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  现如今疫情常态化，给我们带来了新的思考，我们究竟需要一个怎样的家?究竟什么样的楼盘，才是安全、安心的家园，买房置业该如何选?为购房者寻找安心楼盘，我们在行动!通过从地段交通、配套、医疗、教育、户型等方面出发，对楼盘进行全方面的测评，为购房者挑选安心楼盘提供重要的参考。今天，楼盘测评师走进亦庄新城路劲御合院项目，看它如何经受住考验？

  路劲御合院位于大兴采育镇，地处亦庄新城板块，叠拼产品做到每户“有天、有地、有院落”，400万起的购房门槛，适合南城甚至全北京的改善家庭。

  下面我们就来看一下项目的总体概况。

  一、地段位置：临空经济带 亦庄新城发展区

  路劲御合院位于北京大兴亦庄，目前区域内400万以下房源已经较为稀缺。测评师了解到，有媒体预计：2021年底，亦庄核心区限竞房除个别大户型外，库存量将归为零。而从楼市这几年的成交趋势看，大兴作为南城最重要的区域，其住宅供应和成交一直在各区****。可以感受到，随着亦庄产业落位、大兴国际机场带动，购房人对于南城置业的信心在显著提升，特别是低密产品。

  亦庄目前分为四个板块：河西区、路东区、瀛海区、旧宫区、台湖区、马驹桥区；其中河西区和路东区是亦庄核心区，其他区域为亦庄新城协同发展区。而路劲御合院所处的正是亦庄新城。根据北京市2017-2035年规划，亦庄新城将在2035年建设成为世界一流的产业综合新城。

  路劲御合院位于亦庄新城的采育板块。采育镇本身非常小，常住人口不足5万，听说过的朋友，大多是因为这里的葡萄。因为气候与法国波尔多相似，极其适合葡萄种植业，所以采育镇有不少葡萄采摘园，更不乏葡萄酒庄，甚至某些小区的名字都跟葡萄酒有关，例如波尔多小镇。

  随着大兴机场的落成，经开区的落位，采育从以往的“默默无闻”，摇身一变成为了南城绝佳的低密生态住区，近些年更是吸引了不少品牌开发商来此深耕，也让不少购房者将目光转向了这里。

  由于区域内整体的低密规划，开发商们不约而同地选择在这里打造洋房、叠拼、合院等产品，俨然一副铸造别墅区的势头。虽然采育墅区初见雏形，但要发展成熟，还需要漫长时间的打磨雕琢。但当“葡萄成熟时”，想在采育购房，恐怕也不会是现在这个价格了。

  二、产品特色：有天有地墅院 总价400万起

  路劲御合院项目总建筑面积约15万㎡，其中地下建筑面积约7.3万㎡，由2栋洋房、20栋叠拼、9栋合院、1栋幼儿园及配套附属设施组成，主力产品为建面约68-316㎡叠墅，基于地块全低密规划，每一个产品都是“有天有地有院落”。

  除了叠拼外，路劲御合院还打造了48套合院产品。地上三层地下一层，采用的是270度L型采光面，首层赠送院子，二层和三层都有露台，也是私家电梯，独门独院设计。

  目前项目在售户型面积为：叠拼180-310平，总价400万元/套起，户户赠送私家电梯；洋房89平，三面采光，均价28000元/平，总价260万元/套起；合院260-270平，总价700万元/套起。

  三、户型分析：中叠附带院子 私家电梯

  路劲御合院目前在售户型面积为：叠拼180-310平，总价400万元/套起，户户赠送私家电梯；洋房89平，三面采光，均价28000元/平，总价260万元/套起；合院260-270平，总价700万元/套起。

  其中185㎡中叠产品：

  中叠涵盖了地上二层、地下一层，附赠南向露台以及一层北侧花园。产品整体南向三面宽，保证采光；餐客厨是一体化的LDK设计，没有丝毫浪费面积，未来家人在厨房炒菜做饭，孩子在客厅玩耍；

  值得一提的是，路劲御合院是电梯入户的，可以直达负一层地下空间。传统的中叠在市面的别墅产品中处于尴尬的地位，很难做到独门独院带电梯，但是这样的惬意，在路劲御合院实现了;

南向主卧套房设计，浴缸是标配，而负一层空间可以做SPA、瑜伽、健身等。

  其中184㎡上叠产品：

  上叠共两层，位于三层和四层，实际使用面积超过200平。北向独立花园入户，未来也可以从车库乘坐私人电梯直接进入你的家里；

  三层是三面朝阳采光的全明格局，客厅、主卧、次卧全部朝南，面宽高达11米。自北向南，厨房、餐厅、客厅连为一体的LDK设计；

  一个好的叠拼，这一层就能有一个无人叨扰的书房，舒适度会大幅提高 。当然，还可以设置成家庭健身房，同样的空间我们看书运动，动静结合两不误；

  四层主卧套房，路劲并没有把四层设计为阁楼，而是保留了露台，完全是把空中花园搬进了你家里；

  但如果你想买一个可以拎包入住的产品，可能要有点小失望，因为它是毛坯交付的，不过完美的家总是要适配家庭成员的各项需求，如果能花时间好好设计，也不失为一件好事。

  中叠样板间↑

  当前中叠产品在市面的别墅产品中处于尴尬的地位，因此在设计产品时，项目重点提升了中叠的居住体验，让中叠同样兼备别墅应该具备的属性：独门独院、私家电梯入户，有院子有露台等。

  上叠样板间↑

  四个卧室分别处于上叠的首层和二层，分层而居保证了家庭每一位成员的独立空间。其中主卧套房设有步入式衣帽间及卫生间，并赠送南北超大露台。

  下叠样板间↑

  整体户型南北通透，三面宽设计，带有地下南向采光窗，有效保障地下空间的通风和采光，地下空间也可以有更多可能，赠送面积约80-160㎡的南向超大庭院，相当于市面上联排才能达到的尺度。

  四、交通出行：依靠自驾 地铁暂未落位

  轨道交通：

  项目周边无已建成地铁，地铁s7号线正在规划中，尚无详细官方信息。有消息称s7号线有望于2024年落位，届时可直接换乘亦庄线、7号线、6号线、8号线等，预计将大大提高采育地区的出行效率。

  直线距离约3.8公里处为正在建设中的城际铁路联络线，是连接首都机场与大兴新机场的重要交通干线，途经顺义、通州、亦庄、廊坊、大兴五大区域，可换乘亦庄线、4号线、8号线、6号线、机场线等10条地铁线路，预计2023年完工。

  公共交通：

  项目500m内有多个公交车站，乘坐995路8站可达南三环十里河；乘坐兴43路、兴32路可达地铁亦庄线同济南路站；乘坐兴20路、兴940路可达大兴黄村；乘坐926路可达大兴旧宫。

  自驾：

  项目位于六环外，日常通勤主要依赖于道路交通。不堵车的情况下，自驾40分钟达亦庄科创街的一众产业园和大族广场，一小时达国贸。

  另外，路劲御合院周边路网密集，包括南六环以及首都环线高速（七环），京台高速、京福路、京沪高速和京津高速。从路劲御合院出发经采林路上京沪，可直达东三环十里河桥；新机场建成后沿首都环线高速直接进入新机场北线高速。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：距离路劲御合院直线距离约1.5公里处，为采育镇第一中心幼儿园；周边3公里范围内，还有黄城根小学采育校区、北京三十五中国际部，采育中学等优质教育资源，可实现幼儿园到高中全程教育。

  另外，位于项目内部东北角400米处，还将代建5000㎡幼儿园，规划15班，后期路劲御合院业主可以优先入学。

  医疗：项目周边医疗资源有待完善，北侧800m是采育镇中心卫生院，2.7km外的北京绿康源医院（一级综合医院）是距离项目最近的医院，不堵车的情况下，驾车约9分钟，而三甲医院则要驱车前往亦庄的同仁医院亦庄分院或者北京中医药大学东方医院。

  公园：项目西侧紧邻凤河，丰富的河道绿化和水景资源让其成为业主日常休闲娱乐的聚集地；北侧的采育公园，12万平米生态公园。 另外还有富含多种矿物质的地热温泉，目前建设有"温泉疗养中心"和"亚健康康体中心"两个休闲度假区。

  另外，采育板块还拥有3000亩的原始次生森林，绿化覆盖面积超过40%，2万亩葡萄园也是北京非常重要的葡萄种植基地。

  商业：项目周边商业不算繁华，但烟火气十足。1.5km范围左右有王府井首航生活广场、大润发购物广场，还有一众便民超市、农贸市场，可以满足日常生活需求。另外，采育镇还规划建设三万平米BHG商业中心，用于满足当地居民的日常购物需求。

  六、价格分析：总价400万起 低总价买别墅

  价格现状：

  周边新房：住总兴创如遇（纯商品房）、北京城建宽院国誉府（限竞房）和住总如院（纯商品房）。住总兴创如遇的精装小户型很受刚需人群的青睐，国誉府与如院两个楼盘的面积段则更倾向于改善家庭；住总兴创如遇：53㎡-120㎡一至四居，均价约2.65-3.3万/㎡；北京城建宽院国誉府：户型为152-240㎡叠拼，均价3.11万/㎡； 

  周边二手房：主要集中在项目东南部，商品房和回迁房建成时间在1998-2014年不等。商品房小区主要以波尔多小镇为代表，均价2.4-2.7万/㎡；回迁房小区为育新花园，分为西里、南里等，均价2.2-2.3万/㎡。

  价格潜力：

  路劲御合院叠拼产品总价仅400万起，几乎与亦庄限竞房相当的总价，可以说，这是一个让普通老百姓能够得着的高性价比别墅。下叠比较适合养老和二次改善客群；中叠产品吸纳年轻的首改客；而上叠产品，比较适合35~40岁左右的中产家庭。极具性价比的价格，再加上路劲港企品牌力的加持，以及无可复制的自然资源，路劲御和府未来的保值增值性较大。

  七、项目亮点：

  1、总价400万买别墅 性价比极高

  2021年上半年叠拼产品占别墅细分市场整体成交的61%，同比上涨17%。其中，总价1000万以内的叠拼占到80%，当下市场上购房人更倾向于买总价可控、又保持了比较好别墅形态的叠拼产品。而在路劲御合院，总价400万起就可以买到一个“有天有地有院落”的别墅产品，是一个极具性价比的选择。

       2、低密区域难寻 北京别墅的稀缺性

  北京在多年限墅令严苛的规划要求下，1.1以下容积率出现的几率越来越小。从土地供应来看，2020年成交的44宗住宅用地中，容积率在1.1以下的只有两块地，而今年集中供应的30块宅地里边，能达到容积率1.1的仅一块。路劲御合院容积率仅1.05，是较为低密稀缺产品。

  3、地处采育 亦庄新城发展未来可期

  随着大兴机场的落成，经开区的落位，亦庄新城的采育板块，从以往的“默默无闻”，摇身一变成为南城绝佳的低密生态住区。根据北京市2017-2035年规划，亦庄新城将在2035年建设成为世界一流的产业综合新城。

  八、项目不足

  项目周边虽然自然资源丰富，但是轨道及商业配套欠缺，仍旧需要驱车前往亦庄核心区及城区。但要发展成熟，还需要漫长时间的打磨雕琢。但当“葡萄成熟时”，想在采育购房，恐怕也不会是现在这个价格了。

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