40度二期98平两居房租去年8700元/月，小二对比后发现，今年同面积户型房租也已达1.15万/月，房租上涨了24.35%！

  此前一篇文章中，小二曾提到望京核心区的一居租金上涨了700元/月，且7月末8月初，曾出现过一套房10个客户去看的真实场景。

  部分区域房租水平甚至已经超过疫情之前的高点。那两居租金上涨是否真的凶猛到超过一居在百分之二十左右？小二再次前往望京一探究竟！

  01 北纬40度

  两居房租最高达1.7万/月 

  同比去年上涨10%

  对，你没看错，北京朝阳区五环外，北纬40度二期87平两居，目前对外出租的租金达1.7万/月，且房东要求租期需在2年以内！

  熟悉望京的粉丝应该知道，如果在望京核心区工作，居住在北纬40度，走路5分钟即可达来广营地铁站，既可享受到区域成熟的各项配套，又可比在望京核心区租两居成本降低3000元以上。

  正如小二采访到的一位北纬40度的业主，他最大的感受就是便利。“离地铁来广营步行5分钟左右，这个距离既不会吵，又很方便。我家孩子上的北纬蓝天幼儿园，老师负责任，孩子也爱去，报名的时候只要是北纬40度的业主孩子基本都能上，没听说有不录取的。小区物业不错，有什么问题，一打电话就到了。”

  回归正题，据经纪人介绍：去年疫情期间北纬40度房租出现过历史低点，两居最低八千多元左右，目前两居租金在1.1万/月-1.3万/月，这与前段粉丝爆料基本一致。

  但经纪人也指出，去年是因为疫情，且房子各项条件都差才会有八千多的，现在如果也找类似条件差的租金到了近一万，小区平均租金涨幅10%，且目前租赁市场还是比较火热的，但已经有开始下行的趋势，等到了9月中下旬将更“冷”一些。

  那望京其他小区房租涨得如何？

  02 澳洲康都

  两居租金6月最高达1.1万/月

  9月中旬或将松动

  去年8月中下旬，朝阳区澳洲康都小区内飞来了野生白头翁，这让小区的居民十分开心，有的居民准备了鸟食，还有的居民为白头翁搭了新窝。

  虽然后续新窝被破坏，白头翁也不知所终。但这些原本在野外生存的鸟类也会选择和人类共生，足以说明小区47%的绿化率和整体小环境很不错。

  连鸟儿都喜欢的小区，其实两居租金水平也不低。据小二实探，目前澳洲康都两居的租金在9800元/月-1.2万/月。另据贝壳数据显示，澳洲康都两居租金从今年5月开始上涨，到6月到达最高1.1万/月，比同商圈贵1000元/月。供需环比上周下降16.3%。

  澳洲康都建成于2006-2007年，最核心的竞争力首先是地理位置，距离东湖渠地铁站仅700米；周边有三个公园，小区有自己的花园并配有会所。户型从40平-200平近30种户型不等，也满足了不同租房客群的需要。

  小二在实探中发现，澳洲康都两居租金水平虽然比北纬40度高，但其居住密度远高于北纬40度小区，且因为户型种类多，小区会有各种复杂因素。据经纪人透露，如果想在澳洲康都租两居，可以稍微等等，到九月中旬后或许能租到性价比更高的房子。

  03 上京新航线

  备受买房和租房家长青睐 

  两居最高达1.25万/月

  在北京的租房客中，有一类非常特殊的群体：家长。他们或许在北京已有住房但仍需在学校附近租房；或许是将自家学校附近的房子对外出租，选择舒适度更好的其他小区；又或许是让家中长辈租住在学校附近照料孩子，自己在公司附近租房……

  每年的7-8月开学季，各个学校附近的租房市场都会很火热，也是一年中房租的高点。正如小二去探访的上京新航线，与朝阳区最优质的的学校之一北京陈经纶中学分校仅隔一条马路，两居的房租在今年7月最高达1.25万/月，三居更是达到了1.7万/月，比同商圈高出1000元/月。

  要说陈经纶中学分校到底有多牛？小二在学校门口拍到了这样一张照片：

  2020年北京市陈经纶中学分校中考成绩总及格率、优秀率100%；

  各学科满分205人次，占考生人数的66.77%；

  575分及以上全朝阳区53人，本校5人；

  570分及以上全朝阳区364人，本校30人，占考生总数的10%以上；

  560分以上考生120人，占考生总数的近40%，市级示范校录取率94.13%。

  正因如此，上京新航线对外出租成交非常快，小二去看的两居，仅隔3天，就已经被租了。

  经纪人也直言，“上京新航线很多业主买这里的房子就是为了孩子上学，而七八月份租房人群中家长占比也不少。除了学校，距离地铁东湖渠站仅220米，距离望京华彩商业中心320米，周边各类配套成熟完善。小区均价都已经10万/平了，房租一般会比房价上涨滞后2-3个月，再和七八月份租房高峰期一叠加，房租能不上涨吗？”

  04 华樾北京

  阿里巴巴新总部要封顶  

  阿里员工成购房主力

  一个区域要发展，强有力的产业辐射和带动作用是无可比拟的，亦如阿里巴巴对望京区域发展的影响。

  自2016年阿里巴巴集团实施北京、杭州“双总部”战略以来，集团总部及文娱、健康、高德总部，达摩院、研究院和金融科技创新中心均落地朝阳，形成“四总部两院一中心”的发展格局。

  也就在近期，经过20个月的建设，阿里巴巴北京总部园区实现主体结构全部封顶，预计2022年6月完工，2023年正式投入使用。

  阿里巴巴的员工购买力有多强？据小道消息，朝阳华樾北京总房源132套，阿里员工已登记150组左右。

  阿里巴巴高管的可承受租金水平有多高？望京区域内除了前文提及的三个小区外，东湖湾、臻园、保利中央公园等高端小区也或多或少有阿里高管居住，以臻园两居为例，目前租金目前在1.4万/月左右，保利中央公园三居租金在2.1万/月起。

  就在9月2日，阿里巴巴已启动“阿里巴巴助力共同富裕十大行动”，将在2025年前累计投入1000亿元，助力共同富裕。为促进十大行动落地，阿里将成立一个专门的常设机构。

  小二有个大胆的猜测，如果阿里将常设机构也安置在北京总部，或将对区域发展和辐射面有更高层级的提升。

  05 

  房价上涨+新房稀缺+传统租房旺季  

  三重因素带动房租上涨

  从望京三剑客涨价到望京次新再领涨，传导至房租上涨，望京一直是朝阳区楼市的风向标。

  而房租上涨的原因，小二总结有3点：

  1.区域房价的上涨。据安居客数据，北纬40度、澳洲康都、上京新航线年均涨幅均超20%，其中澳洲康都年均涨幅最高达25.39%。北纬四十度目前成交均价已经达到9万/平。

  一般而言，房租的变化比房价滞后2-3个月，再叠加传统毕业季、开学季租房旺季，望京区域的房租上涨也是必然。

  2.望京版块内新房供应还是比较稀缺的。除了上文提到已经基本卖完了的华樾北京，还有刚刚公布案名的建发•望京养云，目前基本无其他新房项目。在这种状况下，租赁优质次新房成了追求品质生活人群的选择。

  3.疫情影响逐步减弱。去年房租最低点还是受疫情影响，伴随防疫常态化，租赁市场也恢复了正常。

  “今年五六月份房租开始上涨，到七八月份达到高点，目前市场已经开始下行。到了9月中旬后，基本就进入了冷寂期。”对未来租赁市场走势，带小二探访的经纪人如是说道。