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  01.问：在西城区全款1000万，不考虑学区，考虑自住和升值稍好点的，这想法是否可行，是否有合适可选的，或者您有其他的建议吗？

  答：西城的房子都在学校招生简章之内，只是学校的排名有先后之分。

  您的情况不考虑优质学区，考虑自住和升值好点的话，建议优选位置、交通好的次新房的大两居或者小三居。

  可以重点考虑广外区域及牛街区域或马连道附近。

  广外区域您可以考虑远见名苑，2004年建成的建成，距离地铁7号线达官营站0.5km，目前正东向83平2室1厅报价910万。

  马连道您可以看下瑞莲家园，建成于2002年，小区向东500米就是年底即将通车的16号线红莲南里站，往南一站就是丽泽商圈。目前朝南向2室2厅93平报价990万。

  北欧印象2003年建成，距离地铁16号线红莲南里站600多米，小区共4栋楼，自带双语幼儿园。目前东南向105平2居报价1080万。

  牛街可以看陶然居，2000年建成，距离4号线陶然亭站0.4km，7号线菜市口站0.8km，周边配套十分齐全。目前在售有西南向77平2室1厅，报价920万。

  以上都是学区属性相对较弱，但楼龄较新，居住舒适度更高，保值增值性也比较好的小区。

  02.问：想买海淀的房上学，多校后不知道该何时买，买哪？预算800左右吧，希望是两居60多平的。孩子2026上学，原本计划是今年就入手的，比较中意海实，所以只看了海实的房，但现在各种政策、各种传闻（海实zb很多）就犹豫了。犹豫转向普通一点的、均衡一点的区域？

  答：现在各种学区政策频出，小二建议如果买学区房的话，首选学区均衡的区域。

  800万左右预算，60多平两居，您可以看下小南庄社区，1911前对口万泉小学，小区内60多平南北朝向两居一般报价750万-800万。房子建成于1995年左右，楼龄不是很长，小区环境也不错。

  万泉小学是传统名校，在海淀区名列前茅，不过将来小升初不太好，50%直升理工附中，另外50%要大派位，很大几率进入十九中。

  还可以考虑下海淀南路，60平南北朝向2居室报价760万，房子楼龄略老，1985年左右。1911前对口八一小学。八一小学就是原来的彩和坊小学，彩和坊小学就是一所一般的小学，但是2014年跟八一中学合并为八一学校，近年来校舍、师资都有不小的改善，2026年上学的话，也是个不错的选择。

  03.问：海淀非牛小附近的房子还得涨价呗，2024年娃入学的家庭，该怎么买，还等不等？

  答：2024年上学，如果想给孩子学区房，小二认为可以买，随着教师轮岗制度的实施，未来，海淀区整体教学质量也将得到提升，特别是和**学校同一区域的学校，对口的房子房价可能还会小幅度上涨。

  例如，双榆树一小、双榆树中心小学。这两所小学对应的学区内有中关村一小、二小、二小华清校区、四小，人大附中实验小学。如果教师轮岗，很可能片区内的轮换，也就是双榆树这两所小学很可能会享受到目前中关村一小、二小、人大附实验小学的师资。

  04.问：海淀小西天差学区，今年涨了20%，置换现在卖出时机合适吗？

  答：目前看，整个北京房价都已开始平稳，随着二手房贷款收紧，以及北京新出台的夫妻离异，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房的政策。小二认为，北京房价整体上行的可能性不大。

  如果您是置换自住，可以卖出，在同周期内，基本不会有赔和赚的问题，因为买和卖点在同一时间段。

  05.问：非京，2025上小学，预算1000万内，通勤西二环和望京央企稳定，想看大致的学区规划和启动时机？

  答：非京籍也可以在西城入学，但都是调剂入学，进入比较差的小学。在朝阳望京则可以入学多校划片下区域小学。当然朝阳多校划片也在执行中，望京小学有不错的也有较差的。

  2025年上小学，100%干部教师流动已经执行2年以上，效果应该已经出来。小二认为，教师流动西城的效果肯定要好于朝阳。意思是西城二流学区教育质量的提高要比朝阳更明显。因为朝阳太大，区域太不平衡，优质教育资源比较少。

  那么西城的差校是否会消灭掉呢？也很难。生源比教师资源更重要。西城客观上还有一些生源较差的学校存在的，要当心这些学校。

  另外，1000万，在西城和朝阳购买的房产居住品质也截然不同。在西城可能是40-50平老破小，望京则是70-90平的次新房。

  最后，如果你愿意牺牲居住品质，1000万内你可以买金融街的最小户型，大概率被分配到金融街华嘉小学。有机会初中分配到优质初中。在这些年内，建议努力通过积分落户，留在西城高考。

  或者现在望京就近上小学，四年级前实现落户北京，再考虑转校到西城。

  总之，你一定要全力以赴通过积分落户北京。否则纠结在哪里上学意义不大的，因为您孩子还是不能在北京高考。

  至于启动时机，还是尽早出手为好，越往后政策不确定性越大。

  06.问：目前想给老人换房。国贸附近的房最近在涨，想换到北五环农大附近，或者树村、西北旺、清河、上地、回龙观板块，不知哪里比较适合？通过置换老人还能留出一部分养老资金。请问什么时候置换比较合适？另外能否预测下明年的楼市？

  答：1、聊聊几个区域：树村近颐和园，位置好，融创项目估计很难买到，可以关注，运气好能抢到，不错的；

  西北旺人少清静，配套目前比较差，但未来1-2年会有明显改善，有钱的话万科如园和西山壹号院看看；

  清河和上地优质次新盘也不多，世华龙樾可以看看；回龙观不太推荐。

  2、置换的话，同期置换就好。因为是置换，不太存在价差。其实国贸附近一些楼盘已经停涨，现在卖合适。而海淀一些区域已经在降价了。

  3、明年楼市很难预测，很难，很难。目前没有看到任何人谈明年楼市走势。

  07.问：预算1200万到1300万左右，之前考察了海淀西城和朝阳，最后决定躺倒在朝阳，对比了朝外嘉铭和帝景，准备买帝景。还是对目前政策带来后续的影响不太清楚，想看看大家都是怎么操作的？前两天不是说老师要跨区教学，害怕花钱买了学区房，然后到时候不值钱了。

  答：首先，8月25日最新新闻，教师的跨区轮岗原则上全区内轮岗，不是全市，也就是西城在西城轮岗、东城在东城轮岗、海淀在海淀轮岗，不过同一教育集团的校长、骨干教师可能会跨区轮岗，普通教师将陆续开展派位轮岗，轮岗人员要求在同一所学校工作满六年，距离退休超过五年。

  以东城区为例，东城区将以先教师后干部、先小学后初中等的方式，在本学年度实现干部教师轮岗不少于2000人，力争用三年时间实现东城区义务教育阶段学校干部教师100%轮岗。

  这里面和您直接相关的要点是：教师轮岗是同区域轮岗，推导朝阳区也应是区域内轮岗。但目前还未真正实施，效果和影响不太好直接评估，但可以确定的是：未来教育会更均衡化。

  其次，多校划片政策其实还是会考量就近原则。据中介介绍今年3月招生陈经纶帝景分校开了8个班招320名学生，其中300个名额是给到珠江帝景，其余20个是周边小区。所以珠江帝景能上陈经纶帝景分校的概率和比例是远高于其他小区。

  最后，珠江帝景楼盘的价值除了学区，还是有地段、商业配套、医院配套等影响。小二建议，优先考虑您的孩子能获得良好的教育和成长环境，学区房值钱与否真的很难预测，只能说尚需时日观察。

  08.问：我想在南沙滩那边买个三居室，科学院南里那几个小区，中和家园，南沙滩小区等等，能否麻烦帮分析一下，那边的情况？我现在卖房，卖完了后换房，什么时候买比较好？年底？

  答：科学院南里三区、科学院南里四区、科学院南里六区、科学院南里七区和中和家园、南沙滩小区相距都在900米左右，相关配套很成熟便捷，也都属于重叠状态。配套学校是中科院附属实验学校、南沙滩小学；周边有地铁15号线北沙滩站、8号线奥林匹克森林公园站；附近有奥森公园、塔院城市森林公园等，距离306医院也不远，商业配套里有华创生活广场、新奥购物中心等。

  中科院南里三区、四区、六区、七区是科学院单位分房，小区业主多为中科园教职工，业主人文素质高，整体绿化率30%左右，楼间距大采光和通风较好。因为是老小区，存在噪音问题，且大部分楼栋无电梯。

  中和家园是建成于2000年只有4栋楼的小区，面积不大绿化一般，3栋南北向板楼不临街，1栋东西向电梯高板楼，无地下停车场，停车不是很方便。

  南沙滩小区是建成于1981年的老旧小区，容积率2.8，三居室有80平、115平的户型。

  综合区位、物业管理、户型、性价比、楼龄及三居户型，这三个小区综合条件从高到低排序：中科院南里>中和家园>南沙滩小区。

  至于买房时间，小二建议现在可以开始查找资料并实地看房，甄别判断好心仪的小区和户型后，并关注银行贷款情况，可在银行贷款额度宽松些时买入。当然，这里面要提前考虑到卖房后和新买的时间差，尤其是付款周期。

  09.问：我们首付大概可以有250万左右，首套首贷，主要希望周边环境比较好，户型好，有哪些区域可以选呢？一个在望京，一个在国贸。比较喜欢6号线东边，朝青那块感觉户型好的都买不起，买得起的都是朝西的这种。

  答：按首付35%来推算，您的总预算是在714万左右。

  望京区域推荐看看望京新城和大西洋新城，两个小区都在望京核心区，14号线阜通站、14号线&15号线望京站都走路即达，周边环境都是不错的。

  大西洋新城可以算是望京区域第二梯队次新品质楼盘代表，共有七期、58栋楼、3725多住户，户型包含从三十多平一居到三百多平六居，是名副其实的大社区，小区园林绿化属于典型的南方特色。

  综合楼龄、小区环境、居住人群和物业管理来看，大西洋新城要优于望京新城。

  国贸的话，建议再双井附近，推荐关注富力城和合生国际花园。但以目前的预算，都只能考虑这两个小区的一居，但富力城和合生国际花园的小区环境、人员素质及各项配套都非常成熟。

  如果喜欢6号线朝青版块，又希望户型好，可以看看华纺易城西北向两居 、天鹅湾北区南向一居。

  10.问：您好，最近在看季景沁园南北的两居，我觉得应该等等，父母想赶快买，您觉得多少钱入手比较合适？

  答：今年4月，季景沁园南北118平两居真实成交价1046万，但最近这几个月没有同户型成交。季景沁园7月贝壳均价84655元/平，小区现在房价和成交量处于稳定状态，可参考两居均价9万+ ，三居8万+。

  但实际成交也和房东卖房期望值、房屋装修、付款周期等等直接相关，目前在售的：120平两居南北向11层报价1180万，119平两居南北向7层报价1198万，以目前的报价来看市场在高点，建议再观望一段时间。

  11.问：我是个人有西城实验二小广安门分校得学区户口，我想在西城丰台交界买个三居室自己住，有啥推荐吗，谢谢。因为上学有个小房子，就想附近丰台得房子自己住。

  答：可以考虑位于西城的红莲中里，小区绿树于马连道商圈，目前63.5平的小3居室，单价10.3万，总价约660万。小区距离地铁7号线达官营站约980米，在2公里内还有湾子站、六里桥东站多条地铁站，交通出行十分便捷。小区距西城实验二小广安门分校很近，在1公里内，对于有西城实验二小广安门分校学区房的朋友来说，在通勤上也非常方便。

  此外，还可以考虑丰台的嘉莲苑，小区隶属莱户营商圈，目前131平的3居室，单价6万，总价约798万，小区距西城实验二小广安门分校也在1公里内，相比较而言，这个在价格上占更大的优势，很适合刚需上车。在交通方面，小区距地铁达官营站约1.6公里，若想去海淀的中关村，可从达官营站出发，共乘坐10站地铁（包括换乘）即可到达。若想去西城的金融街购物中心，仅需乘坐8站公交即可到达，综合来看，小区位于二环到三环之间，地理位置还不错。

  12.问：您好，我现在在飘home有一套一居室，然后有点想明年置换，目前在看银枫家园的房子，感觉还比较便宜，想问下这个小区有啥硬伤吗？

  答：银枫家园小区没有什么硬伤，小区的户型稍偏大一些，房子主要建成于2001-2002年，单价较低，7月参考单价为5.5万。缺点就是距离地铁站较远一些，约1.8公里，但地铁14号线望京南站有公交车可以直达。

  此外，小区距大型上场约1.4公里，例如方恒购物中心，相对较远，不能满足大型购物聚餐的需求，但在1公里内可以满足日常生活的基本需求。综合来看，目前小区周边的交通、商业配套设施不是非常成熟，但小区的绿化和人文环境好，低密度，居住品质相对较高。