正文

  01.

  问： 预算500万左右，想买小3居，孩子还有一年上幼儿园，在西三旗，回龙观，北苑朝阳犹豫，不知道买那的好。

  答：这个预算想要小三居，很难兼顾居住和学校。

  如果为了孩子的教育，长远看，可以考虑西三旗归属海淀区的楼盘，虽然学校不算好，但是将来孩子可以有海淀学籍。如果是西三旗归属昌平区的楼盘和回龙观相比的话，两者相邻，周边配套共享，都差不多，就看哪个小区的环境好就可以了。

  在西三旗归属海淀区的小区能选择的目前看只有建材城了，房子建成于1984年左右，楼龄比较老，单价在7.2万左右，您的预算可以买到70平左右的小三居。在1911前，该小区对口的学校是清河四小，属于普通小学。最近的幼儿园是六一幼儿园，距离500米左右。

  如果是西三旗区域昌平产权的房子，建议您优先考虑旗胜家园，小区建成于2010年左右，单价约5.5万/平，您的预算可以买到90平左右的3室2厅的房子。小区环境在西三旗附近同等价位的小区里算是不错的，而且小区里就有幼儿园，将来也方便您接送孩子。

  回龙观最大的问题是职住不平衡、缺乏产业，轨道交通覆盖率也不高，上下班时间，地铁会异常拥堵。

  朝阳北苑的优势是离望京比较近，算是望京的睡城，房源品质比较高，也有很多望京的中高端人士购买。北苑的区位和发展预期比回龙观和西三旗要好。

  具体买哪里，还要根据您的通勤时间和学区、居住环境的优先级来决定。

  02.

  问：450-550万预算应该买海淀或西城的哪个学区房？谢谢！ 

  答：450-550万的预算，在西城和海淀可选的都不多，**学区不太可能买到了，但是仔细筛选下，还是可以买到上车盘，让孩子拥有海淀或西城的学籍的。

  西城的话，这个预算，建议主要考虑广外片区。

  如果是500万左右，建议考虑红莲中里，1992年建成的商品房小区，板楼 ，出小区北门20米内就是公交站红莲中里站，小区8号楼下是公立幼儿园——马连道幼儿园，幼儿园南边就是红莲小学。

  红莲中里在731政策前对口的就是红莲小学，现在属于北师大实验中学教育集团校，普通小学，近两年生源有所改善。

  还有荣丰2008小区，这个小区目前最低410多**买到22平的开间，小区房型较多，450-550万都可选，位于西城天宁寺桥西侧500米，建成于2003-2008年，楼龄较新。731前对应的小学是北京小学天宁寺分校。

  这个小区是西城的上车神盘。 

  500多万，还可以看下广外的远见名苑，建成于2004-2008年，楼龄相对较新。目前它的单价在11万上下，您的预算可以买到一居室。

  海淀的话，可以考虑学院路片区。

  400多万，城华园是个比较不错的选择。小区位于海淀学院路，建成于1996-2002年，一居室60多平，总计在470万左右。

  根据招生简章，小区对应的小学是中国农业大学附属实验小学，中学是四所中学派位的，分别是101中学石油附中、101中学矿大附中、地质附中和科大附中。

  500多万可以考虑二里庄小区，位于学院路的中间位置，建成于1990-1996年，45多平1居室，总价560万上下，是刚需小户型的上车盘。

  1911政策前，小区对应的小学是北京石油学院附属小学，中学有101矿大分校，101石油分校，科大附中，地质附中。

  在交通方面，小区距地铁15号线北沙滩站仅500米，距六道口站1.2公里。

  不仅如此，小区东门步行700米的物美大卖场，能够很好地满足日常生活购物。它距离奥林匹克森林公园2.3公里。

  在整个学院路片区，二里庄的交通便利，配套成熟，位置不错，各项配套在片区中都是非常好的，这也是小区价格相对较高的主要原因。

  03.

  问： 我想在北京买学区房，24年上学，预算630左右，海淀可以选择哪里，海淀是选好初中还是好小学？西城是不是不要买了？

  答：海淀的培养模式和西城完全不同，西城主要靠派位，优质初中全部参加片区派位，而海淀靠掐尖，六小强都不参加派位，大部分都是点招。

  如果说在海淀买学区房是选好初中还是选好小学，小二认为先考虑好小学，毕竟小学成绩好才有上牛初中的机会。

  您问的西城现在是不是不要买了，应该是考虑西城今年731后买房的德胜、月坛全部调剂出区。“多校划片”政策西城是规定2020年7月31日后买房落户的实行多校划片。海淀其实更早，海淀是2019年1月1日后买房落户的就实行多校划片，只是近几年没有严格执行，您孩子2024年入学，到时海淀是否会严格执行多校政策，这个谁都说不准。

  所以，现在买学区房，只能是考虑您房子所在学区甚至相邻学区中最差的学校您是否能接受。

  630万的预算，如果不考虑楼层和楼龄的话，建议您可以看下知春里小区，这个小区楼层不太好的40平左右的一居室目前报价在650万左右，可以讲讲价。小区在1911前的对口小学是人大附中实验小学，属于一流一类的小学，学区的话属于中关村学区。学区内有中关村一小、二小、二小华清校区、四小，人大附中实验小学，还有双榆树第一小学和双榆树中心小学。

  如果按今年的招生情况看，人大附中实验小学没有出现调剂。

  如果2024年出现调剂的话，大概率会调剂到双榆树第一小学或者双榆树中心小学，都属于普通校，不过双榆树第一小学有个利好就是40%毕业生直升中关村中学。

  04.

  问： 请问置换房产什么时候卖合适呢？我现在是小西天老破小。

  答：这个小二没有办法直接回答，只能提供个思路：

  1.对于有一套房的人而言，尽量在下跌的时候去置换。对于有多套房的人而言，尽量把买卖动作分开，这样子才是最理性最佳的置换方法。

  2.上涨阶段先买后卖，横盘阶段是可以先卖后买的，当然你想先买后卖也是可以的，但一般而言的钱是不够的，所以你先卖后买。下跌阶段是典型的可以先卖后买的，你卖了以后，钱拿到手里拿上半年，然后等着更便宜的笋盘出来买。

  3.最近房产政策发布频繁，可以先将房子挂出去，看看市场反馈，只要能达到您预期或超预期的两成，就可以考虑卖。

  最后，小二要提醒，最好多方了解下本小区真实成交情况，作为参考。

  05.

  问： 你好，想咨询下，亦庄的管委会宿舍这个小区怎么样。塔楼二层，南北97平，500万，这个价格能否入手。为了孩子上学，但是也想考虑下未来保值升值可能性，谢谢。希望有空回复。

  答：管委会宿舍是1999年左右老小区了，绿化面积小，塔楼北向次卧室天井采光一般，这是这个房子几个减分的部分，但是这个小区当时是给管委会的人盖的，楼房质量很好。生活成本很低，而且距离地铁，商场，公园，医院，学校跟近，区位价值很高，所以这个价格可以买的，马路对面林肯公园同等面积，价格要高150~200万。

  500万总价不贵，但是得确认好了，这个房子的户口，学区有没有占用，如果有，会不会耽误孩子上学，因为从明年开始，新房本6年一个学位，孩子多大，哪年上学，都是需要考虑的问题。

  06.

  问： 请问石景山那边的房子四百多万的有没有呢？还有昌平回龙观的。

  答：您好，在新盘方面，石景山和昌平回龙观目前都没有四百多万的房源。在石景山古城片区，二手房长安家园是一个不错的选择，目前92平的2居室，单价4.8万，总价约450万，房子建成于2000年。

  具体来看，长安家园是古城片区地理位置较好的小区，距地铁1号线古城站约340米，两公里内还有八角游乐园站，步行约230米就是八角公交站，有多条出行路线可选择，小区北面600米左右有盛景国际购物中心，是一个规模较大的综合商场，总体来看，交通生活十分便捷，很适合年轻群体购买。                    

  07.

  问：请教丰台远洋国誉万和城二期会涨价吗？这个楼盘怎么样？

  答：小二据经纪人了解到，丰台远洋国誉万和城二期预计会涨价，参考单价8.1万左右，140-180平的4居室，总价约1150-1450万，目前可以排卡。

  项目位于西四环14号线大瓦窑站北300米，地处四环到五环之间，交通出行十分便捷。换乘地铁9号线，29分钟达丰台科技园，换乘地铁10号线，50分钟可达CBD，1小时可达海淀中关村、丽泽商务区。是性价比较高的改善型品质小区。

  此外，它紧邻翠微百货、万达广场、华熙live、千禧购物中心等五大商圈，可满足大家日常的生活购物需求。

  08.

  问：交大附小片区的房子，为啥疯涨，大神了解么？

  答：以远洋风景、交大嘉园、金晖嘉园为首，涨幅确实很猛，远洋最高成交已经突破13万了。半年涨幅约有30%，但关键是涨幅最大的竟然在6月份，大户型有1-2百万级上浮。

  你要问为啥这片疯涨？小二只能说，水总是流动的。德胜月坛7月雷暴后，以自住为主的户型环境较好的小区出房量依然极少，供需极不平衡，价格没跌多少。在德胜，21年开始学生爆棚，德胜周边适宜居住的次新小区成为溢出需求的承接方。11-12万的西直门优质次显然在辐射范围内。

  另外这里也临近金融街片区，也是金融街溢出需求的承接方。金融街的房价更高。

  此外，海淀多校划片后，西直门这边非优质学区房价出现价格上涨也是普遍现象。

  总体而言，主要原因还是临近西城区的海淀次新房11-12万的价格，与西城区德胜动辄16万以上的次新房和金融街动辄22万以上的次新房相比，价差太明显了。

  在2020年这一波楼市上涨过程中，6月轮动到了海淀西城交接处。

  09.

  问：首付200万内预算，还是二套，外地有一套贷款记录。现在买只能是300万以内老破小，小孩25年上小学。目前住公租房小二居在海淀，有配套小学。是奋斗几年储备下钱，还是先上车呢？如果上车哪里比较推荐。

  答：一般来说还是先上车比较好，因为房价如果上涨往往超过个人奋斗几年的收入，一不小心奋斗的收入就赶不上房价上涨了。

  至于在哪里上车好，300万的预算，在海淀肯定是相对偏远的地方。但小二认为，还是要坚持在海淀买，因为海淀的教育质量整体还是强于其他区域。 

  到底买哪里呢？建议您去海淀上庄、温泉、苏家坨去看看，这几个区域300万可以上车。具体可以咨询以上区域的经纪人。

  10.

  问：现在持有廊坊万庄孔雀城一套2居80平米之前投资用的，买是11500现在卖也就11000，是否还有必要持有，以后廊坊万庄是否能涨幅，毕竟离着机场近？

  答：廊坊房产来做投资，是一定要在不考虑限购放开的前提下做决定。因为尽管目前二手房限购政策看似松动，一旦房价有所表现，地方政府更加严厉的限购就会很快出台的。这是显而易见的事。

  建议再持有半年到1年看看。如果半年到1年里都不回涨，那就卖掉吧。因为通货膨胀和三胎刺激政策的影响，不太可能再让房价有大的起伏。

  11.

  问：请预测一下秦皇岛的房价

  答：市区新房13000元左右，新盘供应量比较大，未来一年估计价格不会大变化。海景住宅均价16000元左右，在今年上半年也比较平稳。因为疫情原因，文旅度假市场受到一定影响，短期看还不会转折。未来估计价格还是平稳为主。