正文

  来源：克而瑞北京

  2021上半年北京大宗交易整体市场成交保持稳定增长。成交金额共录得359.9亿元，同比增长6.9%，成交单数录得24笔，同比增长50.0%，分别占比2020全年的54.2%和61.5%。随着国内疫情得到有效控制、经济持续复苏，北京等一线城市将成为投资者重点关注的区域。

  从交易区间段来看，1-10亿元物业仍为2021H1北京大宗交易市场的主流产品；成交物业类型方面，办公物业仍是北京大宗交易市场的主要成交类型，成交金额占比超七成，酒店物业成交回暖；成交区域方面，四环内成交物业数量占比过半，投资者更青睐于核心区域未来有升值潜力的优质物业，其次以丽泽、通州城市副中心为主的新兴商务区持续受到投资关注；从内外资情况来看，内资依然主导北京大宗物业交易市场，后市预期外资将持续看好北京等一线城市核心资产投资市场。

  预计2021全年，随着经济逐渐向好、疫情得到有效控制，北京大宗交易市场将持续保持活跃。并伴随着北京城市更新类政策的发布，核心资产、有升值潜力的老旧物业将成为主流成交产品。同时，丽泽商务区和运河新兴商务区投资市场亦有望持续活跃。

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  整体成交：2021上半年成交金额、成交单数稳定增长

  北京大宗交易稳定增长，2021上半年成交金额、成交单数、成交单价同比均有所增长。2021上半年，北京大宗物业投资交易总额录得359.9亿元，同比增长6.9%；成交总单数24单，同比增长50.0%。单笔成交额为15.0亿元，同比下跌28.7%；成交单价为4.82万元/㎡，同比上涨28.2%；外资净流出48.05亿元，主要原因是和谐健康保险出资约90.6亿元收购韩国SK集团的北京SK大厦。

  总价20亿元以下的物业成交单数为16单，占总成交单数的66.7%，其中1-10亿元仍为主流交易区间。1-10亿元交易区间占比，由2020年的35.9%增长近10个百分点至45.8%。2021H1成交金额在20亿元以上的物业成交单数为8单，占总数的33.3%。

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  办公物业最受青睐，成交占比超7成，

  酒店物业成交回暖

  办公物业成交金额占比超7成，是成交物业主要类型

  2021H1，办公类物业为北京大宗交易市场的主要成交物业类型，成交16单，成交金额总计264.64亿元。相对于2020全年，2021H1办公物业成交金额和成交单数占比分别增长31.1个百分点和7.7个百分点，分别达到73.5%、66.7%。相较于商业零售和公寓等，办公物业业主租金收入相对较稳定，且未来现金流预期亦相对健康。

  酒店物业成交回暖

  2021H1，酒店物业成交总金额为43.56亿元，成交4单，相较于2020年全年，成交金额和成交单数占比分别增长11.2个百分点和14.1个百分点，分别占比为12.1%和16.7%。四个项目分别为东城区凤展大酒店、通州区北投希尔顿酒店、朝阳区北京鸿炜亿家大酒店(北苑店)和朝阳区辉胜阁国际公寓。

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  四环内成交物业数量占比54.2%，

  核心区域投资价值凸显

  2021H1，北京市大宗物业成交主要集中在四环内，成交数量占比54.2%；三环内成交物业数量占比较2020全年小幅下降0.9个百分点，为33.3%。2020年和2021H1，北京市大宗物业成交主要集中在四环内，成交数量占比均超过54%。投资者更青睐于核心区域未来有升值潜力的优质物业。

  2021H1，朝阳区、海淀区成为热点成交区域，核心区域投资价值凸显。2021H1，朝阳区大宗物业成交11笔，其次为海淀区成交8笔，丰台区和通州区并列第三，各成交2笔。CBD区域成交火热，成交7单，占朝阳区总成交单数的63.64%。位于海淀区的中关村核心商务区，成交2单，占海淀区总成交单数的25%，北京核心区域物业投资价值凸显。

  丽泽商务区和通州城市副中心商务区亦成为成交热点区域。2021年H1，丰台区和通州区成交共4单，全部位于新兴区域的丽泽商务区和通州城市副中心商务区。伴随着区域交通、配套等越加完善，头部企业的入驻及其所带来的集聚效应，这两个新兴商务区成为投资客重点关注的区域。

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  内资依然主导北京大宗物业交易市场，

  外资整体虽净流出，但仍看好未来

  内资依然主导大宗物业交易市场，外资投资数量占比有所下降。2021H1，北京大宗物业交易市场依然由内资主导，内资交易数量占比由2020年的84.6%提升至2021H1的87.5%。

  外资整体呈净流出状态，主要受韩国SK集团出售SK大厦影响，单笔成交金额超90亿元创近年新高；虽短期外资净流出，但外资依然看好中国优质物业资产。新加披资本保持净流入状态，总体来看，在中国经济内生增长性全球领先、有效控制疫情等因素的叠加背景下，中国一二线城市核心区域的优质物业资产对国际资本的吸引力增强，预计未来将持续吸引外资“加码”中国核心物业资产。

  投资机构和自用企业依然为北京大宗物业交易的主体，房地产开发运营商卖出金额和数量占比依然位居首位。从买家情况来看，投资机构和自用企业依然为北京大宗物业交易的主体，分别占比43.5%和28.9%，房地产开发运营商买家投资额占比由2020年的9.6%上涨至今年的13.5%。而从卖家情况来看，房地产开发运营商卖出金额和数量占比依然位居首位，分别为52.2%和58.3%，在融资收紧和现金流压力背景下，部分房地产开发商通过出售商业地产资产以缓解资金短期压力。

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  未来展望

  2021上半年北京投资市场依旧保持活跃，在受到新冠疫情影响下，抗压能力表现优异，引来投资者青睐。预计2021全年，随着经济逐渐向好、疫情得到有效控制，以及正处于交易流程中的物业完成相关成交手续等，北京大宗交易市场将成为投资者关注的重中之重。

  外资依然整体看好中国核心城市重点区域的大宗物业投资市场, 预期未来外资将加大对北京有升值潜力资产的关注，并伴随着北京城市更新类政策的发布，核心资产、有升值潜力的老旧物业将成为主流成交产品。同时，丽泽商务区和运河商务区投资市场有望持续活跃。