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长河湾

最近，有粉丝私信小二询问西直门附近的房子，这位粉丝想在西直门区域入手一套小区品质不错的三居室。聊天中，粉丝说他之前看上了一套长河湾的三居，“报价2428万，157平，上架三天就卖了，成交价2350万”。

听到这个数据，小二震惊了，157平，2350万成交，单价合14.96万！要知道，在小二的记忆中，长河湾的房子，最高单价也就是13万左右。

不仅如此，粉丝还提到了远洋风景、金晖嘉园这两个小区上半年的涨幅也达到了30%左右！

是什么原因让海淀一个没有学区属性的西直门区域的次新房出现了跳涨呢？

小二去实地走访了一圈，发现这个区域的次新房近半年涨幅确实很大，接近30%，不过目前区域内属于断供状态，三居室的大户型基本没有可售的房源，价格也已经保持平稳。

01 一套12.9万，一套14.9万

同户型八个月时间成交单价差2万

长河湾小区

长河湾小区建成于2005年，以复式户型为主，小区里边都是板楼，外面临街的有两栋板塔结合的。物业同样是封闭管理，人车分流，24小时保安，小区内绿化好，有水系，可以说算是西直门区域环境最好的小区了。

小二去探访的时候，中介也跟小二提到了粉丝说的单价近15万成交的那套三居室，房子在一期的中间楼层，是南北通透的三居，三室一厅一厨两位，8月3日，上架仅5天就成交了。并不是因为业主急售，也不是买家急买，只是因为“三居出房少，这个楼层又好”中介介绍，“长河湾小区要不就是一、二居面积比较小，户型也不好，要不就是四、五居，总价就比较高了，看好三居的客户特别多，但是出房少。”

这个小区同户型的房源成交，再上一套还是半年多前，2020年12月9日，那时海淀或者说北京的房价刚刚有涨的趋势，还并没有真正涨起来。小区二期，同样是中间层，149平，单价12.9万。

“其实二期比一期还要好，二期是六层的板楼，一期九层，而且二期的绿化更好。” 中介也直言“没想到后来这个会卖到15万那么高”。

不过，长河湾并不是所有户型都能卖到单价15万，但是中介说，整体均价“能达到13万多”。

熟悉北京楼市的粉丝应该都清楚，北京楼市过去几年的最高峰值是2017年3月。2017年3月份北京“史上最严的”楼市调控措施出台，然后北京进入3年多的“阴跌期”。

所以，在讨论如今某小区涨价幅度时，与173高点价格对比也成为了解读指标之一。长河湾小区在173时的均价在12万左右，也就是说经过了近半年多的上涨，长河湾的单价已经超过了173最高点1万多。

02 区域内次新涨幅都很大

远洋风景、金晖嘉园均在30%左右

远洋风景

除了长河湾之外，西直门区域内环境不错的次新房当属远洋风景和金晖嘉园了，这两个小区都是2000年左右的次新盘。

小区2002年建成，小区共9栋楼，以中高板楼为主，大户型居多，小区实行封闭式管理，有24小时安保，绿化较好，有儿童游乐设施。

不过，小区4号、5号楼临近二环，会比较吵。另外，由于小区楼栋的排布原因，除2号楼1、2、3单元， 3号楼1、2、3单元， 6号楼全部外，其他楼都会有光线遮挡的问题，如购买需注意。

金晖嘉园和远洋风景相邻，是1998-2003年建成的商品房小区，共8栋楼。小区内有两个大花园，还有水系，同样，物业管理完善，封闭管理，内部有保安巡逻。 

在小二得到的一份两个小区的成交统计表中，远洋风景9号楼1月18号成交一套152平南北通透三居室，成交价1150万，单价7.56万/平，这个是近期最低的一个成交单价。其余成交均价保持在10万上下，而在这份成交表中单价最高的是7月9日成交的3号楼的149.57平三居，成交价1999万，单价13.36万。

这其中固然有楼层、装修、是否满五唯一、是否临街、塔楼还是板楼的诸多因素印象，不过，中介也说“这半年多整体涨幅30%是有的”。

金晖嘉园也是一样，在小二看到的金晖嘉园3居室成交表中，价格最低的是3月20日1545万成交的156平东南向三居室，单价约9.8万/平，而6月3日1506万成交的120平东南北朝向三居室，单价达到12.5万/平，涨幅约27.5%。

03 价格上涨原因

学区房改善需求外溢+整体市场带动+ 2211政策刺激

金晖嘉园

当小二跟中介报出需要三居室时，中介从内网查询了一圈，说“目前，长河湾、金晖嘉园都没有房，远洋风景有一套，业主报价2200多万，问题是不诚心卖，要不我带您看看两居或者四居，咱们先感受下小区环境”

而在看小区环境的过程中，跟中介聊天询问为什么西直门区域作为一个没有学区属性的区域价格会在半年时间内涨了这么多，小二得到了几种可能的原因：

原因1：“西城学区落户房的客户，在西直门买房改善居住”。

西直门的次新房小区中有一部分业主都是在西城德胜、新街口区域给孩子买了学区房的。因为西城学区房价格高，一般都是买个小户型落户，不适宜居住。而稍有些品质的次新单价都在17万左右。以西城的知名次新学区房阳光丽景为例，这个小区目前新上了一套房源，137平报价2470万，单价17.99万/平。而即便是现在价格涨上来了，长河湾最高的成交价格也不过15万/平，不堵的情况下，驱车到育翔小学15分钟左右。

原因2：“整个北京都涨了，西直门肯定也得涨啊”

众所周知的，从去年年底以来，由学区房开始，再是次新，然后老旧小区陆续出现了涨价，长河湾、远洋风景、金晖嘉园作为西直门区域为数不多的有小区环境的次新房小区，价格随着大盘涨也在情理之中。

原因3：“受海淀2211政策影响，着急在海淀落户”

今年6月，海淀教委发布通知，自2022年1月1日后，户籍从外省市或北京市其它区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，而是在区内协调解决。虽然这个政策目前没有明确的官方解释，但被很多家长认为在2022年1月1日后落户，孩子将在海淀全区随机派位，为了争取到区域内多校的可能，着急在22年1月1日前买房。这时，属于海淀区，虽没学区属性，但价格也偏低的西直门次新房成为了很多家长的选择，他们认为先把户口落在海淀，之后再往优质学区买，海淀区内户口调动应该会属于片区内多校调剂。

以上三种原因，各有道理，但同时都促成了这轮西直门区域次新房价格上涨。

04 未来房价走势预测

价格将理性回调

远洋风景

现在西直门的次新价格已经涨起来了，那还要不要买呢？小二的建议是可以观望，不建议着急入手了。

因为，目前西直门的成交已经放缓，房源不足是一方面，出房量少，不管是二居、三居还是四居，可挑选的诚心卖的房子很少。再一个，对于没有学区属性的西直门来说，目前的价格已经没有了太多优势，一些原本看好这个区域的买家因为价格的跳涨开始转战别的区域，也造成这个区域买家变少。

成交量减少，必然的结果就是价格不会再出现大幅度的上涨。

另外，再叠加现在二手房贷款收紧，以及北京新出台的夫妻离异，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房的政策。

目前，西直门区域价格乃至整个北京的房价上行几乎没有可能，应该还会出现理性的回调。所以如果不是急需，小二建议可以观望下。

够不上长河湾、远洋风景这些小区，但看好西直门区域的，小二推荐一个叫海云轩的楼盘，因为原来物业等一系列的问题，造成这个小区目前还有一些单价不到8万的房源在售，有需求的买家可以考虑。