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  提到海淀，马上就会想到完善的配套、丰富的教育资源，还有让年轻购房者“头疼”的价格。

  在地价高涨的今天，海淀已经成为名符其实的高端客群的必争之地，根本原因还是稀有。

  据统计，2010-2019年的十年间，除共产房地块和企业100%自持地外，海淀区年均宅地供应不足两宗。2020年情况好转，成交4宗纯商品宅地，目前均已售罄或进入销售尾声。

  海淀新房入市，开盘一个，热销一个。

  据知名自媒体号《地产营销人》统计，根据网签数据，截止7月24日海淀新房住宅成交金额高达331.64亿元，同比实现了2.15倍的增长，位列北京城六区成交金额、成交面积双料榜首。

  整体来看，受持续4年多的深度调控挤压，海淀和北京其他区域一样，也迎来了改善置业需求的爆发。

  除了稀有外，海淀新房抢手还因为区域发展未来可期！

  当下海淀区正加速推进“两区”建设——国家服务业扩大开放综合示范区和北京自由贸易试验区，未来发展潜力无限。高科技产业不断集聚，高端人才不断汇聚，也带来了高端改善型置业需求的持续迸发。

  所以，无论是地段、产品、配套等方面，海淀楼盘在北京高端项目中都是上上之选。

  目前，海淀区在售、待售的楼盘并不多，而且多以改善的大户型为主。

  小二盘点了下近一年的新盘：

  清河两个楼盘：

  位于清河的小户型楼盘橡林郡，已售罄。

  强佑府学上院目前仅剩3套房源，123平 1层940万、127平15层 1070多万还有一套180平的一层。

  限竞房项目：

  西山锦绣府已经售罄；

  葛洲坝紫郡兰园已售罄

  山屿西山著目前期房转现房，暂停出售，并且也只剩了只剩下叠别墅户型。

  万科翡翠云图只剩一套340平下叠户型，1700万。预计还将开售7号楼下叠户型，面积340平左右，总价也是约1700万。

  京投发展岚山已售罄。

  四季青两兄弟：

  颐和金茂府已售罄

  香山壹號院只剩余一套房源，位于2层，269平方米四居，总价约3000万，随时售罄的节奏。

  北清路三雄：

  天阅西山只剩极少数250平的房源和下跃户型。

  冠城大通百旺府仅有少量200平+的户型在售。 

  海淀·幸福里，目前剩余145平、165平、196米大户型在售，总价1200万起。不过，幸福里还有2栋楼有109平的三居因为没有取得预售证，暂未出售，置业顾问预计价格在930万-950万左右。

  另外，大苑•海淀府二期在售剩余20余套房源，203平总价约2600-2700万；225平总价约3100 万；263 平总价约3100-3300 万，还有少量315平。

  整体看下来，小二发现，海淀的在售新房，总价1000万之内几乎已经没有了。

  而今年有望开盘的新项目，树村的新盘，圆明天颂以及融创在五月份拍到的两地块，都将达到2000万+级别。

  可以说，海淀刚需只能转战昌平或石景山了……

  接下来，小二就来介绍下海淀目前房源剩余较多，还可挑选下的项目，以及可以关注的未来一到两年内即将入市的项目。

  01  

  在售项目：海淀•幸福里、大苑•海淀府

海淀•幸福里售楼处

  海淀•幸福里整个项目分为南北两个地块，住宅部分整体的建筑规模达到了23万㎡，约1800套房源。

  交通方面，项目周边已经形成由北清路、后厂村路、北五环、友谊路、永丰路交汇的三横两纵地面交通网络，东邻京新高速与京藏高速，可直达北五环；紧邻地铁16号线永丰站和昌平线生命科学园站；同时，项目周边还有 384、446、447等多班次公交线路，可满足日常出行需求。

  医疗方面，项目周边医疗资源优越，已有北京大学国际医院，北大医疗康复医院等优质医疗资源。同时，由北医三院北部院区、海淀妇幼北院区组成的三甲综合医院海淀北部医疗中心规划待建中，未来将提供综合床位800张。

  商业配套方面，项目位于中关村科学城北区双核之一的永丰商圈，周边坐落有中关村壹号商业街、永旺国际商城等商业配套，以及规划待建的中粮大悦城和在建中的西北旺万象汇等综合体，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体。

  教育配套方面，项目周边已经有中科院幼儿园、清华附中永丰学校小学部、中关村第三小学科技园分校、红英小学唐家岭分校、清华附中永丰学校，人大附中航天城校区等学校。同时，项目内幼儿园在建中。

  小二之前写过一篇关于海淀•幸福里项目踩盘的内容，想要了解更多内容，可以看下《年内绝版！海淀山后唯一纯商品新盘开盘倒计时！华润能否重启海淀传奇？》。

大苑•海淀府

  大苑•海淀府目前在售还有二十来套房，最小面积是203平总价约2600-2700万；225平总价约3100 万；263 平总价约3100-3300 万，还有少量315平，妥妥的豪宅。

  项目位于田村版块，距西四环仅2公里，交通优势明显，与阜石路形成纵横交错的十字路网，已经通车的轨道M6号线与建设中的12号、规划中3号线将在田村站形成交通枢纽站，紧邻20万平米田村京粮广场。

  大苑海淀府在创新园林、户型、配套、物业等层面的同时，致力以健康、生态、智慧三重科技体系营造理想社区人居观。项目构建了中央毛细管网系统、中央新风净化调湿系统、德国全屋铜管活水系统、中央净水系统四大集中式中央系统，科学调节室内气候环境及水质。

  户型上考虑到了当代家庭的多元化需求及家庭成长周期，打造全功能3至5居空间。而且据说海淀府的室内精装设计采用的是现代奢华主义风格，由梁志天主笔。

  预算充足的买家，可以考虑购入。

  02

  即将入市项目：学府壹号院、圆明天颂

学府壹号院北区鸟瞰图

  学府壹号院是今年五月首次集中土拍中被融创斩获的树村两地块的暂定名。

  海淀树村地块的关注度一直很高。一是位置好，距离上地、中关村都挺近，南侧不远处是五环路以及圆明园。周边的商业配套、医疗、教育也都不错。二是开发商是融创。融创层成功开发西山壹号院、香山壹号院，融创做豪宅的口碑一直非常好。

  学府壹号院户型设计和精装风格应该可以参考香山壹号院，但精装标准不会那么高，毕竟有限价。

  最新消息是学府壹号院有小户型，130和153平，预计最低1200万可以买到，但是仅有32套。能买到的概率太低了，这种拼运气的话，很多大V已经提醒过，这32套小户型和普通买房人无缘，你懂的。

  如果预算在2000万左右，也可以考虑圆明天颂。圆明天颂紧邻融创的学府壹号院，定位更高。

  项目容积率1.1，全部为4-5层洋房，主力户型175㎡、218㎡、288㎡四至五居。

  户型方面，大横厅、多套间，是圆明天颂户型卖点。其中288㎡户型最值得关注，在大横厅基础上，做了转角厅，如果交付是步入式阳台，加分效果UP；另外，侧面和北面开窗，也将实现最大程度观景和采光。

圆明天颂288㎡户型图

  但圆明天颂的开发商海开第一次做高端产品，虽然采取了类似香山壹号院的外立面和金茂的科技住宅，最后能模仿几分像是个未知数。

  03

  即将供地：北四环北沙滩

  近期，流传出了北京第二波土地供应的明细。据说可信度极高。从供地表中可以看出，第二批集中供地，海淀只有一块，地块名称为：海淀区京昌路楔形绿地棚户区改造项目(二期)0803-631、633地块。

  地块位置在海淀区北四环北沙滩。地块距离15号线北沙滩站直线距离约800米，往东2公里就是奥林匹克森林公园和鸟巢。北四环已经高度成熟，有这样的待开发住宅用地实在难得。

  具体细节还不清楚，不过就凭中轴线、奥体板块的位置来看，价格应该不会太低。可以预见京昌路的地块会成为开发商、购房者都关注的热门地块。

  对于定价，大概率要达到8-10万了，只能看这个地块是否会限制户型面积，或者会不会上政府竞持份额了。

  好吧，目前在售和未来上市的项目可以说是与刚需无缘了。小二建议考虑海淀的刚需可以关注下石景山即将入市的长安悦玺。

  04

  刚需可选：长安悦玺

长安悦玺示意图

  长安悦玺是融创在石景山衙门口的项目，地块为纯商品房社区，现代中式风格，住宅部分限高80米，套内7090，规划建面108117平，将供应为高层社区。

  户型97-104-122-124-138-152-173，精装修3/4居室，单价8万，总价780-1400万，首付300多万即可。

  地铁方面，目前有1号线 ，14号线 ；周边规划有M11号线（吴家村站），直达丽泽航站楼，预计2021年底西段开通。

  商业方面，有永辉商场、万达广场、在建的京西大悦城；项目西侧还将配建10万平米的商业综合体。

  医疗方面，朝阳医院西院区，石景山医院，301。

  公园方面，石景山政府整合永定河周边的莲石湖公园、永定河休闲森林公园、京原路以南郊野公园和首钢工业遗址公园等8个现有公园，打造占地约1142公顷的北京冬季奥林匹克森林公园。

  周边新房有：长安九里，均价7万；中海寰宇天下天赋，均价7.5万；长安和玺，7.5万；中海天钻，7.6万；中海首钢天玺， 7.4万。

  总结在最后，海淀的地皮太稀缺了，新房卖一套少一套，如果预算充足，海淀幸福里、海淀府抓紧下手；如果有实力有“运气”，等等树村三个项目也不是不可。如果是刚需，又想买新房的话，就把目标放在石景山、昌平这些海淀相邻的区域吧。