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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中骏云景台，为您带来项目的全面测评。

  中骏云景台项目位于房山官道，临近南六环良乡出口，打造75-89㎡刚需产品，首付约73万起。项目单价较低，面积段较小，区域内包含品质住宅、中央公园、公交场站等，适合预算有限的刚需置业客群。

  下面我们全方位介绍一下中骏云景台的概况。

  一、地段位置：北京南城计划发展核心区

  中骏云景台位于房山区，北京西南部。《房山分区规划（2017年-2035年）》提出，房山区是京雄、京保石区域协同发展的重要节点，是承接中心城区适宜功能、服务保障首都功能的重点地区。构建“两山四水、三区三轴、三团多点”的空间结构，将房山建设成生态宜居示范区、科技金融创新城。（三轴指综合服务轴、创新发展轴、山水文化轴，三团多点指良乡组团、燕房组团、窦店组团及20个乡镇。）

  北京第四轮城南行动计划，今后5年内将在城南投资约5900亿元。房山是南城计划（大兴、丰台、房山）重要组成部分，现形成“一轴、两廊、多点”的空间战略布局，形成东有北京经济技术开发区、中有北京新机场临空经济区和丽泽金融商务区、西有房山高教园区等重点功能区的发展格局。房山现有航天科技城，中国核安保二院、三院，305所等重点高新技术产业及科研单位。

  项目所处的良乡官道板块, 距良乡大学城3.7km，距房山政府8公里。该板块内目前已经有8000户新房入驻，只要您关注南城的刚需上车盘，那大概率都会对这个区域有所耳闻：均价2万＋，安家北京。

  良乡官道周边环境确实有些萧索，实勘当日从良乡老城驱车前往中骏云景台，过程中城市界面的变化肉眼可见，项目周边配套确实乏善可陈。

  当然，一个新的住区在形成初期，配套跟不上也在情理之中。规划内容表明，官道板块的几个新房地块内有不少的商业、社区医疗、教育配建。如需要大型的商业、医疗配套，还是得向北到良乡老城。

  二、产品特色：低单价、低总价的品质刚需社区

  中骏云景台项目位于房山官道区域，临近南六环良乡出口及京港澳高速。项目占地面积16.6万㎡， 总建筑面积38.1万㎡，总户数3836户，社区规模较大。项目容积率为2.3，绿化率为30%，总楼栋数为18栋楼，其中洋房6-11层，高层15层。交房时间方面，中骏云景台一期预计2023年6月交房，二期预计2023年12月份交房。

  项目主力户型包含75㎡两居、89㎡ 三居，77㎡ 两居，价格区间在215-270之间，，首付73万起，均价仅2.8万起。截止2021年9月份，项目一期89㎡洋房全明3居顺销（其余户型售罄）；二期6号楼 ，15号楼2号楼 13号楼顺销中社区内部配建齐全，涵盖品质住宅、优质教育、中央公园、公交场站等，新中式园林景观设计社区核心位置建设中央公园，社区环境较为舒适。

  三、户型分析：户型方正 居住较为舒适

  75平两居，户型格局方正，南向面宽较大，从空间布局上可以看出中骏在此户型上的用心程度。南向双面宽，主要功能空间客厅和主卧放在南向，保证了充足的采光。并且位于南向的客厅还做出了阳台空间，不仅可以满足业主休闲娱乐的需求，还能将客厅空间向外延伸，获得比普通客厅更宽敞的居住体验。

  南向主卧设置了飘窗，不仅可以将阳光更好的引入室内，而且丰富了主卧的空间感受。餐厅空间放在了整个户型的中心位置，东西方向形成了非常规整的四方空间，整体舒适性很强。

  需要特别注意的是，75平虽然面积较小，但是中骏仍然做出了功能性强的玄关功能区，不仅可以放置一些装饰优化入门体验，而且还能放置一些日常杂物，实用性瞬间增强。除此以外，北向两个房间均有开窗，满足采光的同时，还实现了南北通透的效果，使得整个户型实用性非常均衡。

  89平3居户型功能性完整，舒适性强。中骏在此户型中，将客厅和餐厅融为一体，两个功能空间相结合，形成了非常宽敞明亮的一个整体空间。并且北向与餐厅连接，实现了贯通的空间效果，打造了市面上非常流行的LDK设计。

  南向主卧堪称除LDK设计以外的又一大亮点，89平内做出了主卧套间的设计，主卧套内除主卧主体空间外，还有飘窗以及卫生间，整体居住舒适性较强。

  户型中间核心区域，为长条形的交通空间，巧妙的将户型内部划分为南北两部分。在减少空间浪费的同时，满足了各个空间中间的互不打扰。北向各个功能区全部有明窗设置，四个房间均能通风采光，加快了室内气体的流动，充足的采光也能有效提升居住的幸福感。

  75㎡样板间细节

  客厅带阳台，整体居住舒适性强，阳台将空间效果向外延伸，获得比较好的居住体验↑

  餐厅部分空间合理方正，位于整个户型的核心位置，也兼顾了交通枢纽的功能↑

  U型厨房设计，操作面积虽不算富裕，但是开窗面较大，采光通风效果都不错↑

  主卧满足实用性功能，南向赠送飘窗↑

  卫生间部分功能齐全，面积足够，空间利用率较强↑

  次卧面积约8.6㎡，还可作为书房及儿童活动区使用↑

  89平样板间细节

  客厅连通餐厅及阳台，空间感受非常宽敞↑

  阳台虽然面积局促，但是可满足日常生活所需↑

  LDK设计整体贯穿户型南北，通风采光都能获得比较好的效果↑

  U型厨房，面积足够使用，可满足两人同时下厨操作↑

  主卧套空间较为宽敞，功能齐全，套间内包含独立卫生间↑

  主卧套内独立卫生间，空间利用率很高↑

  入门处的次卧，还可作为书房独立使用↑

  四、交通出行：自驾为主 或乘坐附近公交

  轨道交通：

  项目距房山线良乡南关地铁站4.9km，距房山线良乡大学城西地铁站5km（有市政运营公交车接驳），沿房山线一路向北可与9号线同站换乘。市郊铁路城市副中心西延线，25分钟可从良乡到北京西。另外，项目周边覆盖S6号线（即21号线，规划中），与房山线相连，可到达顺义首都机场、大兴机场。

  公共交通：

  距离项目最近的公交站为一路之隔的官道公交站。项目1km内有8个公交站，分别是：官道站、邢家务东站、邢家坞东站、南庄子、邢家坞路口、官道村东、邢家坞西站、刘丈村东公交站。

  乘坐F33路、F43路、F49路、F78路、F74路可到达房山线良乡南关地铁站。

  自驾：

  项目位于南六环，距离房山核心区5km，拥有“两横四纵”的立体交通网络（两横为南六环、京深路；四纵为京港澳高速、凯旋大街、良常路、京开高速）。

  从项目出发，京开高速可达北京大兴国际机场，东侧5km京雄高速（建设中），不堵车的情况下，良常路驱车4分钟可直接上六环，长于大街驱车20分钟可到五环，京港澳高速驱车30分钟可到西三环，驱车半小时左右可达北京西站，1小时直达副中心。

  项目周围环伺良乡商圈、大学城商圈、CSD三大商圈，构建15-20分钟生活圈。自驾及公共交通都能到达其他大型居住生活圈，如首创奥特莱斯、龙湖房山天街等。

  五、周边配套：满足日常所需 欠缺大型商业

  教育：

  项目距离良乡大学城3.7km，北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等多所高校坐落于此，大学城师生规模达10万人；距离良乡大学城3.7km，北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等多所高校坐落于此，大学城师生规模达10万人。

  项目南侧100米处为良乡镇官道中心幼儿园，东侧350米处为良乡六中，1.8km处有西石羊完全小学，北侧2.8km米处为官道中心小学，以及北京工商大学附属学校（距项5.4km）、北京师范大学良乡附属中学（距项目5.4km）等，组成全龄教育体系。

  医疗：

  距离最近的医院为项目东侧约500米处的良乡镇卫生院，项目6km处为北中医房山医院（5.6km）、房山妇幼保健院（5.7km）、良乡医院（6.4km）以及规划、在建的三甲医院：武警总医院、北京中医药大学附属医院、北大人民医院，不堵车的情况下，10-15分钟即可到达。

  公园：

       项目落子京南生态氧源之畔，周边一河五园，拥有万亩森境。项目中心为中央公园，周围有良香公园（距项目3.3km）、富恒观光园（距项目4.3km），昊天公园（距项目6.1km）、新城滨水森林公园、郊野生态区公园、长阳公园等公园，生态环境良好。

  商业：

  项目周边良乡商圈、大学城商圈、CSD三大商圈环伺，打造15-20分钟生活圈。项目可到达华冠购物中心（3km）、家乐福（5.9km）、龙湖天街（7.4km，18万平、紧邻良乡大学城）、绿地缤纷城（8.7km）、 中粮万科半岛广场（10km） 等商业配套。

  项目东侧是首开熙悦龙湖天街，预计2021年9、10月营业。此外，项目自建约2万平的大型商业配套。

  六、价格分析：低价上车刚需精装盘 性价比高

  价格现状：

  项目当前售价：中骏云景台均价2.8万元/平，首付73万起，总价215万-270万之间。在售户型75㎡两居、89㎡ 三居，77㎡ 两居。

  区域价格现状：从房山区近年土拍供应来看，中建京西印玥均价4.3万元/平（纯商品房，73-106㎡二至四居），中海寰宇视界均价5.8万元/平（纯商品房，72㎡二居、96㎡三居、135㎡四居），金地·璟宸均价4.5万元/平（纯商品房，95-146㎡三至四居），整体楼面价1.8万元/平起步，楼面价最高为中海寰宇视界3.5万元/平，区域地价房价水涨船高。

  项目周边新房：区域在售限竞房除了华发·中央公园在良乡大学城外，其他项目皆位于良乡新城官道板块。区域2017年出现北京第一批限竞房,中海金樾和著（均价38994元/平）和旭辉城（均价2.9万/平，75-116㎡二至三居），后续又有恒大御峰（均价2.9万元/平，79㎡二居、87-129㎡三居）、中骏云景台项目、华发·中央公园（位于良乡大学城，均价4万元/平，85-139㎡三至四居）等。

  项目限均价低，与恒大御峰同样为限均价35344元/平，且都为精装交付，而之前毛坯交付的金樾和著和旭辉城限均价38994元/平。且项目限均价与楼面价之间仍有较大盈利空间，在限竞房中较少，在保障开发商利益的同时可保证楼盘质量。

  周边二手房：整体来看，房山二手房均价3.1万元/平，与怀柔持平，高于密云与平谷。良乡板块二手房均价3万元/平，长阳均价3.7万元/平，二者高于区域其他版块。金地朗悦均价4.7万元/平，76-130㎡二至六居；首创·紫悦台均价4万元/平，25-127㎡一至三居。而项目均价2.9万元/平，与周边二手房存在价格倒挂，低价入精装新房，性价比高。

  价格潜力：

  项目价格潜力：截止目前，北京新房基本进入6万+时代，六环成为分界线，刚需小户型上车门槛提高。房山是北京近郊区的价值洼地、“刚需基地”，良乡大学城、长阳等区域崛起，万科、中铁建、旭辉、中粮等开发商入驻，未来该片区发展不错。 

  另外，房山是北京“南城计划”的核心区域，交通、产业发展迅速，规划为生态宜居示范区。项目位于房山良乡中轴、正处南六环。目前良乡老城区、长阳、良乡大学城三个商圈发展饱和，开发商往南边拿地，良乡新城发展潜力大。均价2.9万元/平可低价上车，潜力看好。

  七、项目亮点

  1、均价2字开头 价值洼地 低价上车

  今年北京首轮集中拍地中，六环内新房指导价差不多6万＋/平，套内70/90政策也使入市改善户型多，刚需上车门槛高。房山是北京近郊区的价格洼地，项目均价2.9万元/平，总价188万起，可低价上车刚需盘。

  2、社区自建配套完善 总价低性价比高

  中骏云景台为精装交付，低单价低总价性价比较高。区域涵盖品质住宅、全龄教育、中央公园、公交场站等。社区内建设有新中式园林景观设计，三季有景四季有花。且户型设计合理功能完善。在北京单价2万+的楼盘中比较少见，品质有保障。

  3、南城计划核心地带 未来可期

  房山是北京“南城计划”的核心区域，交通、产业发展迅速，规划为生态宜居示范区。项目位于房山良乡中轴、正处南六环。目前良乡老城区、长阳、良乡大学城三个商圈发展饱和，开发商往南边拿地，良乡新城发展潜力大。均价2.8万元/平可低价上车，潜力看好。

  八、项目不足

  区位劣势：轨道交通不便，周边两公里内无建成地铁，距项目最近的地铁站为5km处的房山线大学城西站；目前周边配套不足，更多为项目自建商业和配建学校，有待落地发展。

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