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  5月的北京，正值春夏交替，还时不时来点猛然升温的“小惊喜”。

  与此类似的“小惊喜”，这一天也出现在了亦庄博客雅居某业主家中，业主准备将自家60平一居报价280万出售。

  当刘哲的客户出价到288万并协商好准备签约的当晚，又有现场不同看房人和电话询价 ，买家直接现场加价抢房，几乎形成竞拍的局面。

  在亦庄从事房地产中介9年多的刘哲，惊叹道从未见过此类情景。第二天，这套位于亦庄核心区带学位的50年公寓，最终以305万左右成交。

  冰冻三尺非一日之寒，看似是一夜之间跳涨25万，实则是今年上半年亦庄区域房价行情变化的典型缩影。8月10日，京津冀买房的小二们来到亦庄实地探访，同深耕亦庄多年、见证了亦庄发展变迁的和居房产资深经纪人刘哲对话，试图还原亦庄上半年这波楼市行情。

  01

  北京城建海梓府、 金域东郡小户型房价上涨20%-30%

  众所周知，一个区域房价最先上涨的是区域内豪宅、品牌开发商且楼龄新的楼盘，而据刘哲回忆，亦庄今年的涨价行情是从年初亦庄金茂系次新盘开始的，本身金茂系楼盘出房率就低，而区域内改善类住宅选择并不多。

  一有房源出来便有“有价无市”那种感觉，业主心态明显呈现出“一房一个价，业主就卖这么多，爱买不买”。其实，当时它的价格有一部分是虚高的，有一部分确实也成交了。

  实际情况是，在金茂几个项目中，相对“低配”的金茂悦，从去年下半年6万不到的成交价，涨到了目前7万左右。涨价从2020年四季度开始。比如，一套150-160平米的三居，2020年10月买家报价880万，业主直接跳到950-960万，最终940万左右成交！而到了年初，同样户型成交价则达到了1100万左右。最大差距涨幅有25%。

  当金茂系将亦庄整体房价抬起，周边小区的房东都很诧异，而北京城建海梓府、 金域东郡的业主内心暗暗想着“为什么金茂系都涨起来了，我们这一点动静都没有啊？！”在刘哲看来，这种价格差窗口和业主诧异时间至少有1-2个月。

  而窗口期很快就过去了，大概过了2个月后，北京城建海梓府、 金域东郡小户型总价上涨了20%~30%，成为亦庄涨幅最高的次新盘！

  02

  教育政策变动致亦庄楼市现新房二手房倒挂

  除了高精尖产业、宜居的环境带动房价上扬，小二还发现今年亦庄的教育也是动作不断：

  4月，经开区学籍独立加锁区，划分为三个学区：核心区（一小、人大附经开）、河西区（亦庄二小、人大附新城、二中经开及亦庄实验（十一）学校）、路东区（建华）。此外，2022年1月1日后购买的经开区房产，实行6年一学位政策（法定二胎不受此限制）。

  9月，人大附中亦庄新城学校正式投入使用；北京二中经开区学校在建，预计新增小学学位3600个。

北京二中经开区学校新建小区 来源：网络

  以上这些，都足以成为区域房价上涨的一波理由。其实民间一直在传言，“亦庄将成为继东西城、海淀之外的第四最强学区”，而伴随亦庄3年一学位政策调整为6年一学位，很多家长如计划让孩子在亦庄就读，就必须早早下手买房。

  但实际上，买房也不是想买就能买，今年四五月份，亦庄出现了“房荒”，新房二手房价格倒挂。

  据刘哲回忆，当时亦庄在售二手房均价已达6万/平左右，当时70-74平房子都卖到了450-480万，89平三居都能到500-520万。而当时亦庄限竞房最高限价都在五万二左右，一平米倒挂了有八千！

  彼时新房中金隅学府已经清盘，在售的仅有京华雅郡、中铁国际公馆和中旅亦府。中铁国际公馆在去年和前年因受京华雅郡和中旅亦府同时PK售卖的影响，一度出现“压根卖不动”的状况，而到了今年，中铁国际公馆以顶格52,695元/平售卖，虽是限竞房但还是被很多人抢，很快基本售罄。

  另一个神奇的新盘是中旅亦府，6月某天半夜12点开盘，一百多套房排卡好几百号人，很多排卡客户都没接到电话，开盘即清盘。

  至此，亦庄限竞房基本全部售罄，市场到了“无房可买”的现状。

  03

  市场需求激增 滞销多年的“国锐金嵿”50套现房快速去化

  “现在卖的最火的是中海京叁號院，我觉得ta入市的时间挺恰当的。刚好赶上了市场缺房的行情，而改善类新盘也只有ta了，精装交房和168平、200平、220平、240平的大平层，迎合并满足了改善类客群需求。”刘哲在谈到“无房可买”的后，不禁发出了以上的感慨。

  但小二观察到，在这个时期除了中海京叁號院热卖外，亦庄核心区滞销多年的国锐金嵿50套现房快速销售一空！

  提起国锐金嵿，可能各位粉丝不是很熟悉，这是由国锐房地产开发，2013年年底获得预售许可证，2014年3月底开放住宅样板间，主力户型为285平五居。

  这些年国锐金嵿一直处于不温不火的状态，而就在2021年6-7月，中海京叁號院240平四居总价1800万，而国锐金嵿282平五居售价1899万左右，价格优势再加上区位及各项配套齐备，国锐金嵿突然售卖火爆起来，单价也从6.8万/平上涨到了8万/平。

  04

  小户型迎普遍上涨  上海沙龙一居涨价超100万

  亦庄涨价从河西开始蔓延，导致整个亦庄在四、五月份都有一个明显的上涨。特别是小户型，甚至出现了30%-40%的上涨。

  正如刘哲在谈及亦庄核心区房价走势时提到的“亦庄核心区涨幅最大的不是哪个小区，而是小户型，一般而言总价越低的房子涨幅是最高的。”

  亦庄改善类130-200平之间的户型太多了，而100平以下的小户型总价低入手快，鹿鸣苑、听涛雅苑这类建成于2000年左右的小区，四五十平小户型就卖到了370万-400万，单价都接近8万/平了。

  上海沙龙43平开间也从去年270万-280万涨到了今年的350万-370万，直接上涨了100万！

  05

  亦庄房价进入冷静期 但业主降价仍需时间

  自7月西城曝雷后，防止假离婚楼市补丁、严查消费贷&经营贷等一些列调控政策的出台，让市场快速进入了冷静期，市场开始缓慢进入缓慢下降趋势。

  据刘哲介绍，“亦庄6月份市场就开始有了转折点，到了七八月市场已经进入平稳期。四五月份一个月成交几十套房。但现在一个月就几套房，且价格下浮并不大。涨上去容易跌下来难，这一泡沫吹大的东西，让它爆炸不容易。

  其实换位思考，自家的房子从400万涨到500万，您会一次性在一两个月内降回400万吗？实际上业主会490万、480万、470万这样一点点下降，不会一步降到底，降到底就是解放前了。”

  在亦庄工作生活近9年的刘哲，经历了亦庄两次大的价格浮动，让他最为印象深刻的是2012年，一些房东走在亦庄路边，北京老话儿吐槽：五环外这么荒，房价到3万多一平，顶天儿了！真这样，打死我都不信！

  再看看今天的亦庄楼市，哪怕是下半年工作将调整为“消化那些涨上来就卖不出去的二手房”，刘哲还是对亦庄充满了感情，也相信亦庄会越来越好。

  注：文中人物均为化名。