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  “这个房子我买了就几乎没涨，虽说是三环，但是这南三环还不如北五环呢……”一位粉丝跟小二吐槽。

  这位粉丝是三年多前买的南三环石榴园南里小区的一个开间，最近他把自己的房子挂出去准备出售。

  小二好奇，为什么才买两年多就要卖呢，于是出现了上述吐槽。

  上半年，全北京都在涨，南三环的丰台石榴庄区域没涨？是个例还是普遍现象？

  小二实地走访了一圈，先是跟这个片区的中介询了询价格走势。发现最近半年多，石榴庄区域一居室价格确实几乎没涨，但是80多平的次新房两居室总价还是涨了四、五十万。

  然后又和这个区域生活的居民聊了聊生活感受，老居民普遍表示生活很方便，日常生活用品采买方便，出行有十号线地铁，还有六、七趟公交车，总之一句话就是宜居。

  01 价格洼地

  老小区均价约5.2万  次新均价约6.1万

  据链家网显示，石榴庄区域内接近2000年建成的石榴园南里、北里小区，均价约为5.2万，其中，一居室均价5万左右，两居室均价5.5万左右。

  2005年左右建成的次新房小区彩虹城，均价约6.1万。46平的一居室不到280万就能买到，均价6万左右，朝向差些的5.6万左右也能买到。两居均价高些，在6.5万左右。

  区域内数一数二的世华水岸均价也仅在6.7万。目前诚心出售的107平两居室，报价705万，约合6.5万/平。153平南北朝向带小院三居室，报价1160万，约合7.5万/平。

  小二跟中介小哥聊天时，让小哥给查了区域内比较有代表性的大盘，彩虹城小区一居的成交情况，目前诚意在售的51.16平的次顶层西南向一居报价288万，小哥说280**下来，再想低的话，可以跟业主面谈。而在四月成交的一套同户型的一层房源售价272万。“一居室涨幅不大，今年春节前整体都比较低，后来四、五月份涨了点，但是挺有限的”中介小哥说。

  相较一居室，彩虹城八九十平的两居室价格涨幅就算大了。小二选了一套报价609万的90平2室2厅中介小哥介绍，“三、四月份朝阳好楼层好的能卖到540万左右，现在的话，590多万就挺好卖的，一般得600万往上了”。

  小二提出想要拍下近期的成交价格或者让小哥把价格截图发我下，小哥说：“真不行，姐，您看看就行了，公司现在管的严，不能拍您要想知道什么，我告诉您，我在这儿块五、六年了，什么时候什么价格成交的房子什么情况，我都了解。”

  了解完情况，小二快出中介门时，又问了中介小哥一个问题：“你觉得这个区域最大的卖点是什么呢？”小哥说：“就是价格低，好歹算三环，首付有个八九十万就能买个开间”。

  02 宜居区域

  地铁十号线+首航超市+京港城

  告别了中介小哥，小二去了粉丝要卖的石榴园南里小区，他买的房子2002年建成，在小区里算是楼龄比较新的一栋了，6层板楼，小区紧挨着彩虹城，单价却要低将近1万，最大的原因应该就在物业管理了。

  彩虹城小区，有门卫，业主进出要刷卡，外来人员要登记。石榴园南里小区也有门卫，但门卫更多的是负责看着车辆出入收费，人员步行的话，在行人走的小门，随便进出，没有人问，没有人管。

  小二到小区的时候是下午三点多，小区内有几个60多岁的阿姨在阴凉处聊天。小二凑过去聊了聊居住感受。

  阿姨普遍认为，生活在石榴庄区域生活便利，走路十五、六分钟能到一个不小的菜市场，十分钟距离内还有两个大超市，首航和物美、每天都有特价菜，这个区域的很多阿姨都是每天这两个超市都去一遍，两边比价，哪家便宜在哪家买。

  十分钟步行距离内还有一个京港城，里面有万达影城，还有鱼乐贝贝、海贝儿等孩子游玩的地方。

  其中有个阿姨的女儿在东三环居住，阿姨说“就不愿意去她那边，菜价比咱石榴园这边能贵一倍了”。

  年轻人居住在石榴园区域，更多的看中的是交通便利，区域内最近的是十号线石榴园站，一站地能到三站交汇的宋家庄地铁站，还可以换乘4号、8号、13号、14号线、16号等众多地铁线。

  除此之外，出了石榴庄地铁站就有一排小饭店，烤串、粥面、麻辣烫、炒菜，想吃什么都有，非常方便。

  03 房价低原因

  无产业

  石榴园乃至整个南三环一带都可以说是北京的价格洼地，那原因是什么呢？

  小二认为南三环房价低，并不是因为南三环地段有什么问题，这里的配套也相当齐全，是个完全成熟的居住区，居住没有任何问题。

  价格之所以低，也不是说它没涨，只是它的涨幅不如北部区域。这个是北京的整体功能布局造成的。

  就像通州，之所以实行“双限购”，是因为宣布了成为城市副中心之后，价格出现跳涨，但是这也不是因为通州本身的原因，是政府赋予通州新的定位，造成了其价格的上涨。

  北部新兴产业发展迅猛，产业园区一个接一个，金融区商务区也到处都是，但是，南城很少。

  尤其是南三环，由于开发早，区域内没有什么成片的土地可供开发，周边也没有产业区可以带动发展，这种情况，造成了南北房价差距的形成。

  04 是否可以买

  刚需可下手

  小二认为，由于周边没有产业，所以南三环的价格趋势不会有大的变化，只会随着北京整体房价的涨跌走势运行。

  也就是说，如果没有重大的特殊情况出现，南三环的价格不会独立于大趋势，不会快速上涨，但是也同样不会出现贬值。因为北京的大方针是稳房价，房价的大盘走势是由众多的普通居住区的价格决定的。

  所以，纯刚需可以选择看看这个丰台这个宜居的价值洼地区域。