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  01.问： 您好，请问总价400万左右的刚需上车房，可以考虑哪些地段呢？我在海淀上班，考虑上班通勤公共交通便利，不考虑学区。

  答：您好，这个预算可以考虑位于海淀田村的田村39号院，49平的南北朝向1居室，目前单价8.4万，总价约413万，房子建成于1998年。

  在交通方面，小区距地铁6号线田村站约770米，距海淀五路居站约1.3公里，在田村站（B口）乘坐地铁2站到达慈寿寺站，再换成地铁10号线（车道沟方向）6站到海淀黄庄站下车，步行570米即可到达中关村大厦。此外，小区距公交站田村半壁店站约35米，有336路、668路、977路等线路经过，交通出行十分便利。

  还可以考虑位于海淀定慧里的八宝庄小区，42平的1居室，目前单价9.5万，总价约410万，房子建成于1990年。

  在交通方面，小区距地铁10号线西钓鱼台站仅485米，两公里内还有慈寿寺站、海淀五路居站、万寿路站等多条地铁站，交通出行非常便捷，若想去颐和园，可在西钓鱼台站乘坐地铁5站，再换乘地铁西郊线1站，即可到达颐和园。

  此外，小区周边还有八宝庄、恩济东街南口、定慧寺东等多个公交车站点，有多条出行路线可选择。若想去金融街，可以乘坐612路10站，在步行约1公里即可到金融街购物中心。

  02.问： 我家人在金融街上班，孩子刚出生半年，之前有套东城的学区，单校，龙体培新。但是离家人上班不近，想着换到西城。要求小学不能比培新差，另外兼顾居住属性和保值属性。之前考虑过西长安，但是西长安现在涨起来了，买不起了，就想等等月坛跌一波，孩子27年才上学，所以还早。
您觉得是年底现在换合适，还是过两年，我们再攒两年钱换合适。目前，预算撑死1100万，老公房高贷可以做到1200万。

  答：东城培新很好，但东城高中比西城差一些。高考锁区政策，让希望给孩子更好发展空间的家长推到了西城。这也是西城比东城房价高的原因。

  1100万在金融街买要能自住，房子很少。小二找到一套粉子胡同30号院南北通透的两居，52平（套内36平）要1210万，兵马司胡同南北两居52平要1250万，且是2000年以前老公房，恐怕不符合您的需求。以上均价都在22万以上了。

  所以，临近的月坛区域，可能更适合您的需求。

  2020年7月31日后，已经多校划片，很难确保你买的小区对口某小学。但德胜和月坛小学是最均衡的。德胜的居住品质差于月坛。月坛是重点考虑对象。

  月坛小学有育民小学、中古小学、三里河第三小学、复兴门外一小、白云路小学。其中育民、中古、三小都很好。复兴门外一小和白云路小学略逊一筹。整体来看也是比较均衡的。

  月坛的初中有北京八中、铁二中、44中、161中、161分校、35中、西城外国语中学和北师大实验中学。其中44中略差。161分校曾经是西城排名倒数的中学，后来被月坛孩子考成了西城中考前三。

  所以说月坛的孩子很牛。

  月坛在今年西城多校划片中遭遇雷暴，731后买房的出区。此后两周内成交房源出现大跌，但跌幅小于德胜，不过也有跌100万以上的。

  但是，月坛一些居住品质不错的小区跌幅不是很大。

  小二推荐您关注几个楼盘：北滨河2号院，小区环境比较好，广电总局家属院；南沙沟小区，国务院家属院；温馨家园，广电部小区。

  区域不同户型不同面积价格不同，但大体之前成交单价在17万左右，目前16万可以成交。1100万可以买到紧凑两居。

  至于您27年上学，小二只能说现在买很大概率还是在月坛里多校划片，因为2025年以后生源理论上是会出现大降的。但是没有人知道是否会出现极端情况。

  03.问： 需要买一套上车，京籍，海淀集体户，有现金300万，首套首贷。买房诉求1是希望落户，想把集体户迁出；2是准备用来出租，近期不自住；3如果贷款想用租金还贷；4是希望保值，能有涨幅最好。总价控制在600万。区域的话，最好还是海淀。

  答：想要用租金完全覆盖贷款不太可能，但是可以看下租金相对比较高的区域。除了学区好的区域外，交通便利，周边高校、科技公司、互联网公司多的区域租金会比较高，增值保值性也更强，根据您的预算，推荐您考虑中关村、五道口、双榆树、白石桥、北太平庄区域。

  具体的，您可以重点看的小区：

  1、五道口的展春园小区，小区对面是北京航空航天大学北门，后面还有中国地质大学，清华北大也在附近。1990年的房子，50平2室1厅，报价550万。首付268万，月供1万6左右，租金每月大概7500元左右。地铁是4号线北京大学东门，10号线知春路。1911前，小学对口海淀区第三实验小学。

  2、魏公村的魏公村8号院，小区位于西三环与中关村南大街之间,地理位置优越，交通便利，地铁有4号线魏公村站、16号线苏州桥站。附近有北京外国语大学、中央民族大学等。小区1995年建成，60平1居室，报价585万，首付280万，月供1万7左右，租金在7500左右，1911前，小学对应的是北京外国语大学附属小学。

  3、五道口东王庄小区，地铁有15号线清华东路西口、13号线五道口站。1993年建成，63平2居室，报价590万，首付322万，月供1万5左右。租金能到8500左右，海淀区第三实验小学

  还可以考虑下北太平庄路小区，房子未来是三个地铁汇总地，10号线牡丹园站、12号线贯穿三环，还有年底即将通车的19号线可以直通金融街牛街，能吸引部分金融街工作的人租房。小区1987年建成，55平报价598万，如果首付300万，贷款290万，月供1万7，房子目前租金大概在8500元左右，如果19号线开通，租金可能会更高。学校在1911之前对口民族小学，直升交大附中。

  04.问： 夫妻，一个在西二旗上班，一个在望京上班，想在望京买一套250万首付，有没有推荐的。

  答：首付250万，如果是首次置业总预算要在600万以内。首先，区域小二推荐选择望京，望京是商业、产业、教育和居住品质平衡发展区域，且伴随第二CBD的利好不断兑现，未来更具发展潜力和动能。

  其次，考虑到已经成家，小二建议考虑带学区的两居，可能算不上高品质社区，但能够满足居住和未来孩子上学两项核心需求。

  最后，小二推荐望京西园一区、南湖东园二区、花家地北里这三个小区。望京西园一区是建成于1993年的老小区，共22栋楼，居住群体有单位职工、一手商品房业主、老北京住户、教师分房等性质。小区距离地铁14号&15号线望京站九百多米，周边生活配套齐备，出行生活很便利。600万可在本小区买到小两居，对口的小学为北京市朝阳区白家庄小学望京科技园校区，初中多校划片：首都师范大学附属实验学校望京西园校区、清华大学附属中学望京学校、北京市陈经纶中学分校望京实验学校。

  南湖东园二区也是距离地铁14号&15号线望京站两百多米，周边生活配套齐备，出行生活很便利。对口小学是北京明远教育书院实验小学东园校区，对口初中为北京市陈经纶中学分校。

  花家地北里是90年代小区，距离望京核心区稍远，东门距离14号线阜通站650米，生活配套齐备，但小二需提醒小区楼龄较老，物业管理一般，部分楼栋还未安装电梯。

  小区内部公立幼儿园只有小区业主才能上，对口小学对外经济贸易大学附属中学和（北京市第九十四中学），对口中学为北京市朝阳区花家地实验小学本部校区，在朝阳区教育水准位于前列。

  05.问： 北京西北区域购房，首套首付约300万，适合年轻人居住的品质好点的小区，求推荐！不追求学区，只想生活舒适一些，方便码农上班。离西二旗，中关村不要超过40分钟车程，离望京最好别超过1小时。

  答：您好，这个价位可以考虑位于海淀西二旗的铭科苑，62平的南北朝向2居室，单价8.4万，总价约526万，首套总首付在300万以内。

  铭科苑小区地处西二旗大街南侧，紧邻G6、G7两条高速，距地铁西二旗站仅800米左右，东侧是西二旗中路，往南去可到安宁庄、清河，小区内环境舒适，交通出行也十分方便。总体来看，小区的总价偏低，主要户型为1-2居，很适合首次置业的朋友。

  还可以选择位于昌平回龙观的北京人家，93平南北朝向的2居室，目前单价5.5万，总价约520万，房子建成于2005年，房龄较新，首套总首付约295万。

  在交通方面，离小区最近的公交车站不到100米，有345路、519路、543路等多条出行路线选择，离地铁13号线龙泽站约1.5公里，从小区开车可直接上京藏高速、北清路等，交通出行较方便。

  此外，小区居住人群以中关村、航天城地区的科技人才为主，人文素质偏高，整体上看年轻人较多。小区的绿化率高，低密度，在该区域内总价偏低，品质位于中上水平，综合来看性价比较高。

  06.问： 您好，可以分析一下和平街十五区咋样吗？我是去年买了一个小三居，考虑到小区居住环境、物业、学区都比较一般，想这两年考虑换房，换到离黄寺大街和中轴线交叉口不太远的地方，综合考虑居住和学区，总价800-900左右，您看啥时候换房合适，另外有推荐的小区吗？

  答：和平街十五区，很多人看名字以为是东城区，其实这个小区属于朝阳区。小区目前能看到的利好是除了现在已有的13号线光熙门站，未来，地铁12号线规划在光熙门有站。

  根据市重大办透露的信息，有望在2022年底通车。开通后，往北一站到芍药居站可以换乘10号线，往南一站到西坝河站可以换成17号线，往南两站可以到达东直门站换乘2号线，也可以往西一站到达和平西桥站换乘5号线，交通会很便利。

  黄寺大街和中轴线交叉口附近，800-900万，兼顾居住和学区，这个区域范围划片的话，属于西城德胜片区。

  德胜片区，小二之前也介绍了不少。

  您的预算目前推荐考虑裕中东里，1995年建成，在那一片也算是楼龄比较新的小区了，目前70平的2室1厅，报价950万，价格还能谈。

  塔院胡同12号院，65平3室1厅，报价920万，1986年的房子，同样价格能谈。

  现在这个时间，小二建议您可以再等等看，观望下。从7月2日西城幼升小，德胜、月坛731之后买房的全部调剂出区以来，德胜片区1千万左右的房源成交价普遍降价幅度在100多万。

  除此之外，8月5日北京刚刚出台的新政，如夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房的限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。这一政策也将对北京房价起到一定的抑制作用。

  07.问：我想入手一套二手房，但感觉近期北京房价有上涨的趋势，看过的小区涨幅也很疯狂，现在比较犹豫，不知道是否能够入手？我现在锁定的是朝阳的次新，感觉这段时间涨得很猛，但就怕降不下来 上不了车了。

  答：京津冀买房本周写过曾写过一篇文章专门讨论北京房价走势，详见北京房价有在跌，里面提及了核心事实是：如今的北京，部分区域部分楼盘在报价和成交价上都在渐次下行；大部分区域保持和维持着现有价格；个别区域和楼盘还在上涨。

  比如您提及的朝阳次新，不管是望京、大望路、双井还是超青板块，更不要说太阳宫都是普涨格局。但也有个别楼盘比如太阳公元南区、东湖湾三期贝壳均价出现了下降。

  总之，北京部分市场在降温，小二建议具体关注您考虑购买的区域热度，太热不追。如果不着急，缓一缓再决定买不买。但，建议不要停下看盘的脚步，要随时关注目标小区及房源的动态，可能接下来业主会有松价。