正文

  一直被称为“高地”的西城区，教育资源均质化正在加紧推进。

  7月2日开始，西城幼升小的学生家长，最怕的就是电话铃声响起。因为很可能，接到的是学校调剂通知。

  “西城学区暴雷”之说频繁出现在各家媒体、自媒体的标题里，家长们忧心忡忡，一怕孩子去不了理想的学校，二怕自己重金买来的“学区房”失去“学区”贬值。

  小萌君的朋友，正是接到调剂电话之一的家长。“去年年底刚在德胜买了一套学区房，结果今年7月就被通知调剂到相邻学区的‘渣小’了。但是房子买都买了也没别的选择，只能认了。”

  “心理落差很大”，朋友形容，就好比广内学区里北京小学和回民小学的差别。与多位被调剂的家长交流之后，他总结为“调剂随机性大，毫无章法，无法预判。”

  如今一个月已过，“西城学区”给楼市带来了怎样的影响？知名学校周边的二手房，还好么？小萌君决定，用实探，为大家还原最真实的市场现状。

  01

  月坛、德胜出局

  宁愿赔50万 也要退掉刚买的房

  “我们从7月初到现在，基本没有客户进店咨询。”月坛片区门店中介小王坦言。

  小萌君到达该门店时已接近中午时分，大约有4、5名员工上班，不过手头都没有在接待客户。据小王介绍，7月初至今，月坛这边的二手房成交价每平下降了近1万元，但成交仍不乐观。

  拿此前片区热门的三里河三区举例，一套48.5平的小两居，当前报价750万，比之前的价格下调了30万，但房款仍还有10万左右空间可下探。这类房源在中介看来属于“挂出秒没的”房源，如今“跳水价”依旧无人问津。

  无独有偶，洪茂沟小区的小二居，从6月4日到7月25日，房主先后降价5次，最后一次性降了31万，总共降了有110万，但至今仍未成交。“很明显，7月的这几次降价是受到入学政策影响。”小王表示，“更有人宁愿赔50万，也要退掉刚买的房。”

  与月坛境遇类似的还有德胜，此前小萌君在实探时中介推荐的新风南里小区以及马甸南村小区近30天来，基本已无人“光临”门店，观望情绪浓厚。

  02

  广内、牛街后来居上

  “房价每平涨了5000-10000元”

  原本以为整个西城学区房市场都在下行通道当中，但没想到的是，月坛、德胜“爆冷”反推高了广内、牛街二手房成交价。

  “综合二手房的位置、户型大小、楼龄以及装修程度，平均涨了5000-10000元/平吧。”我爱我家牛街店中介小朋表示。

  以牛街西里小区为例，根据以往成交均价来看小区整体成交均价约在9.2万/平，政策落地后，均价提升至9.5万/平，更有部分房源单价突破10万。“这套低楼层东南向57平一居，总价578万/套。因业主并不愁卖，所以只接受全款支付，并且这也是看房的先提条件。”小朋说道。

  另外，目前广内、牛街二手房价格可谈空间都不大。南横西街一套56平小两居目前报价680万，最低报价约在660万左右；似海怡家约65平大一居，总价615万，仅有10万元空间。

  但实际上，此前除北京小学外，因康乐里、回民小学等学校生源常年招不满，与这些小学对应的南横西街、牛街西里等小区也不存在一房难求现象，甚至淡季门店可能3-4个月都开不了一单。

  在小萌君询问之下，发现广内、牛街价格走高，一方面因为热门的德胜、月坛受政策影响过于强烈，部分生源已经“转移”到这边了，以至于出现如此明显的反差现象。

  当然，广内、牛街价格走高也不全是受学区影响，还有正在建设中的19号线设有牛街站，也吸引了很多租房、买房的人来咨询。“地铁开通之后，这里房价肯定还能再涨点。”显然中介小朋很看好片区未来走向。

  03

  “高地停滞”

  二手房成交价暂无波动

  二手房价格，也可以看作市场供需的体现。需求多，价格就会走高，需求稳定、减弱，价格又会降下来。

  只是让人没想到的是，从数据上，月坛、德胜二手房并未像中介形容的那么“冷”，成交均价基本没变。

  例如优质学区资源较多的德胜，7月5日二手房均价约在16.46万/平，7月26日再看时为16.6万/平，基本没有变化。月坛也是房价走势趋于平稳，稳定在14万出头。

  之所以看不到变化，中介小王直言，无外乎是因为“学区遇冷，买房也无法保障能上对应学校。现阶段都在观望，二手房无人接盘。”没有成交，成交均价自然没有变化。

  但还有一个不得不提的“学区占坑”盘，荣丰2008。据中介反馈，广外片区教育资源更为均衡，因此受到的影响相对很小。该小区近期成交稳定，价格也未出现明显波动。7月5日该小区20平一居就在385万-387万/套，单价19万+，与当前报价基本相同。

  需要注意的是，今年7月，小区整体成交均价接近17万元/平，但在去年8月，荣丰2008的成交均价，为14万元/平。

  毫无疑问，多校划片必定将作为今后入学政策的主旋律。把优质资源平均分配，尽可能的填补“洼地”，降低学区与房产的关联性。

  7月24日出台的“双减”意见（《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》），让很多培训机构迅速退场。这样一来，家长或将更加看重学校的教学质量，在学区选择上势必会更为谨慎。

  “学区”仍是刚需。

  在今年年初的新闻发布会上，西城区教委主任王攀曾介绍，今年，西城力争增加义务教育学位1.2万个。在德胜、新街口、广内牛街、广外等学区打造多类型的新优质校，有效增加人口集中学区的优质学位资源。

  但这1.2万个学位，是否能满足适龄娃的入学需求，还未可知。

  从当前形势看，“多校划片”已是主流。相信不少家长都会纠结：是选择“风险更大”的西城，还是会看好教育资源更加均好的东城？

  一个保上限，一个保下限。如果是您，会怎么选？